O Hedge Brasil Shopping encerrou o ano com movimentações intensas no portfólio, incluindo a compra de participação no ParkShopping São Caetano e negociações para ampliar presença no Boulevard Bauru. Enquanto a gestão celebra os avanços, investidores se perguntam se o fundo conseguirá manter o patamar de R$ 0,15 por cota em 2026.
O que aconteceu no fechamento de 2025
O HGBS11 viveu um dezembro agitado. No dia 26, a gestora comunicou a conclusão da primeira etapa da aquisição do ParkShopping São Caetano, um ativo da Multiplan localizado no ABC paulista. O fundo desembolsou R$ 118.778.000,00 para garantir 20% do empreendimento, financiando a operação por meio de uma securitização (CRI) com taxa de CDI + 1,75% ao ano e prazo de 12 anos.
Na estrutura do financiamento há carência integral de amortização e carência parcial de 50% nos juros durante os primeiros 36 meses. Na prática, isso significa que o impacto no caixa do fundo será suavizado no curto prazo, mas a dívida total aumenta.
Paralelamente, o fundo aguarda a conclusão de outra operação relevante: a troca de ativos com o PMLL11, onde o HGBS11 venderia sua participação de 15% no Suzano Shopping por R$ 51.120.000,00 e adquiriria 35% do Boulevard Shopping Bauru por R$ 91.455.000,00. Se concretizada, o fundo passaria a deter 100% do shopping de Bauru e se desfaria completamente do Suzano.
A reavaliação que pesou no patrimônio
Um dos pontos que mais gerou discussão entre cotistas foi a reavaliação dos imóveis do fundo. Os laudos de dezembro apontaram uma queda de 7,19% no valor justo dos ativos, o que se traduziu em uma redução de aproximadamente 5,90% no valor patrimonial da cota.
A explicação está na metodologia: os avaliadores utilizam fluxo de caixa descontado, e as taxas de desconto subiram acompanhando a alta dos juros no Brasil. A taxa de desconto média passou de patamares mais baixos em 2024 para níveis significativamente maiores em 2025, refletindo um cenário de Selic em trajetória de alta.
Para quem acompanha o setor, isso não é surpresa. Shoppings são particularmente sensíveis a esse efeito porque o varejo sofre diretamente com juros elevados. O lado positivo, como alguns analistas observam, é que o movimento inverso deve acontecer quando a política monetária mudar de direção.
Os números operacionais contam outra história
Enquanto o valor patrimonial recuou, os indicadores operacionais do portfólio mostraram resiliência. Em outubro de 2025, as vendas por metro quadrado cresceram 5,5% em relação ao mesmo mês de 2024, totalizando R$ 1.242/m². No acumulado do ano, o crescimento foi de 8,1%.
O NOI (resultado operacional líquido) por metro quadrado teve um salto de 16,4% em outubro, embora parte desse resultado seja atribuída a efeitos não recorrentes, como recuperação de inadimplência e recebimentos extraordinários de estacionamento.
A vacância encerrou outubro em 4,9%, praticamente estável em relação ao mês anterior e ligeiramente abaixo dos 5,2% registrados em outubro de 2024. Entre os destaques positivos do portfólio, o Shopping West Plaza apresentou crescimento de 11,1% nas vendas e 31% no NOI, resultado do trabalho de reposicionamento que incluiu a inauguração do Mané Mercado, um complexo gastronômico que abriu as portas em dezembro.
Os dividendos
O resultado de novembro foi de R$ 0,136 por cota, mas o fundo distribuiu R$ 0,15. A diferença veio de reservas acumuladas, que agora estão praticamente zeradas. A gestora manteve a projeção de R$ 0,15 para dezembro, último mês do semestre, mas não divulgou guidance para o primeiro semestre de 2026.
Nos fóruns e canais de análise a dúvida recorrente é se o fundo conseguirá sustentar esse patamar de distribuição. A resposta depende de alguns fatores: o resultado de dezembro, tradicionalmente forte por conta do Natal e dos aluguéis dobrados, e o eventual lucro com a venda do Suzano Shopping.
A gestora indicou que o resultado recorrente do fundo gira em torno de R$ 0,14 por cota. Isso significa que, sem eventos extraordinários, uma redução nos dividendos seria o caminho natural. Por outro lado, se a venda do Suzano se concretizar e gerar ganho de capital relevante, o fundo pode ter fôlego para manter os R$ 0,15 por mais algum tempo.
O que muda no portfólio
Com as movimentações em curso, o HGBS11 está redesenhando sua carteira. A aquisição do ParkShopping São Caetano adiciona um ativo de qualidade em região consolidada do ABC. O shopping, administrado pela Multiplan, tem características que se alinham à estratégia do fundo de buscar empreendimentos em áreas com alta densidade populacional.
A potencial troca envolvendo Suzano e Bauru também faz sentido estratégico. O Suzano Shopping, embora tenha apresentado melhora operacional recente com a entrada da Riachuelo, representa uma participação minoritária de 15%. Já o Boulevard Bauru, onde o fundo passaria a ter 100%, oferece maior controle sobre as decisões do ativo.
No caso do Parque Dom Pedro, o fundo HPDP11, do qual o HGBS11 é cotista, aprovou em assembleia a captação de R$ 673.614.370,00 para exercer direito de preferência na compra de 25,86% do shopping. O cap rate estimado da operação é de 9,4%, considerando o NOI projetado para 2026. Analistas ponderam que projeções são projeções, e o resultado efetivo pode variar.
Considerações finais
Para os próximos meses, alguns pontos merecem atenção. O primeiro é a divulgação do guidance para o primeiro semestre de 2026, que deve vir no próximo relatório gerencial. O segundo é a conclusão da operação com o PMLL11 e a eventual divulgação do ganho de capital com a venda do Suzano.
A alavancagem do fundo, que estava em 11,78% do patrimônio líquido, deve aumentar com as novas operações de securitização. O custo da dívida merece acompanhamento pois as taxas dos CRIs do fundo variam de IPCA + 5,38% a IPCA + 8,6%, patamares considerados elevados no contexto atual.
Os indicadores operacionais do HGBS11 mostram um portfólio saudável, com shoppings entregando crescimento de vendas e NOI. Mas o ambiente de juros altos pressiona tanto o valor dos ativos quanto a capacidade de distribuição. O investidor vai acompanhar como a gestão equilibra crescimento do portfólio com a manutenção de rendimentos.
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