O BTG Pactual Logística encerrou o ano com uma sequência de movimentos interessantes. Entre vendas milionárias, aquisições estratégicas e um caixa que ultrapassou R$ 700 milhões, o fundo se posiciona como um dos protagonistas do segmento logístico brasileiro.
O reforço de caixa que mudou o jogo
Em dezembro de 2025, o BTLG11 concluiu duas operações de venda que injetaram recursos significativos no fundo. A primeira foi o recebimento de R$ 15.691.053,37 referente à última parcela do ativo BTLG Campinas, gerando um lucro de R$ 4,37 milhões, equivalente a R$ 0,0869 por cota. A taxa interna de retorno dessa operação ficou em impressionantes 22,66% ao ano.
A segunda, e mais expressiva, foi a alienação dos dois imóveis corporativos herdados da incorporação do SARE11: o WT Morumbi e o Edifício Work Bela Cintra, ambos em São Paulo. O fundo embolsou R$ 560,49 milhões nessa transação, com lucro aproximado de R$ 27 milhões, ou R$ 0,49 por cota.
Essa movimentação não é trivial. É um mérito da gestão, que vem gerando valor pro cotista.
Por que o caixa de R$ 700 milhões importa tanto
O BTLG11 tem uma obrigação relevante para 2026, pagar aproximadamente R$ 614 milhões referentes à aquisição de um portfólio de 13 ativos logísticos, negociada no modelo seller financing. Antes das vendas de dezembro, havia uma pergunta no ar: de onde viria esse dinheiro?
A resposta veio rápido. Com o caixa estimado em R$ 700 milhões, o fundo não apenas cobre essa obrigação como mantém folga para despesas correntes ao longo do ano. O fundo agiu rápido.
Enquanto esse caixa aguarda os desembolsos programados, ele gera receita financeira que contribui para o resultado mensal. É um dinheiro trabalhando enquanto espera seu destino.
Novas aquisições no raio 30 de São Paulo
Paralelamente às vendas, o BTLG11 concluiu a 15ª emissão de cotas, captando R$ 450,5 milhões. O objetivo central era adquirir dois galpões logísticos classificados como AAA, localizados em Osasco e Mauá, ambos no disputado raio de 30 km da capital paulista.
Os números dos novos ativos chamam atenção:
- BTLG Osasco: 35.011 m² de ABL, 100% locado, com apenas 2 anos desde o retrofit, inquilinos como Jamef e GPA
- BTLG Mauá II: 48.417 m² de ABL, 100% locado, também com 2 anos de vida, tendo a Shopee entre os locatários
O cap rate da aquisição ficou entre 8,5% e 9%, considerado atrativo para ativos desse padrão construtivo e localização. Com essas compras, a exposição do fundo ao raio 30 de São Paulo saltou de 32% para 38% da receita.
Vacância sobe, mas contexto importa
A vacância financeira do portfólio encerrou novembro em 3,2%, ante 2,3% no mês anterior. O aumento tem explicação: no BTLG Embu, houve saída de uma locatária que ocupava cerca de 9.700 m², e no BTLG Cabreúva foi reconhecida a vacância de uma inquilina inadimplente que ocupava aproximadamente 13.000 m².
No caso de Cabreúva, a gestão informou que tentativas de negociação amigável não tiveram êxito e medidas legais serão adotadas. Já em Embu, a área está em negociação com potenciais locatários.
Por outro lado, o fundo conseguiu locar integralmente o BTLG Ribeirão Preto, com dois módulos de cerca de 10.000 m² alugados para empresas do setor agrícola, com contratos de 5 anos.
Para um portfólio de 1,43 milhão de m² de ABL, uma vacância de 3,2% segue confortável. A gestão historicamente demonstra capacidade de reposição, e os imóveis vagos estão em negociação ativa.
Resultado e dividendos
O resultado da competência de novembro ficou em R$ 0,68 por cota, enquanto a distribuição foi de R$ 0,79 por cota. A diferença foi coberta pela reserva gerencial, que caiu de R$ 0,30 para R$ 0,20 por cota.
Além disso, o fundo ainda tem R$ 0,65 por cota de lucro projetado a receber de vendas em andamento. Somando os ganhos de dezembro (R$ 0,57 por cota entre as duas operações), há expectativa de distribuição extraordinária nos próximos meses.
O dividend yield anualizado está em 9,1% com base no fechamento de novembro, dentro da banda indicativa de R$ 0,78 a R$ 0,84 por cota que a gestão mantém como referência.
O que observar
O BTLG11 negocia praticamente no valor patrimonial, com P/VP de 0,99. A alavancagem via CRIs é baixa, com saldo devedor de R$ 124 milhões e LTV de apenas 2,3%. Se o fundo mantiver a estratégia de reciclagem de portfólio, vendendo entre 12% e 15% do patrimônio ao ano, pode caminhar para uma posição ainda mais desalavancada.
Com 414.292 cotistas e liquidez média diária de R$ 8,9 milhões em dezembro, o fundo segue como uma das principais opções do segmento logístico na B3. A rentabilidade acumulada em 2025 foi de 19,6%, superando o IFIX (17,5%) e o CDI líquido (11%).
O próximo relatório deve trazer o reconhecimento contábil das vendas de dezembro e, possivelmente, um guidance atualizado para 2026. Para quem investe em FIIs logísticos, o BTLG11 continua sendo um nome difícil de ignorar.
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