O mercado de fundos imobiliários voltados para lajes corporativas vive um momento de recuperação gradual, e o HGRE11 (Pátria Escritórios FII) surge como um exemplo interessante dessa trajetória. Em setembro de 2025, o fundo apresentou dados que merecem atenção: a vacância física caiu para 7,7% e a financeira para 5,1%, sinalizando melhora na ocupação dos imóveis. Além disso, o fundo está em fase final de negociação para renovar antecipadamente o contrato com a Totvs, seu maior locatário, o que pode trazer mais estabilidade à receita nos próximos anos.
Vacância em queda: o que isso significa?
A redução da vacância é um dos principais indicadores de saúde para fundos de lajes corporativas. No caso do HGRE11, a queda de 10,2% em agosto para 7,7% em setembro na vacância física mostra que a gestão conseguiu atrair novos inquilinos e preencher espaços que estavam ociosos. Isso significa, na prática, que mais metros quadrados estão gerando receita de aluguel, o que tende a fortalecer o resultado distribuível do fundo ao longo do tempo.
Vale lembrar que a vacância financeira, que leva em conta carências e descontos concedidos a novos locatários, também apresentou melhora, indo de 6,6% para 5,1%. Essa diferença entre vacância física e financeira indica que, embora alguns contratos ainda estejam em fase de carência (período em que o inquilino não paga aluguel ou paga valor reduzido), a tendência é de normalização conforme esses períodos se encerrem.
Novos inquilinos e o impacto na receita
Durante setembro, o HGRE11 recebeu dois novos locatários: a Funchal, que ocupou 3.070 m² no edifício Cenesp, e a Caique Castro Advogados, com 578 m² no ativo Jatobá. Essas entradas ajudaram a compensar a saída da Reply, que devolveu espaço no Cenesp no mês anterior. O saldo líquido foi positivo, contribuindo para a redução da vacância.
É importante destacar que a entrada de novos inquilinos não se traduz imediatamente em aumento de receita distribuível, já que muitos contratos incluem períodos de carência. No entanto, a tendência é que, nos próximos meses, esses espaços comecem a gerar renda efetiva, o que pode elevar o patamar de distribuição do fundo.
Renovação com a Totvs?
Talvez o evento mais relevante do relatório de setembro seja a informação sobre a renovação antecipada do contrato com a Totvs no empreendimento Sêneca. Esse contrato é o maior do portfólio do HGRE11, representando cerca de 28% da receita contratada do fundo. O vencimento original estava previsto para março de 2027, mas a gestão optou por antecipar as negociações.
Segundo o relatório, já foi firmado um acordo comercial, e o documento está em fase de discussão. A gestora informou que, devido à relevância do contrato, os termos e impactos na receita serão comunicados por meio de fato relevante assim que a formalização for concluída.
Essa renovação antecipada pode ser interpretada de duas formas. Por um lado, reduz o risco de vacância de um ativo importante, trazendo mais previsibilidade para o fundo. Por outro, pode envolver ajustes no valor do aluguel, algo comum em renovações de contratos de longo prazo, especialmente em um mercado ainda em recuperação. O investidor deve acompanhar de perto a divulgação oficial para entender se haverá impacto positivo ou negativo na receita recorrente.
Resultado distribuível e vendas de ativos
Em setembro, o HGRE11 apresentou um resultado distribuível de R$ 1,28 por cota, mas distribuiu R$ 0,85 por cota aos cotistas. A diferença se deve, em grande parte, a receitas extraordinárias provenientes de vendas de ativos. O fundo recebeu a terceira parcela da venda do Edifício Faria Lima, que gerou aproximadamente R$ 0,41 por cota, além da nona parcela da venda do Edifício Brasilinterpart, que contribuiu com cerca de R$ 0,01 por cota.
Essas receitas não recorrentes elevaram o resultado do mês, mas não devem ser vistas como parte da capacidade de distribuição regular do fundo. A gestão optou por manter a distribuição em R$ 0,85 por cota, acumulando reservas que podem ser utilizadas para estabilizar os rendimentos em meses futuros ou para distribuir dividendos extraordinários no final do ano.
Alavancagem controlada e estrutura de capital
O HGRE11 mantém um nível de alavancagem baixo, de 2,5% sobre o patrimônio líquido. Isso significa que o fundo tem pouca dívida em relação ao seu valor total, o que reduz o risco financeiro e a dependência de crédito para manter suas operações. Cerca de 77% dos vencimentos dessa dívida estão no longo prazo (mais de 12 meses), o que dá tranquilidade em termos de fluxo de caixa.
Além disso, o fundo possui alocações em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e renda fixa, ambos indexados ao CDI, o que ajuda a equilibrar a estrutura de capital. Quando se considera o endividamento líquido, ou seja, a dívida menos os ativos financeiros, o HGRE11 está em uma posição confortável, resultado de um trabalho de desalavancagem iniciado em 2021.
Perspectivas
A redução da vacância é um sinal positivo, mas o fundo ainda enfrenta desafios típicos do setor de lajes corporativas, que vem se recuperando lentamente após anos de alta vacância. A renovação com a Totvs será um divisor de águas: se os termos forem favoráveis, o fundo ganhará estabilidade; se houver redução de aluguel, pode haver impacto negativo na receita.
Outro ponto a observar é o término de períodos de carência de contratos importantes, como os da BP e do Sírio-Libanês, que devem começar a gerar receita plena em breve. Isso, somado às novas locações, pode elevar o patamar de distribuição do fundo nos próximos semestres.
Por fim, vale ficar atento à possibilidade de distribuição de dividendos extraordinários no final do ano, já que o fundo acumulou reservas significativas ao longo de 2025. Isso pode ser uma oportunidade interessante para quem busca retorno de curto prazo, mas o foco principal deve estar na capacidade do fundo de gerar receita recorrente e sustentável.
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