O GARE11 entrou em 2026 prometendo um ano de "manutenção", mas a cota não recebeu o recado. Enquanto o fundo imobiliário da Guardian Gestora mantém vacância zero, alavancagem negativa e um dividend yield de 11,3% ao ano, o preço no mercado secundário vem caindo intensamente. No fechamento de 6 de março, a cota bateu R$ 8,44, acumulando um desconto de mais de 11% em relação ao valor patrimonial de R$ 9,52. Para os 456.459 cotistas brasileiros que acompanham o fundo, o relatório gerencial de janeiro trouxe poucas novidades operacionais, mas o cenário ao redor conta uma história mais complexa.
Um relatório sem surpresas, mas com recados importantes
O relatório gerencial de janeiro de 2026, publicado em 27 de fevereiro, foi descrito por diversos analistas como um "Ctrl+C, Ctrl+V" do mês anterior. E de fato, não houve novas aquisições, não houve vendas, não houve reajustes de aluguéis. O portfólio segue com 33 imóveis, 11 inquilinos, 95% de contratos atípicos e WAULT de 10,4 anos.
O que o relatório trouxe de relevante foi a consolidação dos números após a 7ª emissão e algumas atualizações que merecem atenção. O valor patrimonial por cota subiu para R$ 9,52, refletindo a reavaliação dos ativos e a incorporação dos imóveis adquiridos no fim de 2025. A receita total de janeiro saltou para R$ 27,09 milhões, contra R$ 22,46 milhões em dezembro, um aumento de 20,6%. Boa parte desse salto veio da linha de operações mobiliárias (TVMs), que atingiu R$ 9,34 milhões no mês, quase o dobro dos R$ 4,31 milhões de dezembro.
Um detalhe que a gestora fez questão de destacar é que os impactos contábeis da receita de locação do Parque Logístico Confins e do escritório da MRV ainda não se refletiram integralmente em janeiro. A partir de fevereiro, essas receitas passam a ser contabilizadas plenamente, o que pode dar um empurrão adicional no resultado.
Os seis imóveis que ainda não chegaram
Dos R$ 676 milhões destinados a imóveis com recursos da 7ª emissão, cerca de R$ 230 milhões já foram alocados nos três ativos anunciados (Desco, Confins e MRV). O saldo remanescente está direcionado a seis imóveis adicionais, dos quais cinco já estavam mapeados no pipeline da emissão. A gestora informou que esses ativos encontram-se temporariamente estruturados por meio de operações compromissadas em TVMs, usadas como "ponte operacional", e que a expectativa de conclusão é para o início do segundo trimestre de 2026.
Quando esses imóveis entrarem, o portfólio deve saltar de 33 para 39 ativos e de 11 para 14 inquilinos. A composição projetada ficaria em 62% renda urbana, 31% logística e 7% escritórios. É uma mudança sutil em relação ao retrato atual, mas que reforça a tendência de reequilíbrio gradual em direção ao segmento logístico, conforme a gestora vem sinalizando.
A comunidade de investidores tem acompanhado esse ponto com atenção. A dúvida que aparece nos fóruns e canais de análise é direta: que imóveis são esses? A gestora ainda não revelou detalhes, o que alimenta especulação. Como especulou um analista em vídeo recente, "vai ver é imóvel ruim e o pessoal já tá sabendo, por isso a cota tá apanhando". Provavelmente não é o caso, mas a falta de transparência sobre esses ativos específicos não ajuda o sentimento de curto prazo.
A pressão vendedora que ninguém ignora
O volume de negociação do GARE11 tem chamado atenção. Em 6 de março, o fundo movimentou R$ 29,78 milhões em um único pregão, com 61.875 negócios. A liquidez média diária dos últimos 30 dias está em R$ 17,57 milhões, um patamar que coloca o fundo entre os mais negociados do IFIX.
Mas liquidez alta nem sempre é boa notícia. Nos fóruns, investidores apontam uma explicação bastante pragmática para a pressão vendedora. Quem recebeu cotas do GARE11 em troca de imóveis durante a 7ª emissão está vendendo essas posições no mercado secundário. "Quem trocou imóveis por cotas deve estar vendendo tudo para comprar NTN-B longa a 7,5% real", comentou um forista. Outro complementou: "provavelmente são vendedores de imóveis vendendo cotas para obter dinheiro".
O gestor Gustavo Asdourian, em entrevista recente ao programa Liga de FIIs (Infomoney/Professor Baroni), reconheceu o fenômeno, mas o classificou como "tático e de curtíssimo prazo". Segundo ele, a oferta se arrastou por mais tempo que o normal (4 a 5 meses), e quem entrou no início já queria liquidez quando a emissão finalmente encerrou. "Isso não atrapalha a nossa visão e a estratégia do fundo", afirmou, acrescentando que "a hora que o mercado melhorar, e já vem melhorando, tem esse potencial de ganho para todo mundo ao longo do ano".
É um argumento que faz sentido na teoria. Na prática, porém, a cota saiu de R$ 9,00 (preço de emissão) para R$ 8,44 em pouco mais de dois meses. Para quem entrou na emissão, isso representa uma perda de 6,2% no valor da cota, parcialmente compensada pelos dividendos recebidos.
O fantasma do GPA e o que os analistas dizem
Um tema que ganhou força nas últimas semanas é a situação financeira do Grupo Pão de Açúcar, responsável por 14% da receita do GARE11. As ações do GPA caíram mais de 33% no início de 2026, após a companhia reportar prejuízo líquido de R$ 560 milhões no quarto trimestre de 2025 e encerrar o ano com capital circulante negativo de R$ 1,2 bilhão.
Uma casa de análise que acompanha o fundo trouxe uma leitura pragmática sobre o assunto: "apesar dos desafios operacionais da companhia, entendemos que há espaço para potenciais ajustes em sua estrutura de capital neste ano". A mesma análise destaca que os imóveis do GARE11 locados ao GPA possuem boa qualidade e, no limite, "poderiam ser absorvidos por uma outra bandeira ou mesmo vendidos a mercado". O cenário base, segundo esses analistas, é que o GPA se mantenha adimplente nos contratos atípicos, embora reconheçam ser "um ponto de atenção a ser monitorado".
Vale lembrar que o GARE11 já vinha reduzindo sua exposição ao GPA. A venda de quatro lojas para o FII XPRI em 2025 foi justamente nessa direção. Hoje restam sete lojas do Pão de Açúcar no portfólio, com contratos atípicos que se estendem até 2038 e 2041, com multa de rescisão integral.
A entrevista que esclareceu (e o que ficou no ar)
A participação de Gustavo Asdourian no Liga de FIIs, publicada em 26 de fevereiro, foi provavelmente o conteúdo mais esclarecedor sobre o momento atual do fundo. Alguns pontos que merecem destaque para quem não assistiu:
Sobre os CRIs na carteira, o gestor explicou que existem três categorias distintas. Uma parte é caixa puro, aplicado em operações compromissadas com liquidez diária. Outra parte será convertida em imóveis à medida que as diligências avancem (são os seis ativos pendentes). E uma terceira parte é estratégica: CRIs cujo lastro são imóveis do próprio ecossistema GARE, adquiridos para eliminar a figura de um credor externo. "Alguns bem estratégicos, onde tem perfil e potencial de desenvolvimento e ganho pro fundo, a gente ficou como credor lá dentro, que você meio que cancela a dívida e fica livre para extrair esse valor a mais do imóvel", explicou Asdourian.
Sobre a alavancagem, o gestor foi categórico: "a cabeça nossa hoje é trabalhar com uma alavancagem próxima de zero". Ele reconheceu que o mercado "dá um prêmio para quem não tem alavancagem" e que, embora a alavancagem bem estruturada gere valor (como demonstrado durante a pandemia, quando a DRE "não variou um centavo"), a decisão foi priorizar o conforto do cotista.
Sobre dividendos, a mensagem foi de manutenção. O guidance segue entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota para 2026. "A gente acha que mesmo com a Selic caindo, vai ter esses movimentos ainda no fundo de ainda mais ganhos, com mais vendas de ativos", disse o gestor, sinalizando que a reciclagem de portfólio continua no radar.
Erros no informe de rendimentos irritam cotistas
Um assunto que dominou os fóruns na última semana não tem nada a ver com estratégia ou fundamentos. Foram erros no informe de rendimentos emitido pelo Banco Daycoval, administrador do fundo. Diversos cotistas relataram divergências entre os valores declarados no informe e os extratos da B3. A Guardian informou que o Daycoval faria a correção, mas a situação gerou desconforto. Pode parecer um detalhe menor, mas para quem está fazendo a declaração de Imposto de Renda, é uma dor de cabeça real, e o tipo de problema operacional que corrói a confiança em um fundo que já enfrenta ruídos em outras frentes.
O desconto que divide opiniões
Com a cota a R$ 8,44 e o P/VP em 0,89, o GARE11 negocia com um dos maiores descontos entre os FIIs de tijolo comparáveis. Na tabela apresentada pela própria gestora no relatório, fundos como KNRI11 (P/VP 1,01), ALZR11, HGRU11 (1,00) e BTLG11 (1,00) operam próximos ou acima do valor patrimonial. Mesmo o TRXF11, que também sofre com pressão vendedora de troca de cotas, negocia a 0,94.
A gestora projeta que, se o GARE11 fosse negociado nos múltiplos médios dos FIIs de tijolo híbrido, a cota estaria entre R$ 10,45 e R$ 10,91. Nos múltiplos dos FIIs logísticos, chegaria a R$ 11,57. São projeções da própria gestora, naturalmente otimistas, mas que ilustram a magnitude do desconto atual.
A questão é, o mercado está errado ou está vendo algo que os números não mostram? A resposta provavelmente está no meio. A pressão vendedora da troca de cotas é real e temporária. A preocupação com o GPA é legítima, mas gerenciável. A complexidade da estrutura com múltiplos FIIs controlados dificulta a análise e afasta parte dos investidores. E o cenário macro, com Selic ainda elevada, compete diretamente com o yield do fundo.
O que acompanhar nos próximos meses
Os próximos catalisadores são claros. O anúncio e a liquidação dos seis imóveis pendentes (previstos para o segundo trimestre), o impacto contábil completo das receitas de Confins e MRV a partir de fevereiro, e a evolução da situação financeira do GPA.
A gestora mencionou no relatório que as projeções já indicam possibilidade de início de um ciclo de redução da Selic nas próximas reuniões do Copom em 2026. Se isso se confirmar, historicamente os FIIs tendem a se beneficiar, e um fundo negociando a 0,89 do VP com yield de 11,3% teria espaço relevante para reprecificação.
Para quem já é cotista, o momento pede paciência e acompanhamento. Para quem está de fora, o desconto é inegável, mas vem acompanhado de uma complexidade estrutural que exige disposição para entender o ecossistema de FIIs controlados, as operações compromissadas transitórias e a dinâmica de troca de cotas. O GARE11 não é um fundo para quem quer simplicidade. Mas para quem aceita a complexidade, os números continuam contando uma história de fundamentos preservados em meio a um ruído de mercado que, até agora, parece mais técnico do que fundamental.
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