O fundo imobiliário JSAF11, um FoF híbrido que atrai a atenção no mercado brasileiro, tem sido pauta de discussões entre investidores sobre a sustentabilidade de seus dividendos. O mais recente relatório gerencial, referente a setembro de 2025, traz uma explicação direta da gestão para uma questão central: por que o fundo tem distribuído rendimentos acima do seu resultado gerado em caixa?
Para quem acompanha o JSAF11, a matemática dos últimos meses gerava dúvidas. O novo relatório confirma a manutenção da distribuição em R$ 0,085 por cota, um patamar que agrada os cotistas. No entanto, o resultado do fundo no mesmo período foi de R$ 0,080 por cota.
A estratégia por trás do dividendo de R$ 0,085
A distribuição acima do resultado não é um fato isolado. Em setembro, o JSAF11 apresentou uma proporção de distribuição de 114,2%, e em agosto, esse número foi ainda maior, atingindo 123,2%. À primeira vista, isso poderia sinalizar um consumo de caixa insustentável, uma preocupação válida.
Contudo, a gestão do Safra Asset esclareceu o movimento. No relatório de setembro, a equipe informa que optou por "antecipar parte do ganho de capital previsto para ser apurado na conversão de cotas SARE11 em BTLG11". Essa operação tem liquidação esperada para dezembro de 2025.
Na prática, a gestora está "pagando agora" com a expectativa de "receber depois". Essa manobra faz com que a reserva de resultados do fundo fique "momentaneamente em patamar negativo", uma situação que, segundo a gestão, será revertida com a efetivação do ganho de capital até o fim do semestre. É uma aposta na própria capacidade de execução.
JSAF11 em números: um panorama atual
Para entender o contexto completo, é fundamental olhar os dados do fundo. Com base nas informações mais recentes, o cenário do JSAF11 é o seguinte:
- Cotação de mercado: R$ 7,30 (em 31 de outubro de 2025).
- Valor Patrimonial por Cota (VPC): R$ 8,96 (base setembro/2025).
- Preço/Valor Patrimonial (P/VP): 0,81, indicando que o fundo negocia com um desconto relevante em relação ao seu valor patrimonial.
- Dividend Yield (12 meses): 14,79%, um rendimento expressivo quando comparado ao CDI líquido (8,80% no acumulado de 2025 até setembro).
- Número de cotistas: 23.161 investidores, um aumento de mais de mil cotistas em relação a agosto (21.999).
A carteira do JSAF11, segundo o relatório de setembro, continua majoritariamente alocada em cotas de outros FIIs (86%), com uma parcela menor em CRIs (7%) e outros ativos. A posição em SARE11, chave para o ganho de capital esperado, representava 5,61% dos ativos do fundo.
O que esperar?
A gestão do JSAF11 fez uma jogada ousada e transparente. Ao antecipar um ganho futuro para suavizar a distribuição de dividendos, ela busca manter a previsibilidade para o cotista, alinhada ao guidance divulgado. A manutenção do rendimento em R$ 0,085 por cota depende, agora, da concretização dessa e de outras operações até dezembro.
O desfecho da operação com SARE11 será um teste crucial para a estratégia da gestão e servirá de base para definir a projeção de rendimentos para o primeiro semestre de 2026. O mercado estará observando.
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