Se você é cotista do KORE11 e não leu o relatório gerencial com atenção, prepare-se para um susto. O fundo da Kinea que vem pagando R$ 1,25 por cota vai reduzir a distribuição para algo entre R$ 0,60 e R$ 0,63 a partir de janeiro. Isso mesmo, uma queda de aproximadamente 50%. E não, isso não é especulação de fórum. Está escrito preto no branco no relatório de novembro.
Por que os dividendos vão cair tanto
O KORE11 nasceu em dezembro de 2023 com uma estrutura engenhosa para atrair investidores numa época difícil para IPOs de FIIs. A gestora combinou três mecanismos que inflaram artificialmente os rendimentos: um seller's finance (compra parcelada dos imóveis), uma Renda Mínima Garantida (RMG) e um caixa robusto rendendo juros.
Funciona assim: o fundo pagou apenas parte dos imóveis na largada, mas já recebia 100% dos aluguéis. O dinheiro restante ficou aplicado, gerando receita financeira de R$ 0,37 por cota em novembro. Somado à RMG, eram quase R$ 0,65 por cota que não vinham da operação real do fundo.
Agora em dezembro, a Kinea paga a última parcela dos imóveis. O caixa vai embora, a receita financeira despenca e a RMG se esgota. Sobra apenas o que o portfólio realmente gera: os aluguéis.
Os números que importam
A receita de aluguéis em novembro foi de R$ 0,99 por cota. Além disso, R$ 0,37 vieram do caixa, que vai sumir. A gestora projeta dividendos anuais entre R$ 7,20 e R$ 7,56 por cota após o ajuste, o que significa R$ 0,60 a R$ 0,63 mensais.
Com a cota negociando a R$ 69,30, isso representa um dividend yield entre 10,30% e 10,82% ao ano. Para um fundo de lajes corporativas, é um rendimento bom. Entretanto quem comprou esperando a manutenção dos R$ 1,25 irá se frustrar.
O que a comunidade está dizendo
Nos fóruns, o clima mistura resignação com oportunismo. Um investidor resumiu bem: "Foi bom enquanto durou a festa do R$ 1,25, mas vai acabar em dezembro." Outro planeja vender agora e recomprar em janeiro, apostando numa queda adicional da cota quando o mercado digerir o corte.
Há quem enxergue valor escondido. Um cotista argumenta que, comparando com o HGRE11 (que paga yield de 8,5% ao ano), o KORE11 deveria negociar próximo de R$ 89 considerando os novos dividendos. O desconto atual sobre o valor patrimonial de R$ 105,90 é de 35%, bem mais agressivo que fundos comparáveis.
O lado positivo
Enquanto o mercado foca no corte de dividendos, o fundo vem trabalhando. A vacância física caiu de quase 11% há um ano para 2,37% em novembro. A gestora conseguiu locar praticamente todo o portfólio, incluindo uma área relevante no Centro Empresarial Botafogo para uma faculdade.
Um analista que acompanha o fundo levantou um ponto interessante: a projeção de R$ 0,60 a R$ 0,63 foi feita quando a vacância estava em 9%. Com ela agora em 2,68%, o rendimento real pode ser maior, possivelmente próximo de R$ 0,65 por cota. Ninguém atualizou o texto do relatório, mas a matemática sugere upside.
O portfólio também tem qualidade. São quatro edifícios bem localizados, sendo o principal o Centro Empresarial Botafogo, com inquilinos como Bradesco e Oncoclínicas. O prazo médio dos contratos é de 3,45 anos, com 56% da receita vencendo apenas a partir de 2029.
O que esperar daqui para frente
A grande incerteza é como o mercado vai reagir quando o primeiro dividendo menor for anunciado, provavelmente no fim de janeiro. A cota já caiu de quase R$ 100 para R$ 69 desde que a gestora começou a alertar sobre o corte. Mas será que todo mundo entendeu o recado?
Para quem já é cotista, a decisão é difícil. Vender agora significa realizar prejuízo, mas evita uma possível queda adicional. Segurar significa apostar que o mercado já precificou o corte e que a qualidade dos ativos eventualmente será reconhecida.
O KORE11 não é um fundo quebrado. É um fundo que vai deixar de ser turbinado por mecanismos temporários e passar a refletir sua realidade operacional. Para alguns, isso é decepção. Para outros, pode ser oportunidade.
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