BTLG11: venda de ativos do SARE11 gera lucro e debate entre cotistas

A recente venda de ativos pelo BTLG11, um dos maiores fundos logísticos do Brasil, mexeu com alguns cotistas do fundo. A operação, que gerou um lucro de R$ 24 milhões em poucos dias, também se tornou um quebra-cabeça para os investidores que tentaram decifrar os números. Foi um bom negócio ou o fundo deixou dinheiro na mesa? Vamos analisar os dados.

O que o BTLG11 vendeu e por quanto?

Em fato relevante divulgado em 27 de outubro de 2025, a gestão do BTLG11 comunicou a assinatura de um compromisso para vender integralmente sua participação em dois ativos corporativos na cidade de São Paulo: 75% do imóvel WT Morumbi e todas as unidades do Edifício Work Bela Cintra.

Os números da transação são diretos:

• Valor da Venda: R$ 557.008.840,00, a ser pago à vista.
• Lucro Estimado: Aproximadamente R$ 24.000.000,00.
• Impacto por Cota: Cerca de R$ 0,54.
• Ganho de Capital: 12% sobre o valor de aquisição.

Chamou atenção a velocidade. Os ativos foram adquiridos do fundo SARE11 em 16 de outubro de 2025. A venda foi celebrada apenas alguns dias depois, caracterizando uma das operações de reciclagem de portfólio mais rápidas do mercado.

A dúvida dos investidores: a conta do lucro não fecha?

A principal confusão entre os cotistas surgiu ao comparar o valor da venda com o da aquisição. Se o BTLG11 vendeu os ativos por R$ 557 milhões após comprar o portfólio do SARE11 por R$ 447,67 milhões, por que o lucro foi de "apenas" R$ 24 milhões?

A resposta está no detalhe da operação. O BTLG11 não comprou apenas esses dois prédios, mas o portfólio inteiro do SARE11. A estratégia, conforme apontado por analistas e pela própria gestora, foi cirúrgica:

1. Aquisição em Bloco: O fundo comprou um pacote que incluía os ativos corporativos (WT Morumbi e Work Bela Cintra) e um galpão logístico em Santo André, que era o verdadeiro alvo.
2. Venda Estratégica: Imediatamente, a gestão vendeu os ativos de escritório, que não fazem parte da tese de investimento de um fundo logístico.
3. Resultado Final: O BTLG11 embolsou um lucro de R$ 24 milhões, reforçou o caixa e, o mais importante, manteve o galpão logístico em seu portfólio por um custo efetivo muito mais baixo.

Vamos traduzir: foi como comprar um carro e uma moto juntos, vender a moto imediatamente com lucro e ficar com o carro por um preço final bem mais atrativo.

Venda abaixo do valor patrimonial: um mau negócio?

Outro ponto de debate foi o preço de venda. A transação de R$ 557 milhões ficou aproximadamente 29% abaixo do valor patrimonial (VP) dos imóveis, segundo os últimos laudos de avaliação. Isso levou alguns a questionarem se não teria sido melhor esperar por um preço maior.

Aqui o valor de laudo nem sempre reflete o preço que um comprador está disposto a pagar, especialmente em um cenário de juros altos. A gestão do SARE11, por exemplo, não conseguiu realizar essa venda diretamente. O BTLG11, por sua vez, adquiriu os ativos com um desconto ainda maior que os 29%, o que viabilizou o lucro na revenda. Manter os imóveis significaria desviar o foco do fundo, que é logístico, e imobilizar capital em ativos com dívidas e vacância.

A operação demonstra a agilidade da gestão do BTG em destravar valor. O fundo não só cumpriu o que prometeu (reciclar os ativos não estratégicos) como o fez gerando um ganho de capital relevante em curtíssimo prazo. Com a venda, o BTLG11 ajustou sua projeção de rendimentos para uma faixa entre R$ 0,78 e R$ 0,84 por cota, sinalizando estabilidade e potencial de alta para os próximos meses.

A transação mostra uma gestão ativa e focada em sua tese principal. Ao invés de se prender a ativos fora de seu escopo, o BTLG11 optou por realizar lucro, fortalecer seu caixa e otimizar o portfólio. A decisão, embora tenha gerado dúvidas iniciais, se provou estrategicamente acertada.