O Bresco Logística FII (BRCO11) anunciou nesta quinta-feira, 26 de dezembro, a locação de 9.150 m² no imóvel Bresco Viracopos para a Nu Pagamentos, braço de pagamentos do Nubank. Com o contrato, a vacância física do empreendimento despencou de 11,3% para apenas 0,8%, praticamente zerando a ociosidade do ativo recém-incorporado ao portfólio do fundo.
A notícia chega em um momento estratégico para o BRCO11. O imóvel em Campinas foi adquirido com recursos da 6ª emissão de cotas, que captou cerca de R$ 248 milhões e teve seu encerramento anunciado recentemente. A transação foi concluída em 23 de dezembro, e apenas três dias depois o fundo já comunicava a locação para um dos maiores bancos digitais do país.
O que o contrato representa para o cotista
O aluguel mensal do Nubank vai adicionar aproximadamente R$ 0,014 por cota ao resultado do fundo. Para quem tem 1.000 cotas, estamos falando de R$ 14 a mais por mês, ou R$ 168 ao ano. Pode parecer pouco isoladamente, mas é receita nova entrando em um ativo que acabou de chegar ao portfólio.
O contrato tem vigência de 5 anos, o que traz previsibilidade de receita até dezembro de 2030. Considerando que o BRCO11 distribuiu R$ 0,87 por cota em novembro de 2025, esse incremento representa cerca de 1,6% do rendimento mensal atual.
Um ativo diferente no portfólio
O Bresco Viracopos não é um galpão logístico tradicional. Trata-se de um complexo híbrido que combina características logísticas com escritórios e até hotel. Essa diversificação de uso pode ser interessante para a gestão de risco, embora fuja um pouco do perfil predominante do fundo.
Analistas que acompanham o setor destacaram a velocidade da locação. "Foi assinado esse contrato, a vacância do ativo está praticamente zerada agora", comentou um especialista em fundos imobiliários em live realizada no mesmo dia do anúncio. A rapidez na ocupação logo após a aquisição sugere que a gestora já tinha conversas avançadas com potenciais inquilinos.
Como está o BRCO11 hoje
O fundo negocia a R$ 118,68 (fechamento de 26 de dezembro), com um P/VP de 1,01, ou seja, praticamente no valor patrimonial. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 8,95%, com distribuições mensais de R$ 0,87 por cota mantidas nos últimos três meses.
O portfólio completo do BRCO11 soma 12 propriedades e aproximadamente 472 mil m² de área bruta locável. A vacância física geral do fundo estava em 7,7% em novembro, concentrada principalmente nos imóveis Bresco Canoas (53% vago) e Bresco Embu (100% vago). A gestora informou no último relatório gerencial que possui conversas iniciais para locação dessas áreas.
O perfil dos inquilinos
Com a entrada do Nubank, o BRCO11 reforça sua base de locatários de alta qualidade. Segundo o relatório de novembro, mais de 86% dos inquilinos possuem rating de grau de investimento (AAA ou AA em escala brasileira). Os principais clientes incluem Natura (19% da receita), Mercado Livre (15%), Whirlpool (12%) e GPA (10%).
O prazo médio remanescente dos contratos é de 4,7 anos, e 38% são classificados como atípicos, o que oferece maior proteção contra rescisões antecipadas.
O que observar daqui para frente
O fundo tem trabalhado ativamente na gestão de vacância. Em novembro, a Reckitt assinou contrato para ocupar a totalidade do imóvel Bresco Itupeva, substituindo a WestRock que rescindiu antecipadamente. Em setembro, a M. Dias Branco ocupou 15.553 m² no Bresco Canoas.
Os próximos meses devem trazer novidades sobre a locação das áreas ainda vagas em Canoas e Embu. O fundo mantém um lucro caixa acumulado não distribuído de R$ 28 milhões (R$ 1,76 por cota), o que oferece algum colchão para eventuais períodos de menor receita.
A entrada do Nubank como inquilino, além do impacto financeiro direto, adiciona mais um nome de peso à lista de locatários e demonstra a capacidade da gestora de movimentar rapidamente os ativos recém-adquiridos.
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