O BTG Pactual Logística (BTLG11) acaba de fechar uma aquisição que reforça sua presença na região mais disputada do mercado logístico brasileiro. Em 5 de dezembro de 2025, o fundo concluiu a compra de dois galpões classe AAA localizados no raio de 30 km da capital paulista, desembolsando R$ 385,96 milhões por 83.428 m² de área bruta locável. Para quem acompanha o fundo, a notícia não surpreende, o BTLG11 vem executando uma estratégia consistente de consolidação no eixo logístico de São Paulo, e essa operação eleva para cerca de 40% a receita vinda dessa região premium.
O que foi comprado e por quanto
Os dois imóveis adquiridos pertencem ao Capitânia Logística FII e estão 100% ocupados. O BTLG Osasco, na Avenida Alberto Jackson Byington, tem 35.011 m² de ABL e passou por retrofit há dois anos. É um galpão multiusuário com área climatizada, 114 docas em formato cross-docking, pé direito de 11,5 metros e piso com capacidade para 6 toneladas por m². Os inquilinos são a Jamef, com contrato atípico, e o GPA.
Já o BTLG Mauá II, na Avenida Papa João XXIII, é maior: 48.417 m² de ABL, também com dois anos de idade. Conta com 60 docas, pé direito de 12 metros e o mesmo padrão construtivo do ativo de Osasco. Entre os locatários estão Shopee, Benassi e Grupo UDLOG, nomes que reforçam a diversificação de segmentos do portfólio.
O preço de R$ 385,96 milhões foi estruturado em três parcelas: um sinal de R$ 55,96 milhões pago em 28 de novembro, uma parcela intermediária de R$ 179,27 milhões quitada no fechamento, e R$ 50 milhões a serem pagos em 12 meses, corrigidos por IPCA + 5% ao ano. Na prática, 87% do valor já foi desembolsado à vista.
Cap rate e yield projetado
A gestão estima um cap rate de aquisição entre 8,5% e 9,0%, o que significa que os aluguéis anuais representam essa faixa percentual sobre o valor pago. Mais relevante para o cotista é o yield médio projetado para os próximos 12 meses: aproximadamente 10,5%. Essa diferença entre cap rate e yield se explica pela estrutura de pagamento, já que o fundo passou a receber 100% das receitas de locação desde o pagamento do sinal, antes mesmo de quitar o valor total.
A operação também envolveu dois CRIs. Um deles, de R$ 64,5 milhões, será pré-pago ainda em dezembro de 2025. O outro, de R$ 40 milhões com taxa de IPCA + 8% ao ano, tem vencimento em julho de 2032 e permanece na estrutura.
Por que a localização faz diferença
Quem investe em fundos logísticos sabe que a proximidade com São Paulo é um diferencial competitivo difícil de replicar. O raio de 30 km da capital concentra a maior demanda por galpões de última milha e centros de distribuição, especialmente com o crescimento do e-commerce. Antes dessa aquisição, o BTLG11 já tinha 32% de sua receita nessa faixa. Agora, sobe para cerca de 40%.
Essa concentração não é acidental. O fundo vem reciclando ativos em regiões menos estratégicas para reforçar sua presença no eixo São Paulo. No acumulado de três anos, já vendeu R$ 1,33 bilhão em imóveis, gerando R$ 4,68 por cota em lucro e negociando, em média, 27% acima do valor de laudo. É uma gestão ativa que a comunidade de investidores tem acompanhado com atenção.
O que dizem os analistas
A recepção do mercado foi positiva. Em análise divulgada após o anúncio, especialistas destacaram que "foram boas compras, gerando valor ao fundo" e ressaltaram a qualidade dos imóveis e o cap rate atrativo. O consenso aponta que ativos AAA, recém-construídos e 100% locados nessa localização são cada vez mais raros, o que justifica o preço pago.
Nos fóruns de investidores, uma dúvida recorrente é sobre o ritmo de aquisições do BTLG11. O fundo concluiu a 14ª emissão em outubro, captando R$ 603,6 milhões, e já está na 15ª, com ativos em fase final de diligência. A preocupação de alguns cotistas é se a entrada de novas cotas pode diluir os rendimentos no curto prazo. A resposta está nos números, com yield projetado de 10,5% nos novos ativos, a tendência é de contribuição positiva para a distribuição.
Impacto nos dividendos e no portfólio
O BTLG11 vem distribuindo R$ 0,79 por cota nos últimos meses, o que representa um dividend yield anualizado de 9,2% sobre a cotação de R$ 102,49 no fechamento de 13 de dezembro. Com a adição de 83.428 m² de ABL gerando receita imediata, a expectativa é de manutenção ou leve melhora nesse patamar.
O portfólio do fundo agora soma 35 imóveis (considerando os dois novos ativos), com 1,43 milhão de m² de ABL e vacância financeira de apenas 2,3%. A diversificação de inquilinos também se amplia: Shopee e GPA se juntam a nomes como Assaí, DHL, Unilever, Amazon e Mercado Livre, que já figuravam entre os 20 maiores locatários.
O que ficar de olho daqui para frente
Para o investidor atento, os próximos meses trazem alguns marcos importantes. A venda dos dois imóveis corporativos herdados do SARE11, o WT Morumbi e o Work Bela Cintra, por R$ 557 milhões, ainda depende de aprovação do CADE e do direito de preferência dos locatários. Se concluída até o fim de 2025, essa operação deve gerar R$ 24 milhões em lucro e reforço de caixa estimado em até R$ 360 milhões.
Há também R$ 614,2 milhões em obrigações por aquisição de ativos programadas para o segundo trimestre de 2026, referentes ao portfólio de 13 imóveis da 15ª emissão. O caixa gerado pelas vendas em andamento deve cobrir a maior parte desse compromisso.
O BTLG11 segue executando uma estratégia clara de vender ativos fora do foco logístico, comprar galpões AAA em localizações premium e manter a vacância próxima de zero. Para quem tem cotas, a aquisição de Osasco e Mauá II é mais um passo nessa direção.
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