O Fundo de Investimento Imobiliário GARE11 está passando por uma de suas fases mais movimentadas desde o seu lançamento. Nos últimos meses, o fundo anunciou uma série de movimentações estratégicas que prometem alterar significativamente sua estrutura, com destaque para a venda de 10 imóveis, uma nova emissão de cotas e a aquisição de novos ativos. O objetivo central? Reduzir a alavancagem e fortalecer ainda mais sua posição no mercado, mantendo a promessa de renda previsível aos cotistas.
Atualmente, o GARE11 administra um patrimônio de R$ 1,44 bilhão, com 41 imóveis localizados em 14 estados brasileiros. Seu portfólio é uma combinação híbrida, com 75% em ativos de renda urbana, como supermercados e atacarejos das redes Carrefour, Pão de Açúcar e Grupo Mateus, e 25% em logística, incluindo galpões da BAT e Air Liquide. Um dos principais diferenciais do fundo é que 100% de seus contratos são do tipo "atípico", com multa integral em caso de rescisão antecipada pelo inquilino, o que oferece uma camada extra de segurança e previsibilidade.
A grande operação: venda, desalavancagem e um "direito a futuros ganhos"
O movimento mais impactante recente foi a venda de 10 imóveis (quatro do GPA e seis do Grupo Mateus) para o fundo XPRI, gerido pela XP Asset. A transação, que ainda está em fase final de liquidação, deve gerar um lucro bruto estimado de R$ 156 milhões e, mais importante, reduzir a alavancagem do GARE11 em cerca de R$ 357 milhões. Isso colocará o fundo em uma trajetória de alavancagem líquida próxima de zero, um alívio considerável em um cenário de juros ainda elevados.
Porém, a operação é mais sofisticada do que uma simples venda. O GARE11 não apenas vendeu os ativos, mas também adquiriu integralmente as cotas subordinadas do novo fundo (XPRI). Isso significa que, embora tenha se desfeito dos imóveis, o fundo manteve um "pé na porta" para se beneficiar de eventuais valorizações futuras. A estrutura do XPRI prevê que os cotistas sênior recebam um retorno fixo de IPCA + 9% ao ano, e todo o excedente, seja da renda dos aluguéis ou da venda futura dos imóveis com lucro, irá para os cotistas subordinados, ou seja, para o próprio GARE11. A gestão do fundo compara essa mecânica a um "earn-out", comum em fusões e aquisições, onde parte do pagamento é condicionada ao desempenho futuro do ativo vendido.
Novos ativos e um caixa mais robusto
Paralelamente à venda, o GARE11 lançou sua 7ª emissão de cotas, com o objetivo de captar R$ 400 milhões. Esses recursos serão usados para repor os ativos vendidos, com uma estratégia clara de diversificação, e para reforçar ainda mais seu colchão de caixa. Um primeiro passo nessa direção já foi dado com a aquisição de dois imóveis locados à Desco Atacado, no Rio Grande do Sul, por R$ 32,3 milhões. A operação foi feita sem alavancagem e a um cap rate (taxa de retorno sobre o investimento) de 10,20%, acima da média de mercado, reforçando o compromisso com a geração de valor.
O resultado dessas movimentações já é visível. O fundo distribuiu R$ 0,083 por cota em setembro, o que representa um dividend yield anualizado de cerca de 11%. A gestão manteve seu guidance para os próximos meses entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota. Além disso, a base de cotistas continua a crescer de forma expressiva, ultrapassando a marca de 396 mil investidores, o que o coloca no topo do IFIX em ganho de novos participantes.
Riscos e oportunidades em um novo ciclo
A transformação do GARE11 traz oportunidades claras: uma estrutura de capital mais sólida, com alavancagem em queda livre, e um portfólio de alta qualidade, 100% ocupado e com contratos de longo prazo (WAULT de 12,2 anos). No entanto, alguns pontos merecem atenção. A concentração de receita ainda é um fator relevante, com 34% vindo do Carrefour e 42% somente dos grupos Mateus e BAT. Embora sejam inquilinos de altíssima qualidade (com ratings AAA), uma dependência tão grande de poucos locatários sempre representa um risco concentrado.
Além disso, a complexidade da operação com a XP, embora estrategicamente sólida, pode gerar confusão entre investidores menos experientes. A promessa de ganhos futuros com as cotas subordinadas é atraente, mas depende de um cenário macroeconômico mais favorável, com juros em queda, para se materializar plenamente.
Em resumo, o GARE11 está em um momento de transição, deixando para trás uma fase de crescimento acelerado e entrando em um novo ciclo com foco em solidez e sustentabilidade. A aposta da gestão é clara: trocar um pouco de complexidade por uma estrutura financeira muito mais resiliente, tudo isso sem abrir mão da renda atrativa que atraiu centenas de milhares de cotistas. O sucesso dessa nova fase dependerá da execução impecável dessas estratégias.
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