O HGBS11 encerrou 2025 e começou 2026 com algumas movimentações. Em menos de duas semanas, o fundo de shoppings da Hedge concluiu duas aquisições relevantes, vendeu um ativo e anunciou uma emissão de cotas que pode chegar a R$ 768 milhões. E o mais curioso: uma das operações envolveu uma espécie de "troca" com o PMLL11, da Patria. Vamos entender o que aconteceu.
O que o HGBS11 comprou e vendeu
O fundo fechou três operações em sequência. A primeira, ainda em dezembro de 2025, foi a aquisição de 20% do ParkShopping São Caetano por R$ 237 milhões. Esse é um ativo administrado pela Multiplan, considerada referência no setor de shopping centers no Brasil. O pagamento foi estruturado com seller finance: 50% à vista, 25% em 12 meses e 25% em 18 meses, corrigidos pelo IPCA.
Em 6 de janeiro de 2026, vieram as outras duas operações. O HGBS11 comprou 35% do Boulevard Shopping Bauru por R$ 91.455.000,00 e, no mesmo dia, vendeu sua participação de 15% no Suzano Shopping por R$ 51.120.000,00. Com isso, o fundo passou a deter 100% do Boulevard Bauru e zerou sua posição no Suzano.
A conexão HGBS11-PMLL11
Aqui está o ponto que conecta os dois fundos. No mesmo dia em que o HGBS11 vendeu sua fatia do Suzano Shopping, o PMLL11 anunciou que comprou exatamente essa participação de 15% pelo mesmo valor de R$ 51.120.000,00. E tem mais: o PMLL11 vendeu os 35% do Boulevard Bauru que o HGBS11 comprou.
Na prática, foi uma troca de ativos entre os fundos. O HGBS11 ficou com 100% do Boulevard Bauru e saiu do Suzano. O PMLL11 fez o movimento inverso: aumentou sua participação no Suzano para 40% e saiu do Boulevard Bauru.
A diferença de valores entre as operações resultou em um pagamento de R$ 40.335.000,00 em favor do PMLL11. Para os cotistas do fundo da Patria, isso gerou um lucro não recorrente de aproximadamente R$ 0,58 por cota.
Por que cada fundo fez essa escolha
Os dois gestores justificaram as operações de formas diferentes, mas ambas fazem sentido dentro de suas estratégias.
O HGBS11 optou por consolidar sua posição em um ativo que já controlava parcialmente. Com 100% do Boulevard Bauru, o fundo ganha mais autonomia na gestão do shopping. A Hedge também destacou que as aquisições combinadas apresentam cap rate de 9,1% considerando o NOI estimado para 2026, com retorno no primeiro ano estimado em 15,2% devido às condições de pagamento do ParkShopping São Caetano.
Já o PMLL11 explicou que busca concentrar participações em shoppings consolidados e dominantes em suas regiões. O Suzano Shopping, com vendas de R$ 16.280 por m² nos últimos 12 meses até outubro de 2025, tem números superiores ao Boulevard Bauru, que registrou R$ 12.450 por m² no mesmo período. O cap rate estimado da aquisição adicional do Suzano foi de aproximadamente 9,4%.
Os números
Para quem gosta de comparar, os dados revelam perfis diferentes entre os ativos negociados:
O ParkShopping São Caetano tem 39.300 m² de ABL total e foi adquirido a R$ 30.153 por m². O Boulevard Bauru possui 34.500 m² de ABL e saiu por R$ 7.574 por m². Já o Suzano Shopping tem 25.000 m² de ABL e foi negociado a R$ 13.632 por m².
O PMLL11 informou que a TIR nominal do investimento no Boulevard Bauru foi de aproximadamente 14% ao ano, e o preço de venda ficou cerca de 9% acima do valor investido e 4% acima do laudo de avaliação de 2025.
A emissão de cotas do HGBS11
O HGBS11 anunciou sua 11ª emissão de cotas no mesmo dia. O montante inicial é de R$ 650.000.005,32, podendo chegar a R$ 751.900.005,32 com o lote adicional de 15,68%. Considerando o custo unitário de distribuição de 2,25%, o valor total pode alcançar R$ 768.871.251,76.
O preço por cota foi fixado em R$ 20,38, correspondente ao valor patrimonial apurado em 28 de novembro de 2025. Com o custo de distribuição, o investidor pagará R$ 20,84 por cota. Para referência, o fundo fechou 6 de janeiro de 2026 cotado a R$ 19,92, ou seja, a emissão sai acima do preço de mercado.
Os cotistas atuais terão direito de preferência com fator de proporção de 24,698575523021% sobre suas posições. O investimento mínimo é de 10 cotas, mas esse limite não se aplica ao exercício do direito de preferência.
O impacto na estrutura de capital
A Hedge reconheceu que optou por aumentar a alavancagem do fundo de forma pontual para viabilizar as oportunidades. A dívida bruta sobre patrimônio líquido subiu para 19,7%, enquanto a dívida líquida ficou em 7,8% do PL.
Os novos CRIs emitidos para financiar as aquisições totalizam R$ 210,2 milhões a uma taxa média de CDI + 1,70%. A estrutura inclui R$ 145,1 milhões em CDI + 1,75% com prazo de 12 anos e R$ 65,1 milhões em CDI + 1,60% com prazo de 3 anos (bullet). Ambos têm carência de amortização de 36 meses e carência parcial de 50% nos juros durante esse período.
Segundo a gestora, isso representa uma redução de 20% no custo médio da dívida em CDI e um alongamento de 25% no prazo médio, que passou de 3,1 para 4,1 anos.
O que ficar de olho
Para os cotistas do HGBS11, os próximos meses serão de acompanhamento. A gestão sinalizou que pretende reequilibrar a estrutura de capital por meio de reciclagem de ativos ou da própria emissão. O guidance do primeiro semestre de 2026 será divulgado no relatório gerencial.
Já para quem investe no PMLL11, a operação trouxe caixa imediato e um lucro não recorrente. O fundo também prometeu divulgar a distribuição de rendimentos estimada para os seis primeiros meses de 2026 no próximo relatório.
A troca de ativos entre os dois fundos mostra como gestores diferentes podem enxergar valor em direções opostas. O HGBS11 apostou em consolidação e parceria com a Multiplan. O PMLL11 preferiu concentrar posição em um ativo que considera mais dominante em sua região.
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