O fundo imobiliário CPUR11, conhecido no mercado como Capitânia HBC Renda Urbana, estabeleceu um novo patamar de distribuição de R$ 0,10 por cota.
E esse movimento, confirmado no relatório de setembro de 2025, não foi por acaso. É o resultado de uma reformulação ativa do portfólio para "navegar" o cenário de juros elevados e gerar valor para os cotistas. Olhando a fundo, o plano combina reciclagem de ativos, gestão de dívida e o uso inteligente de ganhos de capital para blindar os rendimentos.
A reciclagem de portfólio
O coração da estratégia recente do CPUR11, detalhada pelo gestor Fernando Ferreira, é a "troca de ativos bons com cap rate fechado por outros ativos bons com cap rate aberto". Com a Selic nas alturas, essa tática faz sentido.
Na prática, o fundo está "fazendo caixa" com imóveis que geravam um aluguel proporcionalmente baixo para adquirir novos ativos com maior potencial de rentabilidade. Um exemplo disso foi a aquisição, em setembro de 2025, de quatro lojas locadas para a Marisa e uma para a C&A. Segundo o gestor, essa compra foi fechada com um cap rate superior ao dos últimos ativos vendidos, batendo o martelo no objetivo de otimizar a receita recorrente.
CPUR11: novo patamar de dividendos e gestão de reservas
O que o investidor vê na conta é a distribuição de R$ 0,10 por cota, paga em setembro e agosto de 2025. A gestão bate o pé que este é um "novo patamar sustentável" e soltou um guidance para os próximos 12 meses: algo entre R$ 0,08 (pessimista) e R$ 0,10 (otimista).
Mas o que sustenta essa previsão? A resposta está na DRE.
Olha só: em setembro de 2025, o CPUR11 gerou um resultado de R$ 0,234 por cota, muito impulsionado pelos R$ 11 milhões em "Resultado com a Venda de Imóveis". Ao distribuir R$ 0,100, o fundo reteve uma bela fatia, elevando seu "Resultado Acumulado" para R$ 13,37 milhões (ou R$ 0,214 por cota). Essa reserva, na prática, é o "colchão" do fundo, permitindo à gestão linearizar distribuições e garantir previsibilidade ao cotista.
Gestão da alavancagem: uma dívida "barata" e em redução
Um ponto que sempre acende o alerta no mercado é a alavancagem. Pelos dados de novembro de 2025, o CPUR11 mostra 55,18% de alavancagem, um número que, na foto, assusta.
Mas aqui, o contexto é tudo.
A dívida do fundo (via CRIs) tem um custo médio que hoje pode ser vista como barato: IPCA + 5,28% ao ano, segundo o relatório de setembro. Mesmo assim, o gestor reforça: apesar de barato, a estratégia é reduzir o endividamento. O plano é vender ativos que carregam dívidas e focar em aquisições "limpas" (sem financiamento), pagando com cotas do próprio fundo. É um movimento para deixar o balanço do CPUR11 mais parrudo e resiliente.
Gestão ativa que transforma ativos
Além da reciclagem, a gestão do CPUR11 mostra uma pegada "ativíssima" para extrair potencial dos imóveis.
Pense no caso da loja Sodimac em Ribeirão Preto (SP). O problema? O imóvel, com quase 15.000 m², era simplesmente grande demais para a operação do inquilino. A gestão foi lá, negociou a redução do espaço da Sodimac para 12.000 m² e agora está transformando os 3.000 m² que "sobraram" em um centro comercial com novos lojistas.
Essa intervenção resolve a dor do inquilino principal, diversifica a receita e, de quebra, tende a aumentar o aluguel médio por m². É o tipo de "pulo do gato" que dificilmente aparece em uma análise superficial.
Resumindo: o CPUR11 atravessa um belo período de transformação. A gestão não está parada; está respondendo ao cenário macro com uma estratégia: otimizar o portfólio, gerir a dívida com inteligência e usar ganhos de capital para criar um fluxo de dividendos mais estável.
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