O TRX Real Estate (TRXF11) anunciou em 25 de novembro de 2025 a aquisição de 14 agências bancárias da Caixa Econômica Federal, em operação que gerou reações mistas entre analistas e investidores. O negócio de R$ 140 milhões será pago majoritariamente com cotas da 12ª emissão do fundo, em mais um capítulo da estratégia agressiva de crescimento que já movimentou mais de R$ 1 bilhão apenas em novembro.
Os números da operação
O fundo compra os imóveis da FUNCEF (Fundação dos Economiários Federais), o terceiro maior fundo de pensão do Brasil e braço previdenciário da própria Caixa. Do portfólio adquirido, 13 imóveis estão locados integralmente para a Caixa e 1 imóvel é dividido entre Caixa e Santander.
Os 14 imóveis estão distribuídos em 4 estados e 8 cidades:
- São Paulo (3 agências): Água Branca, Vila Madalena e Centro (Rua São Bento)
- Rio de Janeiro (4 agências): Penha, Barra da Tijuca, Botafogo (Rio Sul) e Riachuelo
- Região metropolitana do RJ (3 agências): Niterói, São Gonçalo e São João de Meriti
- Curitiba (1 agência): Centro, na Rua das Flores
- Salvador (2 agências): Shopping Barra e Cidadela
- Jundiaí (1 agência): Centro
A área bruta locável total soma 19.964 m², com um cap rate (taxa de retorno) de 10,16% ao ano. Os contratos são típicos, com prazo médio remanescente de 5 anos.
O que preocupa os investidores
A principal crítica gira em torno do segmento escolhido. Agências bancárias são consideradas um setor em declínio estrutural, com bancos reduzindo presença física ano após ano. O fantasma do RBVA11, maior fundo de agências do mercado que luta para reciclar seu portfólio, é frequentemente citado como comparativo.
Outro ponto sensível é a pressão vendedora. Como o pagamento será feito via troca de cotas, parte da comunidade teme que a FUNCEF, ao receber milhões em cotas do TRXF11, decida vendê-las a mercado no curto prazo para fazer caixa, o que poderia derrubar a cotação do fundo artificialmente.
Além disso, a proximidade geográfica levanta dúvidas. Em São João de Meriti, existe outra agência da Caixa a apenas 100 metros. Em Niterói, são 5 agências num raio de 4 km. A pergunta que fica é: quando o banco decidir enxugar a estrutura, qual agência será fechada?
A defesa: Renda Urbana e Arbitragem
Por outro lado, analistas mais otimistas enxergam a operação não como uma aposta em bancos, mas na tese de "Renda Urbana". O argumento é que o fundo comprou pontos imobiliários premium, como endereços na Rua São Bento ou Barra da Tijuca, que possuem valor intrínseco e liquidez para serem convertidos em farmácias, clínicas ou academias, caso a Caixa saia.
Financeiramente, a gestão aposta numa arbitragem de taxas (spread). O TRXF11 vem vendendo ativos maduros (como lojas Assaí e GPA) a taxas (cap rates) baixas, entre 6,50% e 7,85%, para realocar o capital nestes novos imóveis que pagam 10,16%. Na prática, é uma troca de ativos caros por ativos descontados, gerando um aumento imediato no fluxo de caixa.
Por fim, a Caixa é vista como um locatário diferenciado (risco soberano). Por ser estatal e ter função social, a tendência de fechamento massivo de agências é considerada menor que em bancos privados focados puramente no lucro.
Como fica o fundo após a aquisição
Com a conclusão prevista para 12 de dezembro de 2025, o TRXF11 passará a ter:
| Indicador | Antes | Depois |
|---|---|---|
| Número de imóveis | 87 | 101 |
| Valor patrimonial | R$ 3,67 bi | R$ 3,81 bi |
| ABL total | 988.413 m² | 1.008.377 m² |
| Prazo médio contratos | 14,13 anos | 13,78 anos |
| Contratos típicos | 19,98% | 23,64% |
A Caixa Econômica Federal passa a representar 3,60% da receita de aluguel do fundo.
Impacto nos dividendos
Para quem foca na renda mensal, a notícia traz uma confirmação de estabilidade. Com a aquisição, o guidance (projeção) de distribuição de dividendos do TRXF11 permanece inalterado: entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025.
O fundo encerrou novembro com um Dividend Yield anualizado de 13,21% e sendo negociado muito próximo ao seu valor patrimonial (P/VP de 1,00), cotado a R$ 100,75 no fechamento de 26 de novembro.
O contexto de novembro
Esta é a quarta grande aquisição do TRXF11 em apenas 15 dias. Somando as operações de Assaí São Bernardo (R$ 92,8 milhões), pacote Atacadão (R$ 297 milhões), galpão logístico em Varginha (R$ 285 milhões) e agora as agências da Caixa, o fundo comprometeu mais de R$ 814 milhões em novembro.
O ritmo acelerado levanta questionamentos. Como observou um investidor: "Tem algumas transações que não iriam ocorrer se fosse para pagar em dinheiro." Resta aos 204 mil cotistas acompanhar se a gestão conseguirá extrair valor da tese de Renda Urbana ou se a "diworsification" (diversificação que piora a qualidade) cobrará seu preço no longo prazo.
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