O TRX Real Estate (TRXF11) acaba de anunciar sua entrada no capital de um novo fundo imobiliário, o HIRE11, numa operação que envolve a aquisição indireta de cinco galpões logísticos por R$ 402,8 milhões. A transação, divulgada em fato relevante nesta terça-feira (10), marca uma mudança de perfil para o fundo híbrido, que até então tinha pouca exposição ao segmento logístico multilocatário.
Como funciona a estrutura da operação
O TRXF11 não está comprando os galpões diretamente. Em vez disso, vai deter cerca de 90% das cotas do HIRE11, um novo fundo gerido pela Hire Capital. Os outros 10% ficam com os sócios da própria gestora, que também eram donos de parte dos imóveis.
O pagamento será feito em três etapas: R$ 180,9 milhões no fechamento (a maior parte via compensação com cotas da 12ª emissão do TRXF11), R$ 53,4 milhões em dinheiro captado na mesma oferta, e R$ 115,1 milhões em até 12 meses, possivelmente via nova emissão de cotas.
"O mercado está desafiador do ponto de vista de venda de ativos em dinheiro, então costuramos uma operação onde os vendedores se tornam cotistas do TRXF11", explicou Gabriel Heilberg, sócio-fundador da Hire Capital.
Os cinco galpões que entram no portfólio
Os imóveis estão localizados em regiões consideradas hubs logísticos consolidados:
- HBR Multipark (Guarulhos/SP): 32.108 m², 100% ocupado, classificação B
- HBR Água Chata (Guarulhos/SP): 23.396 m², 100% ocupado, classificação B
- Hlog Cabreúva (Cabreúva/SP): 32.451 m², 100% ocupado, classificação AAA
- Hlog Galeão (Rio de Janeiro/RJ): 16.503 m², 75,74% ocupado, classificação AAA
- CLJ Jaguaré (São Paulo/SP): 2.640 m², 100% ocupado, classificação A
O custo médio ficou em R$ 3.761 por metro quadrado, com yield on cost projetado de 11,9% nos primeiros 12 meses. O prazo médio dos contratos varia bastante: de 1,5 ano no Jaguaré até 9,4 anos em Cabreúva.
O que muda para o TRXF11
Após a aquisição, o fundo passa de 105 para 110 imóveis, com a área bruta locável saltando de 1,09 milhão para 1,2 milhão de metros quadrados. A exposição ao segmento logístico sobe para 18,75% do portfólio por ABL.
A gestora projeta manter a distribuição de dividendos entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025. O prazo médio dos contratos do fundo cai ligeiramente, de 13,31 para 12,77 anos.
Analistas e investidores divididos
A reação nos fóruns de investidores foi mista. Alguns cotistas elogiaram a qualidade dos ativos. "Finalmente uma boa compra", comentou um investidor. A localização dos galpões, especialmente os de Guarulhos e o do aeroporto do Galeão, foi vista como ponto positivo.
Porém, a estrutura da operação levantou questionamentos. Há a preocupação com a sobreposição de taxas: "Vou ter que pagar taxa de gestão para vocês e pro fundo HIRE11", comentou outro investidor.
A crítica faz sentido. Como o TRXF11 será cotista de outro fundo que tem gestão própria, os cotistas podem acabar pagando duas camadas de taxas. É o mesmo questionamento que surgiu quando o fundo investiu no Halog de Varginha.
Nos fóruns, outro ponto de atenção foi o conflito de interesses. "O novo fundo vai adquirir galpões da própria Hire e de seus sócios. Já vi esse filme", alertou um cotista.
O que ficar de olho
A transação ainda depende do fechamento e do pagamento das parcelas. Dois dos galpões, Cabreúva e Galeão, têm projetos de expansão já aprovados que podem elevar o investimento total para mais de R$ 500 milhões.
Para quem é cotista do TRXF11, vale acompanhar se a gestora vai se pronunciar sobre a questão das taxas sobrepostas. A TRX sinalizou que pretende vender parte de sua participação no HIRE11 ao longo do tempo, o que daria liquidez ao novo fundo, mas também significa que essa fatia de 90% não é necessariamente permanente.
O fundo negocia a R$ 99,79, com dividend yield de 13,34% nos últimos 12 meses e P/VP de 0,99.
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