O Vinci Logística (VILG11) acaba de concluir uma das maiores transações do mercado de fundos imobiliários neste fim de ano. A venda de quatro ativos para o HGLG11 por aproximadamente R$ 710 milhões representa cerca de 30% do patrimônio do fundo e marca uma virada de página para um FII que passou por maus bocados nos últimos dois anos. Recentemente, Matheus Canale, gestor do VILG11, comentou sobre o fundo e a venda.
A tempestade que antecedeu a bonança
Antes de falar da venda, vale entender o contexto. O VILG11 nasceu em janeiro de 2019 e navegou águas tranquilas até 2023, quando enfrentou dois problemas quase simultâneos. Primeiro, a L'Oréal desocupou 40.000 m² no Caxias Park, no Rio de Janeiro. Depois, a Tok&Stok atrasou pagamentos no Extrema Business Park.
"São problemas inerentes ao nosso business", reconhece Mateus Caneles, gestor do fundo. "Vacância, inadimplência, isso acontece."
O mercado, porém, não perdoou. A cota despencou para a casa dos R$ 69 a R$ 70, um desconto de mais de 30% sobre o valor patrimonial. Enquanto isso, a gestão trabalhava nos bastidores: renegociou com a Tok&Stok (que reduziu sua área de oito para dois módulos), reocupou 100% do espaço deixado pela L'Oréal com oito novos inquilinos e foi eliminando as carências dos contratos.
O resultado? O VILG11 acumula uma das maiores altas do IFIX em 2025, com valorização superior a 30%. E agora, com a venda concluída, o fundo entra em uma nova fase.
O que foi vendido e por quanto
A transação envolveu quatro ativos do VILG11:
- Fernão Dias Business Park e CD Privalia, ambos em Extrema (MG), os dois primeiros imóveis do fundo
- Porto Canoa Log, em Serra (ES), na região metropolitana de Vitória
- Parque Logístico Osasco, em São Paulo
O preço total de R$ 709,6 milhões ficou 4,8% acima do valor de laudo, gerando R$ 93 milhões em ganho de capital. Um detalhe que Caneles faz questão de destacar: no dia da transação, o VILG11 negociava com 20% de desconto sobre o valor patrimonial, mas conseguiu vender os ativos com ágio.
"Nada melhor do que uma transação para saber o valor de um ativo", observa o gestor. "Claramente o valor estava descontado no secundário."
Como o pagamento será feito
A estrutura financeira da operação merece atenção:
- R$ 582 milhões em cotas do HGLG11, recebidos à vista
- R$ 47 milhões via cessão de um CRI que estava atrelado aos ativos de Extrema
- R$ 80 milhões a prazo, em 24 meses, corrigidos a 8% ao ano
A correção de 8% não é aleatória: equivale aproximadamente ao dividend yield do HGLG11. Na prática, funciona como se o VILG11 tivesse recebido tudo em cotas, já que receberá um "cupom mensal" enquanto aguarda o pagamento final.
Mas carregar R$ 580 milhões em cotas de outro fundo não é o objetivo. "O VILG é um fundo de tijolo. A gente não tem objetivo de ficar carregando 600 milhões em cotas", esclarece Caneles. O plano é desfazer a posição gradualmente, respeitando limites de 10% a 20% da liquidez média diária do HGLG11, o que deve levar entre um e dois anos.
O novo guidance: entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota
Para o primeiro semestre de 2026, a gestão estabeleceu um guidance de R$ 0,80 a R$ 0,87 por cota. O intervalo amplo de R$ 0,07 não é acidente: reflete a incerteza sobre quanto o HGLG11 vai oscilar no período.
Se a cota do HGLG11 subir 5%, o ganho de capital a ser reconhecido pode chegar a R$ 8,24 por cota do VILG11. Se cair 5%, fica mais próximo de R$ 4,36. A estratégia é vender na metade do limite permitido, mantendo flexibilidade.
"O cotista de fundo imobiliário quer previsibilidade", explica Caneles. "Se houver alguma mudança nesse guidance, a gente vai comunicar via relatório."
A gestão deixou claro que prefere manter a linearidade dos pagamentos. Se um evento extraordinário gerar ganho de capital muito acima do esperado, a opção será fazer distribuições extras no fim do semestre, como o próprio HGLG11 já fez no passado, em vez de criar volatilidade mensal.
O que vem pela frente: três pilares para novas aquisições
Com o caixa reforçado, o VILG11 já está de olho em novos ativos. A estratégia segue três diretrizes:
1. Foco em São Paulo
A exposição ao estado deve subir para cerca de 50% do portfólio. "Logística é consumo", resume Caneles. "Quanto mais próximo dos grandes centros, mais sucesso nas locações."
2. Condomínios logísticos genéricos
Nada de ativos monousuário ou sale-leasebacks no momento. A preferência é por galpões modulares, classe A, que possam ser facilmente reocupados em caso de vacância.
3. Aluguéis abaixo de R$ 30 por m²
Este é o pilar mais importante. A gestão busca ativos que ainda não sofreram a pressão de preços que já atingiu outras regiões. "Tem empreendimentos que a gente tem visto alugados a R$ 20, R$ 22", revela o gestor.
A lógica é simples: com custo de reposição beirando R$ 3.500 por m² (e chegando a R$ 4.000 em Guarulhos), novos empreendimentos precisam alugar acima de R$ 35 para fechar a conta. Quem comprar ativos existentes alugados a R$ 25 tem margem para ganho real de aluguel nos próximos anos.
Quanto ao número de ativos, a expectativa é adquirir três a quatro imóveis, não mais que isso. "Se a gente vendeu quatro, dificilmente vai realocar em cinco ou mais", afirma Caneles.
A questão de Extrema: nem vilã, nem heroína
A redução da exposição a Extrema, de 31% para cerca de 15%, foi um dos pontos mais comentados da transação. A região, que se beneficia de incentivos fiscais de ICMS, enfrenta incertezas com a reforma tributária.
Caneles, porém, pede cautela com o pessimismo exagerado: "Extrema está a 100 km de São Paulo. Em 50 minutos você está lá. Não é uma cidade no interior de um estado pequeno."
O gestor lembra que o debate sobre incentivos fiscais não é exclusivo de Minas Gerais. Espírito Santo, Santa Catarina, Pernambuco e praticamente todos os estados fora de São Paulo negociam reduções de ICMS. A transição completa para o novo sistema tributário só se consolida em 2033, oito anos à frente.
"Quem está com muita certeza agora, eu não tenho essa opinião", pondera. "Pode ser que Extrema daqui 8 anos seja muito atrativo, porque você já vai estar completamente tomado em regiões mais próximas."
Potencial de revisionais no portfólio remanescente
Além das novas aquisições, o VILG11 tem espaço para crescimento orgânico. Dois ativos se destacam:
Caxias Park (RJ): Os contratos assinados após a saída da L'Oréal vencem para revisional em 2027. Com o mercado aquecido, há potencial de reajuste real.
Castelo 57 Business Park (SP): Considerado o melhor ativo do fundo pelo gestor, já tem negociações "engatilhadas" para aumento real de aluguel, com anúncio previsto para o próximo relatório.
Juntos, esses dois empreendimentos representam quase 20% da receita do fundo.
O que o investidor deve acompanhar
O VILG11 sai dessa transação com estrutura de capital mais leve: a alavancagem caiu de 15,8% para 11,9%, e o prazo médio das dívidas se estende até 2031 e 2036. O desafio agora é executar bem a realocação dos recursos.
"A parte que a gente passou foi só o começo", reconhece Caneles. "Agora é o mais importante: o que você vai fazer com esse dinheiro que entra?"
Para quem tem 1.000 cotas, o guidance de R$ 0,80 a R$ 0,87 significa receber entre R$ 800 e R$ 870 por mês no primeiro semestre de 2026, contra os R$ 720 do guidance anterior. Se a gestão conseguir realocar em ativos com potencial de valorização de aluguel, esse patamar pode se tornar o novo piso, não o teto.
O mercado logístico segue aquecido, com vacância em mínimas históricas e demanda puxada pelo e-commerce. Shein, Shopee, Temu, Mercado Livre e Amazon continuam expandindo suas malhas. A questão é se o VILG11 conseguirá se posicionar bem nesse ciclo, comprando ativos com margem de segurança antes que os preços subam ainda mais.
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