Tributação de FIIs: guia completo para 2025

Entender a tributação de FIIs é crucial para o investidor brasileiro que busca otimizar seus ganhos e se manter em dia com a Receita Federal. A confusão entre o que é isento e o que paga imposto pode custar caro. Este guia descomplica as regras, mostrando exatamente como cada evento em seus fundos imobiliários é tributado e, mais importante, como declará-lo corretamente.

Rendimentos mensais: a famosa isenção de imposto

Para o investidor pessoa física, os rendimentos distribuídos mensalmente pelos FIIs são, na maioria dos casos, isentos de Imposto de Renda. Aqueles "aluguéis" que caem na sua conta da corretora chegam líquidos, sem descontos.

Contudo, a isenção depende do cumprimento simultâneo de três condições:

1. O investidor deve possuir menos de 10% do total de cotas do fundo.
2. O fundo precisa ter, no mínimo, 100 cotistas (regra atualizada).
3. As cotas do fundo devem ser negociadas exclusivamente na B3 ou em mercado de balcão organizado.

Se você é um investidor comum e compra FIIs listados na B3 (como os que fazem parte do IFIX), é quase certo que você já cumpre esses requisitos e não paga imposto sobre os rendimentos. Essas regras existem para popularizar esse tipo de investimento no mercado e, ao mesmo tempo, impedir que grandes "tubarões" usem os fundos para escapar da tributação.

Como declarar os rendimentos no Imposto de Renda

Mesmo sendo isentos, esses valores precisam ser informados à Receita. O documento principal aqui é o Informe de Rendimentos, enviado pelo administrador do fundo.

1. No programa da Receita, acesse a ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis".
2. Clique em "Novo" e use o código "99 – Outros".
3. Informe o CNPJ da fonte pagadora, que é o do administrador do fundo (essa informação está no Informe de Rendimentos).
4. No campo "Valor", use o valor exato do Informe de Rendimentos (todos os rendimentos recebidos daquele FII durante o ano).

Venda de cotas: o ganho de capital e a alíquota de 20%

Aqui a regra é diferente e exige atenção. Se você vender suas cotas de FIIs com lucro, haverá cobrança de imposto.

A alíquota é de 20% sobre o ganho de capital. Diferente das ações, não há qualquer isenção para vendas de FIIs até R$ 20.000,00 no mês. Qualquer lucro, por menor que seja, é tributável.

Como declarar o ganho (ou prejuízo) na venda

O ganho ou prejuízo mensal deve ser apurado por você e declarado na ficha "Renda Variável", na aba "Operações em FII ou Fiagro".

• Você informará o resultado líquido (lucro ou prejuízo) de cada mês.
• Prejuízos em um mês podem ser compensados com lucros futuros, na mesma ficha.
• O valor do imposto pago via DARF durante o ano deve ser informado no campo "Imposto Pago" do mês correspondente.

A chave para não errar é manter um controle rigoroso das suas notas de corretagem, que são os documentos oficiais de compra e venda.

Direitos de subscrição: o detalhe que muitos erram

Este é um dos pontos que mais gera dúvidas. A venda de direitos de subscrição de FIIs em bolsa é tributada em 15% sobre o ganho líquido, conforme a Solução de Consulta nº 166 da Receita Federal.

Como o direito é recebido a custo zero, o valor total da venda (descontadas as taxas) é o seu lucro. O imposto também deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte. Na declaração, deve ser lançado na ficha “Renda Variável”, no mês correspondente.

E a amortização? Como funciona?

A amortização é a devolução de parte do capital investido. A forma de declará-la depende de como o administrador do fundo a tratou, o que é sempre detalhado no Informe de Rendimentos e/ou nos fatos relevantes.

Existem duas situações principais:

1. Amortização sem retenção de imposto (caso mais comum)

Esta é a situação padrão para a maioria das amortizações que ocorrem durante a "vida" do fundo.

• Como funciona: Ela não é tributada no momento do recebimento. Em vez disso, o valor recebido reduz o seu custo médio de aquisição das cotas.
• Na declaração: Na prática, isso significa que na sua ficha de "Bens e Direitos", o valor no campo "Situação em 31/12" será menor, refletindo essa devolução de capital. O imposto é, na verdade, postergado para o momento da venda futura da cota (já que seu custo de aquisição será menor, o lucro na venda será maior).
• Exemplo: veja mais abaixo neste artigo um exemplo de cálculo do hipotético fundo "XPTO11", com uma amortização desse tipo.

2. Amortização com retenção de imposto (exceção)

Este caso é menos comum e geralmente acontece em situações específicas, como o encerramento ou liquidação do fundo.

• Como funciona: O imposto (IR) já é retido na fonte pelo administrador. Você recebe o valor líquido.
• Na declaração: Como o imposto já foi pago, o valor recebido deve ser declarado na ficha "Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva".
• O que fazer: Basta informar o CNPJ e o nome da fonte pagadora (conforme consta no Informe de Rendimentos) e o montante amortizado no campo correto.

Juntando tudo: como declarar e pagar o imposto

O processo envolve duas etapas: o pagamento mensal do imposto (quando houver lucro) e a declaração anual de todas as suas posições e operações.

Pagamento Mensal (DARF):

• Cálculo: Some todos os lucros e prejuízos com FIIs no mês.
• Pagamento: O imposto de 20% sobre o lucro líquido deve ser pago via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.
• Código: Para FIIs, o código da receita é o 6015.

Declarando a posse das cotas em "Bens e Direitos"

Esta é a "fotografia" do seu patrimônio em 31 de dezembro. É aqui que você informa à Receita que possui as cotas.

1. Acesse a ficha "Bens e Direitos".
2. Clique em "Novo" e escolha o Grupo "07 – Fundos" e depois o Código "03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)".
3. Informe o CNPJ do FUNDO (atenção: para declarar a posse, é o CNPJ do FII, não do administrador).
4. No campo "Discriminação", detalhe a operação: ticker do fundo, nome, CNPJ, quantidade de cotas e a corretora custodiante.
5. Nos campos "Situação em 31/12/...", informe o custo total de aquisição, não o valor de mercado. Se não tinha o FII no ano anterior, deixe o primeiro campo zerado.

Exemplo: cálculo do custo total de aquisição

Vamos supor que um investidor, João, realizou as seguintes operações com o FII "XPTO11" durante o ano de 2024:

1. Compra 1 (10/03/2024): Comprou 100 cotas a R$ 100,00 cada.
   • Custos (corretagem + taxas da B3): R$ 10,00.
2. Compra 2 (15/08/2024): Comprou mais 50 cotas a R$ 105,00 cada.
   • Custos (corretagem + taxas da B3): R$ 5,00.
3. Amortização (05/11/2024): O fundo pagou uma amortização de R$ 2,00 por cota.
   • João possuía 150 cotas (100 + 50), então recebeu: 150 * R$ 2,00 = R$ 300,00.

Cálculo do custo total de aquisição (passo a passo):

O custo de aquisição não é apenas o preço da cota; ele deve incluir todos os custos da operação (taxas de corretagem, emolumentos da B3, etc.) e ser reduzido por eventuais amortizações.

1. Custo da primeira compra:

• Valor das cotas: 100 * R$ 100,00 = R$ 10.000,00
• Soma dos custos: + R$ 10,00
• Custo total da Compra 1 = R$ 10.010,00

2. Custo da segunda compra:

• Valor das cotas: 50 * R$ 105,00 = R$ 5.250,00
• Soma dos custos: + R$ 5,00
• Custo total da Compra 2 = R$ 5.255,00

3. Custo total acumulado (antes da amortização):

• Soma dos custos: R$ 10.010,00 (Compra 1) + R$ 5.255,00 (Compra 2)
• Quantidade total de cotas: 100 + 50 = 150 cotas
• Custo total = R$ 15.265,00

4. Ajuste pela amortização:

• Conforme o artigo explica, a amortização (R$ 300,00 recebidos) não é um rendimento tributável, mas sim uma devolução de capital. Ela deve ser usada para reduzir o seu custo de aquisição.
• Custo após amortização: R$ 15.265,00 (Custo total) - R$ 300,00 (Amortização)
• Custo de Aquisição Final = R$ 14.965,00

Como João preencheria a declaração de IR:

• Ficha: "Bens e Direitos"
• Grupo: "07 – Fundos"
• Código: "03 – Fundos de Investimento Imobiliário (FII)"
• CNPJ: (O CNPJ do fundo XPTO11)
• Discriminação: "150 cotas do FII XPTO11 (CNPJ XX.XXX.XXX/0001-XX), adquiridas ao custo médio de R$ 99,76 (R$ 14.965,00 / 150), custodiadas na Corretora ABC (CNPJ YY.YYY.YYY/0001-YY)."
• Situação em 31/12/(ano anterior): R$ 0,00 (Supondo que ele não tinha essas cotas antes)
• Situação em 31/12/(ano atual): R$ 14.965,00

Ponto chave: O valor a ser declarado no campo "Situação" é o R$ 14.965,00, que é o seu custo total ajustado, e não o valor de mercado das cotas (que poderia ser, por exemplo, R$ 16.000,00 no final do ano). Manter esse cálculo do preço médio atualizado (seja por planilha ou sistema) é essencial.