O FII Parque Dom Pedro Shopping Center (PQDP11) foi notificado sobre a oportunidade de adquirir uma fatia de 25,86% do maior shopping da América Latina em área contínua. A operação, que envolve R$ 625 milhões, exigirá uma emissão de cotas significativamente abaixo do valor patrimonial, o que já levanta questionamentos entre os cotistas sobre se o negócio realmente faz sentido.
O que está em jogo
A Sonae, acionista portuguesa que herdou a participação no Parque Dom Pedro após a fusão que criou a Allos, decidiu vender sua fatia de 25,86% no empreendimento. A transação foi fechada com um FIP composto por capital de diversos family offices, avaliando o shopping inteiro em cerca de R$ 2,5 bilhões, com cap rate de 8,5%.
Como condômino do empreendimento, o PQDP11 tem direito de preferência na aquisição. O prazo para exercer esse direito é de 30 dias corridos a partir do recebimento da notificação, feita em 1º de dezembro de 2025. O pagamento seria parcelado, com correção pelo IPCA, e quitação prevista até julho de 2026.
A emissão que divide opiniões
Para viabilizar a compra, a administradora BTG Pactual convocou uma consulta formal aos cotistas para aprovar a 6ª emissão de cotas do fundo, no valor de até R$ 650 milhões. Seriam emitidas até 291.480 novas cotas ao preço de R$ 2.230,00 cada, mais R$ 7,00 de taxa de distribuição, totalizando R$ 2.237,00 por cota.
O problema é que esse preço representa um desconto expressivo em relação ao valor patrimonial atual de R$ 3.307,35 por cota. Em outras palavras, quem não participar da emissão verá sua participação diluída em termos de patrimônio.
A situação lembra o que aconteceu recentemente com o ABCP11, onde a Rio Bravo enfrentou dilema semelhante. Analistas de mercado já apontam que, embora a emissão ocorra abaixo do valor patrimonial, a pergunta central é se ela ainda assim poderia gerar valor para o fundo no longo prazo.
Números do fundo hoje
Atualmente, o PQDP11 detém 12,005% do Parque Dom Pedro de forma direta, após a cisão parcial realizada em junho de 2024 que reduziu seu patrimônio em 60%. O fundo negocia a R$ 2.423,98, com desconto de 27% sobre o valor patrimonial (P/VP de 0,73).
Nos últimos 12 meses, o dividend yield foi de 9,69%, com distribuição total de R$ 234,79 por cota. O rendimento mais recente, referente a novembro de 2025, foi de R$ 17,55 por cota, com pagamento previsto para 19 de dezembro.
O shopping apresenta indicadores operacionais sólidos. As vendas totais acumuladas em 2025 chegaram a R$ 1,59 bilhão até setembro, com crescimento consistente em relação a 2024. A vacância física está em 22 lojas (de 383 totais), com ABL vaga de 3.421 m², representando cerca de 2,7% da área locável.
O contexto da venda
Segundo fontes de mercado, a Sonae buscava uma venda 100% em dinheiro, o que dificultou as negociações durante nove meses. Propostas de fundos imobiliários incluíam componentes relevantes em cotas, algo que a vendedora rejeitou.
A Allos, que controla 51,6% do shopping, e a Hedge, com 10,5%, também têm direito de preferência, mas não devem exercê-lo. A Allos está em processo de desinvestimento e não vê vantagem em ampliar participação onde já tem controle. A Hedge enfrentaria dificuldades para captar recursos no mercado atual.
O que observar daqui para frente
A consulta formal aos cotistas do PQDP11 segue aberta até 19 de dezembro de 2025. A aprovação depende da maioria dos votos dos cotistas que responderem. A administradora deixou claro que se abstém de recomendar qualquer posição, cabendo aos investidores avaliar se a aquisição faz sentido para seus interesses.
Para quem tem cotas do fundo, a decisão não é simples. Participar da emissão significa aportar capital a um preço abaixo do patrimonial, mas garante manutenção da participação proporcional. Não participar implica diluição, porém preserva o caixa. O investidor atento vai acompanhar as análises que devem surgir nas próximas semanas sobre o real potencial de geração de valor dessa operação.
Deixe seu comentário