O Bresco Logística FII (BRCO11) apresentou em setembro de 2025 uma proposta que pode redefinir o portfólio do fundo: a aquisição de dois imóveis logísticos de alta qualidade por R$ 529,5 milhões, com desconto de 13,5% sobre o laudo de avaliação. A assembleia que decide o futuro dessa operação vai até 19 de novembro, e os números sugerem que a gestora trouxe à mesa algo difícil de ignorar.
A transação
A proposta envolve a compra do Bresco Simões Filho (Bahia) por R$ 81,3 milhões e do Bresco Viracopos (Campinas) por R$ 448,2 milhões, ambos atualmente sob gestão de outros fundos da própria Bresco. O pagamento será 50% em dinheiro via CRI e 50% mediante emissão de novas cotas a valor patrimonial de R$ 117,70, acima da cotação de mercado que girava em torno de R$ 115 em setembro.
Chama atenção que a gestora conseguiu garantia firme dos bancos para o CRI a custo de NTN-B 2030 sem spread, praticamente zero de prêmio sobre o título do governo. Para um fundo imobiliário conseguir funding nessas condições com Selic a 15%, é preciso que os bancos vejam qualidade real no portfólio e na gestão.
Simões Filho: vacância zero na região metropolitana de Salvador
O primeiro ativo fica em Simões Filho, região metropolitana de Salvador, com 26.600 m² de ABL 100% locados para inquilinos como Pague Menos, FedEx e empresas do setor de energia solar. A localização na BR-324, a menos de 20 km de Salvador, replica a estratégia bem-sucedida do Bresco Bahia (alugado ao Mercado Livre) que já opera na região.
O diferencial aqui não está apenas nos números, está no contexto. A região de Simões Filho apresenta vacância zero segundo dados de setembro de 2025, enquanto o estado da Bahia como um todo registra cerca de 8% de vacância. Traduzindo: há demanda e pouca oferta, exatamente o tipo de desequilíbrio que gestores experientes sabem aproveitar.
O imóvel vem com potencial de expansão de 10.036 m² já incluído no preço de R$ 3.000/m², valor que a própria gestora classifica como "super preço" para a região. Especificações técnicas de padrão A+ (pé-direito de 12m, capacidade de 6 ton/m², piso nivelado a laser) completam o pacote.
Viracopos: o ativo-troféu ao lado do maior aeroporto de cargas da América Latina
Se Simões Filho é estratégico, Viracopos é o que a gestora chama de "imóvel troféu". Localizado literalmente vizinho de muro do Aeroporto de Viracopos, maior hub de cargas da América Latina, o complexo de uso misto tem 89% de ocupação e abriga desde galpões logísticos até centro de treinamento da Azul com cinco simuladores de voo.
Os números de Viracopos merecem atenção: DHL, UPS, FedEx, Grupo Ultra e Braer entre os inquilinos do galpão logístico; certificação LEED Gold; usinas solares que abastecem o condomínio; e um hotel Ramada com a melhor ocupação de Campinas desde a inauguração. O empreendimento movimenta 5.000 pessoas diariamente.
Não por acaso, a John Deere comprou recentemente um imóvel no mesmo complexo por valor 48% acima do que o BRCO11 está pagando por metro quadrado nesta transação. Esse dado, divulgado pela própria gestora, funciona como termômetro de mercado, e sugere que a precificação atual está longe de ser agressiva.
O cap rate de 11,5% versus o mercado a 8,5%-9%
Aqui mora um ponto crucial para quem acompanha FIIs: enquanto transações recentes no mercado logístico brasileiro saem a cap rates entre 8,5% e 9%, o BRCO11 está originando esses ativos a 11,5%. Para um fundo que distribui dividend yield de 8,9% ao ano (base setembro/2025), comprar imóveis que rendem 11,5% significa agregar valor desde o primeiro dia.
A matemática é direta: considerando despesas médias de gestão, administração e manutenção em torno de 1,5% ao ano, um fundo precisa gerar pelo menos 11% de receita para sustentar distribuição de 9,5% aos cotistas. Qualquer aquisição abaixo disso dilui rentabilidade no curto prazo. Aqui, não é o caso.
Alavancagem controlada e renda mínima garantida
A operação elevará o LTV (loan-to-value) do fundo de praticamente zero para 12-14%, patamar que a gestora considera "tranquilo" dado o perfil de risco-retorno do portfólio. O CRI terá estrutura bullet: juros pagos mensalmente a IPCA + 8% a.a., principal corrigido por inflação e vencimento em 5 anos.
Para mitigar riscos de vacância no galpão flex de Viracopos (que tem 11% vago), a gestora ofereceu renda mínima garantida durante período considerado "mais do que necessário" para locação completa. Conversas avançadas já estariam em andamento, com expectativa de 100% de ocupação até o primeiro trimestre de 2026.
O portfólio pós-aquisição
Aprovada a operação, o BRCO11 saltará para R$ 2,3 bilhões em propriedades, quase 590.000 m² de ABL e receita anual de locações próxima a R$ 220 milhões. O portfólio manterá 96% focado em logística, com apenas 4% em ativos de uso misto do complexo Viracopos (hotel, centro comercial, corporativo).
Mais relevante: 76% das propriedades estarão no raio de 30 km dos 10 maiores centros de consumo do Brasil, métrica que nenhum outro fundo logístico de grande porte replica com essa intensidade. Prazo médio remanescente de locação sobe para quase 5 anos, com mais de 1/3 da carteira em contratos atípicos.
Projeção de dividendos: R$ 0,87 hoje, R$ 0,97 em 2027
O estudo de viabilidade apresentado projeta manutenção do dividendo de R$ 0,87/cota no primeiro semestre de 2026, elevação para R$ 0,90 no segundo semestre e chegada a R$ 0,97 no segundo semestre de 2027, incremento de 11,5% sobre o patamar atual.
Curiosamente, enquanto isso acontece, o lucro caixa acumulado não distribuído cresceria de R$ 21 milhões para R$ 32 milhões (R$ 2,01/cota), colchão que permitiria suavizar oscilações ou até continuar elevando distribuições caso novos negócios surjam. Para um fundo de renda, ter essa gordura no caixa não é luxo, é gestão de risco.
As vacâncias atuais: Canoas, Itupeva e Embu
Enquanto apresenta a AGE, o fundo lida com três situações de vacância no portfólio atual. Em Canoas (RS), a locação de 15.553 m² para M. Dias Branco em setembro resolveu metade do problema, restam cerca de 17.724 m² (3,8% da ABL total) com "conversas iniciais" para 26.369 m² de demanda.
Em Itupeva (SP), a WestRock sai em abril de 2026 liberando 14.212 m² (3% da ABL). A gestora reporta "conversas avançadas" para área equivalente e "conversas iniciais" para o dobro disso, sugerindo que a localização ao lado do HUB Natura continua atraindo interesse.
O Bresco Embu (7.477 m² de galpão + 10.605 m² de pátio) apresenta o cenário mais aberto: desocupado pela MRO em agosto, o imóvel tem localização privilegiada no entroncamento Régis Bittencourt/Rodoanel, menos de 25 km de São Paulo. A gestora admite que pode demorar mais aqui, não por falta de demanda, mas porque estuda alternativas que vão de built-to-suit a operações de varejo, buscando maximizar retorno em vez de simplesmente preencher vaga.
Terrenos para expansão: opção, não obrigação
Parte da transação envolve R$ 66,9 milhões em terrenos no complexo Viracopos, estruturados como opção de compra válida por 5 anos. O BRCO11 poderá (mas não precisará) adquirir essas áreas a valor de laudo corrigido por inflação, caso desenvolva projetos que façam sentido.
A lógica é simples: incluir terrenos na compra inicial diluiria o cap rate de 11,5%, já que terreno não gera renda. Estruturar como opção mantém a rentabilidade alta hoje e preserva upside futuro sem comprometer caixa. Se nada acontecer em 5 anos, o fundo não perde nada. Se surgir um BTS bem precificado, executa.
Por que comprar de si mesmo pode fazer sentido
A transação levanta a questão inevitável: por que o BRCO11 está comprando ativos de outros fundos geridos pela própria Bresco? A resposta está na estratégia de segregação por risco que a gestora trouxe dos REITs americanos e japoneses em 2019.
O modelo funciona assim: fundos de desenvolvimento originam, constroem e estabilizam ativos assumindo todos os riscos (aprovações, solo, construção, locação inicial). Quando o ativo está gerando renda de forma previsível, migra para o fundo de renda a preço de mercado validado por laudo independente e aprovação de cotistas minoritários.
O histórico sugere que funciona: desde o IPO em dezembro de 2019, o BRCO11 entregou rentabilidade total de 85% versus 23,1% do IFIX, quase 4 vezes o índice. Todo o portfólio atual veio dessa estrutura de origination interna, sempre com descontos sobre laudos e aprovação em assembleia.
Assembleia até 19/11: como votar
Cotistas recebem link direto por e-mail da CVM ou podem acessar o Portal do Investidor na B3. Quem não recebeu pode solicitar via [email protected]. O quórum qualificado exige 25% das cotas não-conflitadas, desafio considerável em um fundo com 120.000 cotistas, 70% pessoa física.
A gestora deixa claro: não há garantia de aprovação, mas considera a operação "golaço" pela combinação de qualidade, localização e precificação. Se o mercado concordar e o quórum sair, a conclusão está prevista para dezembro de 2025.
O que os números não dizem
Além das planilhas, há contexto: o mercado logístico brasileiro segue subdesenvolvido em quantidade e qualidade de ativos classe A+. Fundos que conseguem originar internamente com padrão internacional têm vantagem competitiva real sobre quem depende de comprar pronto no mercado secundário.
A Bresco opera desde 2011 focada exclusivamente em logística, sem diversificação em outros setores. Equipe própria de arquitetura, engenharia, comercial e jurídico. Quando a gestora diz que conhece cada tijolo dos imóveis que desenvolve, não é retórica.
Para quem tem cotas, vale estudar o material de apoio disponível no site do fundo. Iremos observar se os 120.000 cotistas conseguem se mobilizar para as decisões estratégicas do Bresco.
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