O Bresco Logística FII (BRCO11) anunciou nesta segunda-feira, 6 de janeiro de 2026, a renovação do contrato de locação com a Olist no imóvel Bresco Osasco. O acordo estende a ocupação por mais 5 anos e traz uma surpresa para o cotista: reajuste de 27% no valor do aluguel a partir de janeiro de 2027.
A notícia pode parecer pequena à primeira vista, já que o contrato representa apenas 0,9% da área bruta locável do fundo. Mas quem acompanha o mercado de FIIs sabe que renovações com aumento real de aluguel são raras em um cenário de juros elevados e negociações apertadas entre locadores e inquilinos.
O que mudou no contrato
O contrato original da Olist (PAX Tecnologia) terminaria em 1º de junho de 2026. Com o aditivo, a locação foi prorrogada até 1º de junho de 2031, garantindo mais 60 meses de receita para o fundo.
O valor do aluguel atual será mantido até dezembro de 2026. A partir de janeiro de 2027, entra em vigor o reajuste de 27% sobre o valor anterior. É um aumento expressivo, bem acima da inflação acumulada, o que sugere que a gestora conseguiu negociar em posição de força.
A multa por rescisão antecipada também foi definida: três vezes o valor do aluguel atualizado pelo IPCA, proporcional ao prazo remanescente, mais o valor da carência e eventuais descontos concedidos. É uma proteção razoável para o fundo caso a Olist decida sair antes do prazo.
O impacto nos dividendos
Vamos aos números que interessam. O contrato da Olist representa 0,9% da ABL do fundo. Considerando que o BRCO11 tem uma receita imobiliária ajustada de aproximadamente R$ 1,12 por cota (dados de novembro de 2025), estamos falando de algo em torno de R$ 0,01 por cota vindo desse contrato específico.
Com o aumento de 27%, esse valor subiria para cerca de R$ 0,013 por cota a partir de 2027. Para quem tem 1.000 cotas, a diferença seria de aproximadamente R$ 3 a mais por mês. Não é transformador, mas é receita adicional entrando sem nenhum custo de aquisição ou emissão de cotas.
O ponto mais relevante aqui não é o valor absoluto, mas o sinal que a renovação envia: o imóvel Bresco Osasco segue atrativo para inquilinos, e a gestora está conseguindo capturar valor nas negociações.
O contexto do imóvel Bresco Osasco
O Bresco Osasco é um galpão de 29.637 m² localizado na Rua Henry Ford, em Osasco (SP). Segundo o relatório gerencial de novembro, o imóvel tem vacância zero e abriga, além da Olist, inquilinos como Heineken, Rodoluki, Ishida e Luvata.
O prazo médio remanescente dos contratos no imóvel era de 3,3 anos antes dessa renovação. Com a Olist estendendo por mais 5 anos, esse indicador deve melhorar, trazendo mais previsibilidade de receita para essa parte do portfólio.
O imóvel representa aproximadamente 9% da receita de locação do fundo, o que o coloca entre os ativos mais relevantes do BRCO11.
Como está o BRCO11 hoje
O fundo negocia a R$ 117,98 (cotação de 6 de janeiro de 2026), com P/VP de 1,01. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 9,00%, com distribuições mensais de R$ 0,87 por cota mantidas nos últimos três meses.
O portfólio completo soma 12 propriedades e aproximadamente 472 mil m² de área bruta locável. A vacância física está em 7,7%, concentrada nos imóveis Bresco Canoas (53% vago) e Bresco Embu (100% vago). A gestora informou no último relatório que possui conversas iniciais para locação dessas áreas.
Um ponto que analistas têm destacado: o resultado do fundo está "inflado" pelo recebimento de parcelas mensais de R$ 2,5 milhões (cerca de R$ 0,16 por cota) referentes à venda do imóvel Bresco São Paulo em 2023. Esse fluxo vai até julho de 2027. Quem investe no BRCO11 precisa ter isso em mente ao projetar rendimentos futuros.
O que observar daqui para frente
O fundo está em meio à sua 6ª emissão de cotas, captando recursos para adquirir dois novos galpões (Bresco Viracopos e Bresco Simões Filho). A operação deve adicionar cerca de 130 mil m² ao portfólio e aumentar a diversificação geográfica.
A renovação com a Olist é mais uma peça no quebra-cabeça de gestão ativa que a Bresco tem demonstrado. Nos últimos meses, o fundo fechou contrato com o Nubank no Viracopos, renovou com a Reckitt em Itupeva e trouxe a M. Dias Branco para Canoas.
O desafio agora é ocupar as áreas vagas em Canoas e Embu. Enquanto isso não acontece, o fundo carrega um custo de vacância de aproximadamente R$ 0,05 por cota ao mês. A reserva acumulada de R$ 1,76 por cota oferece algum colchão.
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