O maior fundo imobiliário logístico do Brasil acaba de lançar sua 11ª emissão de cotas. O HGLG11, gerido pela Pátria Investimentos, pretende captar até R$ 700.000.143,88 com a oferta, mas uma cláusula específica gerou questionamentos nos fóruns e redes sociais: os custos da emissão serão pagos pelo próprio fundo, não pelos novos investidores que vão subscrever as cotas. Em termos práticos, isso significa que o patrimônio de todos os cotistas atuais será usado para bancar uma operação da qual nem todos querem participar.
O que está sendo emitido e por quê
A 11ª emissão prevê a criação de 4.202.186 novas cotas ao preço de R$ 166,58 cada, valor que corresponde ao patrimônio líquido por cota em 31 de dezembro de 2025. O registro na CVM foi obtido em 5 de fevereiro de 2026 sob rito automático, com o Itaú BBA atuando como coordenador líder.
A destinação principal dos recursos é adquirir 100% dos ativos do Pátria Logística (PATL11), outro fundo de investimento imobiliário gerido pela mesma Pátria Investimentos. Além disso, os recursos podem ser usados para outras aquisições alinhadas à política do fundo, cumprimento de obrigações (o HGLG11 tem cerca de R$ 241,5 milhões a pagar nos próximos 12 meses) e reserva de caixa.
A oferta é destinada a investidores profissionais, embora os cotistas atuais tenham direito de preferência. A data-base para identificar quem pode exercer esse direito foi 10 de fevereiro de 2026, com fator de proporção de 0,0990972339724 por cota detida. Na prática, quem tem 100 cotas do HGLG11 recebeu direito de subscrever 9 novas cotas (o arredondamento é sempre para baixo). O período de exercício do direito de preferência vai de 13 a 27 de fevereiro na B3.
O ponto que caiu mal
O trecho que acendeu o alerta da comunidade está no item "g" do ato do administrador: "Os custos da Oferta serão arcados pelo Fundo, de modo que não haverá cobrança de taxa de distribuição primária e/ou custo unitário de distribuição."
Parece uma boa notícia à primeira vista, certo? Afinal, quem subscreve as novas cotas não paga taxa nenhuma. Mas o efeito é exatamente o oposto para quem já é cotista! Quando o fundo arca com os custos, o dinheiro sai do patrimônio líquido, que hoje é de R$ 7,06 bilhões. Isso dilui o valor patrimonial de todas as 42.404.675 cotas existentes.
Aqui está o problema que a comunidade de investidores identificou: o documento não informa quanto custará a emissão. Emissões de FIIs costumam ter custos na faixa de 1,5% a 3% do valor captado. Se assumirmos algo em torno de 2%, estamos falando de aproximadamente R$ 14 milhões saindo do patrimônio do fundo. Dividido pelas cotas atuais, isso representaria uma redução de cerca de R$ 0,33 no valor patrimonial por cota, fazendo com que a emissão, na prática, esteja saindo abaixo dos R$ 166,58 anunciados. Isso representa uma diluição de 0,2% do patrimônio, contra a vontade dos atuais cotistas.
Gestora comprando de si mesma
A destinação principal dos recursos da emissão é comprar os ativos do PATL11, um fundo gerido pela própria Pátria. A gestora está usando o dinheiro dos cotistas do HGLG11 para adquirir imóveis de outro veículo sob sua própria gestão.
Essa dinâmica levantou um outro debate que já vinha ganhando corpo, o das transações circulares entre fundos da mesma casa (ou entre 'gestoras parceiras'). A preocupação é legítima. Quando o comprador e o vendedor respondem à mesma gestora, não existe um agente independente definindo o preço justo dos ativos. O cotista fica dependente da boa fé da gestão para garantir que a transação está sendo feita em condições de mercado.
Um fundo que entrega resultados, mas cobra confiança
É importante colocar os números em perspectiva. O HGLG11 não é um fundo em dificuldades. Pelo contrário: a vacância física caiu de 6,2% em janeiro de 2025 para 2,2% em dezembro, bem abaixo da média de mercado (próxima de 7%). O fundo distribuiu R$ 1,10 por cota todos os meses de 2025, com dividend yield de 8,42% nos últimos 12 meses. A gestão projeta manter esse patamar no primeiro semestre de 2026 e elevar para R$ 1,17 por cota no segundo semestre.
O portfólio é robusto: 37 imóveis, mais de 2 milhões de m² de ABL, 178 locatários, com nomes como Mercado Livre (10% da receita), Volkswagen (6%) e Shopee (3%). A alavancagem está em 9,6% do patrimônio líquido, com trajetória projetada de queda nos próximos anos. E a consolidação, se bem executada, posiciona o HGLG11 como o maior FII do Brasil, com cerca de R$ 10 bilhões em patrimônio líquido e 54 imóveis.
Desde o início das atividades em 2011, o fundo acumulou retorno de 610,7%, equivalente a 14,3% ao ano, superando tanto o IFIX (276,5%) quanto o CDI bruto (293,4%).
Dito isto, bons fundamentos operacionais não blindam a gestora de críticas sobre governança. Uma coisa é o fundo entregar resultados. Outra, bem diferente, é a forma como decisões que afetam o bolso do cotista são tomadas e comunicadas.
O que fica para o investidor
A emissão já foi aprovada por capital autorizado, via ato do administrador. Não houve assembleia de cotistas para deliberar sobre essa estrutura de custos. A decisão está tomada. O que resta ao cotista é cobrar a gestora através do seu canal oficial https://realestate.patria.com/contato/fale-com-o-ri/ ou em suas redes sociais.
O HGLG11 continua sendo um dos fundos logísticos mais relevantes do mercado brasileiro, com fundamentos operacionais sólidos e uma tese de consolidação que, no papel, faz sentido estratégico. Mas a forma como esta emissão foi estruturada levanta uma questão sobre a Patria como gestora: a Patria está trabalhando para o cotista ou para a sua própria reorganização e crescimento?
A falta de transparência sobre o valor exato dos custos e a decisão de jogá-los para o fundo (e não para quem subscreve ou para a própria gestora), em um cenário de transação entre veículos da mesma casa, são pontos que levantam dúvidas sobre a gestora. Os imóveis continuam lá, os aluguéis continuam entrando, e os fundamentos não mudaram. Mas governança também é fundamento. E nesse quesito, a Pátria perdeu pontos.
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