O antigo CVBI11, agora negociado como PCIP11, passou por transformações relevantes que vão além do ticker. Para o investidor que acompanha o mercado de fundos imobiliários no Brasil, a recente queda no dividendo para R$ 0,85 pode ter gerado algumas dúvidas. Porém, uma análise dos dados e da nova estratégia da gestão, revelada por Vitor Martins, do Pátria, mostra um cenário mais claro.
A nova identidade do PCIP11: 100% focado em inflação
A principal mudança no PCIP11 é estratégica. Conforme detalhado por Vitor Martins, o fundo deixou de ser "preponderantemente" alocado em IPCA para se tornar estritamente focado em ativos atrelados à inflação. Na prática, isso significa que a gestão não alocará mais nos 30% que o regulamento permitia em CDI, consolidando o PCIP11 como um veículo puro de crédito indexado a preços.
Além disso, a gestão sinalizou uma redução na exposição a operações com mais "pimentinha", buscando um portfólio mais high grade. A carteira atual, com dados de setembro de 2025, já reflete essa concentração, com 88% dos CRIs indexados ao IPCA, e uma taxa média ponderada de IPCA + 10,9% a.a.
O dividendo de R$ 0,85: por que o rendimento caiu?
A distribuição de R$ 0,85 por cota, paga em 15 de outubro de 2025, ficou abaixo da média recente do fundo, que girava em torno de R$ 1,00. A explicação é direta e foi confirmada tanto no relatório gerencial quanto na entrevista com o gestor. A causa foi o impacto da deflação apurada em agosto de 2025.
Muitos CRIs da carteira são corrigidos por índices de inflação com defasagem de um ou dois meses, e um IPCA negativo reduz diretamente o resultado a ser distribuído. Vitor Martins projeta que, com a normalização da inflação, o fundo possa voltar a um patamar entre R$ 0,95 e R$ 1,00 até o final do ano, mas sem garantias.
O "efeito escondido" da fusão e a reserva de R$ 0,25
O que pode ter passado despercebido por muitos cotistas é que a recente incorporação dos fundos BARI11 e PLCR11, que aumentou o patrimônio do PCIP11 para R$ 1,57 bilhão, teve um efeito positivo que foi mascarado pela deflação. Segundo o gestor, a fusão elevou a taxa média de aquisição da carteira em cerca de 7%, criando um espaço para aumentar o dividendo em aproximadamente 7 centavos por cota.
Outro ponto importante é a reserva acumulada, que hoje está em R$ 0,25 por cota. A gestão deixou claro que a política não é usar essa reserva para suavizar os rendimentos mensais. O objetivo é mantê-la para dar flexibilidade à gestão ativa, como na venda de um CRI com um pequeno prejuízo para aproveitar uma oportunidade melhor, sem impactar o resultado do mês.
Olhando o futuro: desconto e a possível fusão com o VCJR
Com a cotação de fechamento em R$ 82,19 (em 07/11/2025) e um valor patrimonial de R$ 92,83 por cota, o PCIP11 negocia com um desconto (P/VP) de 0,89. O dividend yield dos últimos 12 meses alcançou 14,72%, um patamar atrativo no cenário de Selic a 15%.
A visão de futuro da gestora para seus fundos de crédito é:
- PCIP11 e VCJR: Ambos serão fundos puros de IPCA e baixo risco. A gestão está tornando as carteiras compatíveis para uma futura fusão, que criaria um gigante de mais de R$ 3 bilhões, com maior liquidez e potencial de redução de despesas para os cotistas do VCJR.
- HGCR: Será o veículo de estratégia mista, com liberdade para alocar em IPCA e CDI.
- Novo Fundo CDI: Um veículo 100% CDI está nos planos, mas sem data definida.
Para o investidor, o PCIP11 se posiciona como uma tese mais clara e direta de investimento em crédito imobiliário atrelado à inflação.
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