A comunidade de fundos imobiliários está em polvorosa com a incorporação do IRDM11 pelo IRIM11. Com o último dia de negociação marcado para 23 de outubro de 2025, muitos investidores têm dúvidas sobre o que fazer. Vamos esclarecer os principais pontos dessa operação que marca o fim de um dos FIIs mais populares da bolsa brasileira.
O cronograma oficial está definido
Após meses de especulação, o BTG Pactual divulgou o calendário completo da incorporação. O IRDM11 deixará de ser negociado na quinta-feira, 23 de outubro. A partir de 28 de outubro até 26 de novembro, os cotistas terão um mês para informar seu custo médio de aquisição, um passo crucial para evitar problemas tributários.
A integralização dos ativos do IRDM11 no IRIM11 está prevista para 18 de novembro. No dia 27 de novembro, será divulgada a proporção de troca entre as cotas dos dois fundos, além do valor da amortização. As novas cotas (ou recibos) do IRIM11 devem ser entregues aos cotistas em 2 de dezembro, com o pagamento final em 9 de dezembro.
O envio do custo médio será feito pelo Portal do Investidor do BTG, através do link: https://portaldoinvestidor.btgpactual.com/login
A questão do preço médio não pode ser ignorada
Este é provavelmente o ponto mais importante para quem decide continuar com o IRIM11. A Receita Federal trata essa incorporação como venda de cotas do IRDM11 e compra de cotas do IRIM11. Para muitos investidores que compraram o fundo há mais tempo, o preço médio está acima da cotação atual, ou seja, há prejuízo contábil.
Se você não informar corretamente seu custo médio de aquisição, a administradora pode considerar o menor preço histórico de negociação do fundo. Isso transformaria um prejuízo em lucro artificial, gerando cobrança indevida de imposto de renda. A alíquota é de 20% sobre o ganho de capital, então o erro pode sair caro.
A boa notícia é que você terá um mês inteiro para fazer esse envio através do Portal do Investidor do BTG Pactual. Especialistas recomendam não deixar para os primeiros dias, pois sistemas desse tipo costumam apresentar instabilidades no início. Uma estratégia prudente é tentar enviar a partir do primeiro dia útil de novembro e, se não receber confirmação até 17 de novembro, abrir reclamação formal.
Estratégia tributária para preços médios elevados
Para investidores com preço médio muito alto (acima de R$ 100), existe uma estratégia mais complexa que pode ser considerada: vender as cotas de IRDM11 antes do último dia de negociação e recomprar IRIM11 no dia seguinte. Isso gera um prejuízo fiscal que pode ser compensado no futuro.
No entanto, essa estratégia traz um risco importante. Se o IRIM11 entregar recibos de subscrição (precificados com base no valor patrimonial/emissão) em vez de cotas (precificadas pelo valor de mercado), você pode acabar pagando IR sobre um valor que não corresponde ao prejuízo real que teve. Como o BTG é o administrador de ambos os fundos, existe incerteza sobre qual método será utilizado - diferente do que ocorreu na fusão HGFF/BPFF→RVBI, onde os recibos foram precificados pelo valor de mercado.
Essa decisão não é simples e requer análise cuidadosa, preferencialmente com auxílio de um contador. Para quem tem preço médio acima de R$ 100, pode fazer sentido girar a carteira, mas apenas se você compreender totalmente os riscos tributários envolvidos.
Mudança de perfil: do papel ao multimercado
O IRDM11 sempre foi um fundo focado em recebíveis imobiliários (CRIs, LCIs e, em menor proporção, cotas de outros FIIs). Sua estratégia era clara e previsível. O IRIM11, por outro lado, é um fundo multiestratégia que pode investir em imóveis físicos, ações de empresas do setor imobiliário e diversos outros ativos.
Essa flexibilidade pode ser positiva se bem administrada, permitindo maior diversificação e potencial de ganhos. Porém, também traz mais volatilidade e um perfil de risco diferente. Quem investia no IRDM11 especificamente por ser um fundo de papel precisa reavaliar se o IRIM11 ainda faz sentido na carteira.
Suspensão de negociação de ambos os fundos gera dúvidas
Um detalhe curioso chamou atenção: o relatório gerencial do IRDM11 menciona que tanto o IRDM11 quanto o IRIM11 terão suas negociações suspensas durante o processo. Isso é incomum em incorporações, onde normalmente apenas o fundo incorporado deixa de negociar.
A suspensão deve durar entre 20 e 45 dias. Uma possível explicação é evitar movimentações especulativas durante a conversão, especialmente considerando o grande número de cotistas e a popularidade do IRDM11. Outra hipótese é que a administradora queira evitar confusão com investidores tentando ajustar preços médios de última hora.
Vale destacar que esta é a primeira vez que vemos os dois fundos sendo suspensos simultaneamente em uma fusão deste modelo. Cada operação de incorporação da Iridium tem trazido uma surpresa diferente, o que tem deixado alguns investidores irritados ou desanimados com a falta de padronização e previsibilidade.
Curiosamente, até 17 de outubro, o IRIM11 não havia divulgado seu próprio cronograma, apenas o IRDM11, o que deixa a situação ainda mais nebulosa para quem busca informações completas sobre o processo.
Cotas ou recibos? A diferença importa
Ainda não está totalmente claro se os cotistas do IRDM11 receberão cotas definitivas do IRIM11 ou recibos de subscrição. Essa diferença é relevante para o cálculo do valor a receber na conversão.
Se forem cotas, o valor será baseado no preço de mercado do IRIM11, que atualmente negocia com desconto em relação ao valor patrimonial (cerca de R$ 69 contra R$ 83 de VP). Se forem recibos, o valor tende a ser maior, pois os recibos são precificados próximos ao valor patrimonial. Essa definição só virá com o prospecto da emissão do IRIM11.
Em termos patrimoniais, receber cotas ou recibos não gera diferença, pois a relação de troca é feita VP por VP. O que pode mudar é o valor de resgate considerado para fins de apuração do IR. Há precedentes diferentes no mercado: na fusão HGFF/BPFF→RVBI, os recibos foram precificados com base no valor de mercado das cotas do RVBI e não no valor de emissão, o que em tese seria o valor dos recibos.
Como o administrador em ambos os casos é o BTG, existe a possibilidade de que sigam metodologia diferente ou que façam algo que não foi feito anteriormente. Tudo isso dependerá da emissão do IRIM11, cujo cronograma ainda não foi divulgado.
Rendimentos seguem até o fim
Em setembro, o IRDM11 distribuiu R$ 0,76 por cota, equivalente a 92,82% do CDI. O resultado foi impactado pela deflação de agosto, mas compensado pelo pagamento atrasado do CRI Cyano. A gestora optou por distribuir integralmente o resultado gerado, mantendo reserva de aproximadamente R$ 0,70 por cota.
O fundo continua majoritariamente exposto ao IPCA (67% da carteira) e mantém 76,18% em CRIs e 20,09% em cotas de outros FIIs. Com patrimônio líquido de R$ 2,97 bilhões e mais de 265 mil cotistas, o IRDM11 permanece relevante até sua incorporação definitiva.
Controvérsias recentes e preocupações dos investidores
É importante contextualizar que a incorporação acontece em um momento delicado para a gestão. O IRDM11 foi afetado por quedas significativas nas cotações de ativos como HCTR/DEVA, o que prejudicou a imagem do fundo e gerou preocupação sobre a capacidade da gestora de recuperar a credibilidade junto aos investidores.
Além disso, decisões recentes têm sido questionadas pela comunidade de investidores. Um exemplo notável foi a aquisição de cotas do FII monoativo detentor da EZ Towers Torre B (laje corporativa AAA na região da Chucri Zaidan, São Paulo), através do BTHF11. O imóvel foi adquirido por um preço aproximadamente duas vezes superior ao custo de reposição da região, com tese voltada à geração de ganho de capital. A operação inicialmente previa a criação de uma taxa de performance, que posteriormente foi retirada após críticas. Posteriormente, a cotação do fundo caiu cerca de R$ 5, eliminando aproximadamente R$ 200 milhões em valor de mercado - praticamente o dobro do valor pago pela aquisição questionável.
Três caminhos possíveis para o cotista
Se você é cotista do IRDM11, tem basicamente três opções. A primeira é não fazer nada e deixar suas cotas serem convertidas automaticamente em IRIM11, lembrando de informar corretamente o preço médio no prazo estabelecido.
A segunda é vender suas cotas antes de 23 de outubro, encerrando sua posição e evitando toda a burocracia da conversão. Se você já decidiu que não quer o IRIM11 na carteira, essa pode ser a opção mais simples. Comprar IRDM11 agora implica informar o preço médio e pagar IR sobre ganho de capital, mas pode se justificar considerando os preços atuais.
A terceira é vender agora e, se desejar, recomprar cotas do IRIM11 posteriormente, quando todo o processo estiver concluído. Essa alternativa elimina incertezas e permite uma decisão mais informada sobre o novo fundo. Para investidores que já analisaram o fundo anteriormente e concluíram que fazia sentido vender para gerar prejuízo fiscal e recomprar no dia seguinte, o assinante consegue resgatar essa estratégia no histórico do fundo.
Perspectivas do IRIM11
O IRIM11 gerou lucro líquido de R$ 0,80 por cota em setembro, em linha com o rendimento distribuído. No segmento de crédito, foram adquiridos diversos CRIs e uma LCI. Entre os CRIs, destacam-se o Beach Park (IPCA+11,99%, R$ 48,3 mi), o JFL 2 (IPCA+8,90%, ~R$ 2 MM) e o Pátio Malzoni (IPCA+7,50%, R$ 86 mi).
Também foi realizada a compra de uma LCI da Caixa com taxa prefixada de 15% ao ano, no valor de R$ 549,8 mil. O investidor pode conseguir uma taxa dessas em LCI, mas com muito trabalho e risco. Logo esses valores em milhares não existirão mais devido à incorporação com o IRDM11, gerando um ganho de capital de R$ 0,01 por cota na negociação de CRIs.
Nos FIIs, houve venda de cotas dos FIIs GSFI11, HREC11 e IRDM11, gerando prejuízo de R$ 0,03 por cota. O fundo também liquidou integralmente o saldo de operações compromissadas reversas. Em setembro ocorreram as amortizações totais dos CRIs OULG (R$ 2,7 MM) e Cashme (R$ 2,7 MM), encerrando ambas as posições e indicando uma possível realocação de capital ou ajuste tático da carteira para a fusão com IRDM11.
Ainda sobre o IRIM11, temos as incertezas do processo de incorporação e as questões levantadas sobre a gestão.
O que vem pela frente
A incorporação do IRDM11 pelo IRIM11 criará um dos maiores fundos imobiliários de crédito do mercado, com mais de R$ 3,2 bilhões em patrimônio. A gestora Iridium aposta que a união trará ganhos de escala, redução de custos operacionais e maior flexibilidade na gestão da carteira.
No entanto, é fundamental que os investidores avaliem cuidadosamente se essa nova estrutura ainda atende seus objetivos de investimento, especialmente considerando as mudanças no perfil de risco e as controvérsias recentes envolvendo decisões da gestão.
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