O Patria Malls FII surpreendeu o mercado nesta semana ao revelar uma operação que reflete a estratégia atual da gestão: trocar participação em um shopping por outra, embolsando R$ 40 milhões no caminho. Para quem acompanha o fundo de shoppings do Pátria, a movimentação levanta uma pergunta natural: faz sentido sair de Bauru para concentrar mais fichas em Suzano?
O que está na mesa
O fato relevante divulgado em 3 de dezembro detalha uma transação casada com um player de peso: o Hedge Brasil Shopping (HGBS11). De um lado, o PMLL11 vai vender 35% das ações da SPE que controla o Boulevard Shopping Bauru por R$ 91.455.000,00. Do outro, vai adquirir do próprio HGBS11 mais 15% do Suzano Shopping por R$ 51.120.000,00. A diferença de R$ 40.335.000,00 entra no caixa do PMLL11.
Se tudo correr conforme o planejado, o fechamento acontece em janeiro de 2026. A gestão projeta um lucro de aproximadamente R$ 0,48 por cota em regime de caixa, o que representa um bom reforço para as distribuições futuras.
Ganho nominal vs. realidade
O preço de venda do Boulevard Shopping Bauru está cerca de 8% acima do valor investido e alinhado com o último laudo de avaliação. A taxa interna de retorno (TIR) nominal do investimento ficou em aproximadamente 13% ao ano.
Embora não pareça um retorno espetacular à primeira vista, ele se destaca quando comparado ao cenário macroeconômico e à outra ponta da operação. Analistas de mercado apontam que, para o HGBS11 (que vendeu Suzano), a valorização do imóvel desde 2019 perdeu para a inflação acumulada (IPCA de ~40% no período), resultando em uma valorização real negativa.
Nesse contexto, o PMLL11 conseguiu uma saída eficiente de Bauru, garantindo um ganho nominal saudável (TIR de 13%) em um período onde a valorização real de imóveis de shopping foi duramente testada pela pandemia e juros altos.
A lógica da concentração e governança
A gestão deixou clara a estratégia no comunicado: concentrar participações em shoppings dominantes com potencial de valorização. Com a operação, o PMLL11 salta de 25% para 40% do Suzano Shopping, ganhando mais influência sobre as decisões do ativo.
Essa movimentação resolve uma "dor" de governança para ambos os fundos. Participações minoritárias pulverizadas limitam a capacidade de influenciar melhorias. A troca foi um "ganha-ganha" estratégico:
- Para o PMLL11: Sai de um ativo onde tinha menor relevância e ganha peso decisório em Suzano.
- Para o HGBS11: Ao comprar a parte do PMLL11, assume 100% do controle do Boulevard Shopping Bauru, ganhando autonomia total para gestão ativa e destravamento de valor.
O que muda para o cotista
Para quem tem cotas do PMLL11, o impacto mais imediato será o lucro de R$ 0,48 por cota que deve entrar nas distribuições após o fechamento. Considerando que o fundo vem pagando R$ 0,86 mensais desde junho, esse valor extra representa mais de meio mês de rendimento adicional.
O fundo encerrou outubro com reserva acumulada de R$ 0,81 por cota, o que já dava conforto para manter as distribuições. Com o ganho da transação, essa reserva ganha reforço significativo.
Em termos de diversificação, o portfólio passa de 15 para 14 ativos, mas a tese é de que a qualidade e a governança compensam a redução numérica. O patrimônio líquido do fundo estava em R$ 1,71 bilhão em outubro, com a cota negociando a um desconto de aproximadamente 15% sobre o valor patrimonial.
O contexto do mercado
A operação acontece em um momento peculiar. O IFIX de shoppings subiu 0,5% em outubro, e os fundos de tijolo acumulam alta de 15,3% em 2025. Mesmo com o cenário macro desafiador (juros reais acima de 7%), os indicadores operacionais do PMLL11 mostram resiliência, com crescimento de vendas e NOI no acumulado do ano.
Vale notar que analistas que cobrem o setor mantiveram a recomendação de compra para ambos os fundos (PMLL11 e HGBS11) após o anúncio, sinalizando que o mercado viu a "troca de figurinhas" como benéfica para as teses de investimento de ambas as casas: o PMLL11 foca em ativos core onde tem influência, e o HGBS11 consolida portfólio onde tem controle total.
O que ficar de olho
A transação ainda depende de condições precedentes usuais e o fechamento está previsto apenas para janeiro de 2026. A pergunta que fica é se a aposta dobrada em Suzano se provará acertada no médio prazo. Os números atuais de Suzano (crescimento de 0,5% no NOI) são modestos comparados a Bauru (13,2%), mas a gestão aposta que, com 40% na mão, terá ferramentas para mudar esse jogo. O tempo dirá se a troca foi certeira.
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