O TRXF11, um dos maiores fundos imobiliários de tijolo da bolsa brasileira, recentemente ultrapassou a marca de 200 mil cotistas, consolidando-se como um nome de peso na carteira de muitos investidores. O que explica a trajetória deste FII que, segundo dados de setembro de 2025, já administra um portfólio de 74 imóveis? A resposta parece estar em uma filosofia de gestão que combina complexidade nos bastidores com simplicidade para o investidor, conforme revelado pelos gestores Luís Augusto Amaral (Lui) e Gabriel.
Com uma cota de mercado de R$ 98,67 e um valor patrimonial por cota de R$ 101,52 (base 30/09/2025), o fundo negocia próximo ao seu valor justo, distribuindo rendimentos consistentes de R$ 0,93 por cota nos últimos meses. O objetivo, segundo a gestão, é claro: "ajudar o brasileiro a viver de renda".
Mais do que renda urbana: um "multiestratégia de tijolo"
Embora frequentemente associado ao segmento de "renda urbana" por seu portfólio robusto de grandes varejistas como Assaí, Pão de Açúcar e Grupo Mateus, os gestores definem o TRXF11 como um "multiestratégia de tijolo". A tese é investir onde a oportunidade se apresenta, sem se prender a um único carimbo.
Dois movimentos recentes ilustram essa flexibilidade:
- A aquisição de um galpão logístico locado para o Mercado Livre em Araucária/PR, por R$ 207,9 milhões, com um Yield on Cost projetado de 12,00% a.a. no primeiro ano.
- A compra de 70% do novo Hospital Albert Einstein no Parque Global, em São Paulo. O projeto, que já está 77% concluído e venceu o Prêmio Master Imobiliário, será um dos mais modernos centros oncológicos da América Latina, com um contrato atípico de 20 anos.
Essa diversificação, que inclui varejo, logística e saúde, é um pilar da estratégia, buscando sempre a melhor relação risco-retorno em diferentes ciclos de mercado.
O "pote de ouro" escondido: o valor dos terrenos
Um dos diferenciais que a gestão aponta, e que muitas vezes passa despercebido pelo mercado, é o "pote de ouro" escondido no portfólio: o potencial construtivo dos terrenos. O fundo possui uma área de terreno total de 1.428.735 m² (base 30/09/2025), muitas vezes com uma área construída relativamente baixa.
Lui Amaral destaca que esses terrenos em localizações urbanas estratégicas funcionam como um valioso land bank. "No longo prazo, esse é o potencial construtivo dos terrenos", afirmou, explicando que um imóvel de varejo pode se transformar em um centro de last mile para o e-commerce ou até mesmo dar lugar a uma incorporação residencial. Esse valor futuro, segundo os gestores, não é totalmente refletido no valor patrimonial atual, que se baseia mais no fluxo de caixa presente.
Crescimento que gera oportunidades: a 12ª emissão do TRXF11
A capacidade de crescer é vista pela gestão como um ciclo que se retroalimenta. Um fundo maior e mais líquido atrai oportunidades únicas. Prova disso é a 12ª emissão de cotas, anunciada em setembro de 2025, com objetivo de captar R$ 2 bilhões.
O mais interessante é o destino dos recursos: um pipeline de 36 ativos avaliados em R$ 2,38 bilhões, dos quais R$ 1,91 bilhão serão pagos com as próprias cotas da nova emissão. Isso significa que os vendedores dos imóveis aceitaram se tornar cotistas do TRXF11, um forte sinal de confiança na gestão e na liquidez do fundo.
Com a captação, o fundo projeta um aumento de 93,77% na sua Área Bruta Locável (ABL) e de 60,87% no seu patrimônio, mantendo o guidance de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025.
A filosofia da gestão: "Ajudar o brasileiro a viver de renda"
A mensagem da TRX é de simplicidade e transparência para o cliente final. "A gente vende um iPhone", compara Lui, explicando que o produto deve ser fácil de usar, ainda que a engenharia por trás seja sofisticada.
Essa filosofia se traduz em relatórios gerenciais detalhados, webcasts mensais para tirar dúvidas e uma comunicação que busca usar termos acessíveis, como "renda mensal" em vez de jargões de mercado. A proposta para o investidor é clara: ser sócio de grandes propriedades, locadas para grandes empresas, com gestão profissional e um fluxo de renda recorrente e isento de imposto de renda.
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