O ALZR11 acaba de anunciar uma grande aquisição, um galpão logístico construído sob medida para a Shopee em Ibitinga, no interior de São Paulo. A operação de R$ 125 milhões, que pode chegar a R$ 145 milhões com earn-out, reforça a estratégia da Alianza de montar um portfólio de contratos longos com inquilinos de peso. Mas enquanto a gestora celebra um yield on cost de 10,9%, quem faz as contas encontra um número diferente. E no meio de tudo isso, a 8ª emissão avança com captação ainda abaixo do esperado, um inquilino não pagou o aluguel em fevereiro e o contrato da Atento segue como um relógio fazendo tique-taque.
O que a Shopee traz para o portfólio
O fato relevante publicado em 18 de março de 2026 detalha a compra de um galpão logístico do tipo built-to-suit (BTS), localizado no cruzamento da Rodovia SP-304 com a Estrada Municipal IBG-154, na macrorregião de Araraquara. O imóvel tem 29.545 m² de área construída sobre um terreno de 60.724 m², ou seja, a área de terreno é mais que o dobro da construída. Isso não é acidente. Trata-se de um galpão de cross-docking, que por natureza exige muito espaço de pátio para manobra de caminhões, com 98 docas, 4 rampas e 230 vagas de estacionamento.
A operação funciona como "first mile" da Shopee, recebendo produtos diretamente de fornecedores locais para consolidação e envio aos centros de distribuição finais. A localização faz sentido para esse tipo de logística. Fica entre polos como Ribeirão Preto, Araraquara, Bauru e São Carlos, com boa conectividade rodoviária.
O contrato de locação é atípico, com prazo mínimo de 10 anos, reajuste anual pelo IPCA e multa por rescisão antecipada equivalente ao saldo integral das locações vincendas. A garantia é uma carta de fiança bancária equivalente a 12 aluguéis, emitida por banco de primeira linha. O aluguel mensal previsto é de aproximadamente R$ 1.035.000.
A Shopee, para quem não acompanha, integra o grupo Sea Limited, listado na NYSE, que reportou faturamento de US$ 22,9 bilhões em 2025, com o segmento de e-commerce respondendo por US$ 16,6 bilhões. No Brasil, a empresa não para de expandir sua malha logística, o que dá certa tranquilidade sobre a demanda pelo espaço.
A conta do yield on cost que gera dúvidas
A gestora anunciou um yield on cost de aproximadamente 10,9% ao ano no primeiro ano, com impacto estimado de R$ 0,009 por cota por mês (considerando as cotas antes da 8ª emissão). É o maior yield on cost entre as aquisições recentes do fundo, acima dos 10,2% do Fleury Campinas.
Só que a matemática básica não bate de forma imediata. Se o aluguel anual é de cerca de R$ 12,4 milhões (R$ 1.035.000 x 12) e o preço de aquisição é R$ 125 milhões, o yield on cost seria de 9,9%, não 10,9%. A diferença pode se explicar pelo fato de o pagamento ser feito via compensação de créditos da 8ª emissão, possivelmente de forma parcelada, enquanto o aluguel já começaria a ser recebido integralmente. Mas o fato relevante não detalha essa mecânica, o que deixa uma lacuna na transparência.
E tem o earn-out. Até R$ 20 milhões adicionais, condicionados ao cumprimento de obrigações da locatária e do vendedor, pagáveis em até 12 meses após o fechamento. Se pago integralmente, o custo total sobe para R$ 145 milhões, e o cap rate cai para algo em torno de 8,6% ao ano. Ainda razoável para um BTS de 10 anos com inquilino desse porte, mas bem distante dos 10,9% anunciados.
A 8ª emissão: captou R$ 191 milhões, mas queria R$ 528 milhões
O comunicado de 3 de março de 2026 trouxe o resultado do 1º procedimento de alocação da 8ª emissão. Somando direito de preferência (R$ 18,8 milhões), sobras e montante adicional (R$ 31,9 milhões) e o primeiro lote da fase pública (R$ 140,4 milhões), o total subscrito chegou a 18.095.486 novas cotas, equivalentes a R$ 191.088.332,16.
É um avanço significativo em relação aos números que comentamos no artigo anterior, quando a captação nas fases de preferência e sobras somava menos de R$ 51 milhões. A fase pública trouxe fôlego, mas ainda restam 31.904.514 cotas (R$ 336,9 milhões) disponíveis para subscrição. A emissão total previa 50 milhões de novas cotas a R$ 10,56 cada.
Com os R$ 191 milhões já captados, a gestora tem recursos para executar parte do pipeline, e a aquisição da Shopee é justamente um exemplo disso, já que o pagamento será feito via compensação de créditos da emissão. Mas o cenário de captar apenas 36% do total pretendido até o 1º procedimento de alocação mostra que o mercado segue seletivo, especialmente com a Selic em 15% ao ano.
Inadimplência nos CDBs e o caixa que absorve o impacto
Uma informação que passou relativamente despercebida no relatório gerencial de fevereiro merece atenção. Os Centros de Diagnóstico CDB Ana Rosa e Morumbi, em São Paulo, não pagaram o aluguel referente ao mês. A gestora informou que já adotou medidas para regularizar a situação e está em contato com a nova controladora da companhia, que passa por uma fase de transição de controle.
Esses dois ativos representam 3,3% da receita total do fundo. A gestora fez questão de ressaltar que a inadimplência não impactou a distribuição de rendimentos anunciada em 18 de março e não altera o guidance para o primeiro semestre de 2026.
Para quem ficou preocupado, o fundo encerrou fevereiro com R$ 264,6 milhões em caixa e valores mobiliários (19% do patrimônio líquido), um colchão que a gestora classifica como "bastante saudável". Esse caixa cobre aproximadamente 4 anos das obrigações futuras previstas com amortizações de CRIs e compras parceladas de ativos. Dito isso, inadimplência em ativo que foi comprado há pouco mais de um ano não é exatamente o tipo de notícia que inspira tranquilidade, mesmo que o impacto financeiro seja administrável no curto prazo.
Rendimentos estáveis, reserva de lucros menor
O próximo dividendo, referente a fevereiro de 2026, será de R$ 0,0836 por cota (código ALZR11), pago em 25 de março para quem estava posicionado em 18 de março. O valor é praticamente idêntico ao do mês anterior (R$ 0,0836 também, referente a janeiro).
Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 1,0043 por cota, o que resulta em um dividend yield de 9,52% ao ano na cotação de R$ 10,55 (fechamento de 21/03/2026). O guidance da gestora para o primeiro semestre de 2026 segue entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota por mês em resultados recorrentes, sem considerar ganhos com vendas de ativos.
A reserva de lucros caiu de R$ 0,048 por cota (dado do artigo anterior) para R$ 0,039 por cota. Isso acontece porque o resultado caixa de fevereiro foi de R$ 0,072 por cota, abaixo do valor distribuído de R$ 0,084. A diferença saiu da reserva. Não é motivo de alarme imediato, mas mostra que em meses com receita menor (como fevereiro, que não teve reajustes de aluguel e teve a inadimplência dos CDBs), a reserva funciona como amortecedor. Se esses meses se repetirem, o colchão vai ficando mais fino.
O teste que ninguém sabe como vai terminar
O ALZR11 construiu uma reputação sólida ao longo de oito anos. Vacância zero, contratos atípicos com inquilinos de primeira linha, distribuições consistentes. O retorno total desde o IPO é de 94,2% (dado do relatório gerencial de fevereiro), superando o IFIX em 16 pontos percentuais.
Mas há uma observação que circula entre analistas mais criteriosos e que merece reflexão. O fundo nunca passou por um vencimento de contrato de verdade. Os desinvestimentos realizados até agora foram vendas de ativos com contratos ainda vigentes, registrando TIRs entre 14% e 25% ao ano. Tecnicamente impecável, mas que não responde à pergunta sobre o que acontece quando um contrato vence e o inquilino tem poder de barganha.
O caso da Atento em Del Castilho, com vencimento em julho de 2026, será o primeiro teste real. O aluguel vigente é de R$ 594.582 por mês, a garantia já foi convertida de fiança bancária para depósito caução de R$ 8,4 milhões (dos quais R$ 6,9 milhões já depositados), e a localização não é exatamente das mais fáceis para recolocação. Quem acompanha o mercado carioca sabe que situações semelhantes, com o mesmo inquilino em regiões comparáveis, já resultaram em reduções expressivas de aluguel ou vacância prolongada.
O relatório gerencial de fevereiro traz um dado curioso, o prazo atípico até o vencimento da Atento aparece como 7,8 anos. Isso sugere que pode ter havido uma renovação ou extensão do contrato que ainda não foi formalmente comunicada ao mercado, já que o vencimento original era julho de 2026. Ou pode ser uma questão de metodologia de cálculo. De qualquer forma, é um ponto que merece esclarecimento da gestora.
O que o cotista deve acompanhar agora
A aquisição da Shopee é coerente com a estratégia do fundo e adiciona um inquilino relevante ao portfólio. A 8ª emissão avança, ainda que abaixo da meta. Os rendimentos seguem dentro do guidance.
Os próximos meses vão testar o fundo em dimensões que ele ainda não enfrentou. A resolução do contrato da Atento, a regularização da inadimplência dos CDBs, o resultado final da captação da 8ª emissão e a capacidade de manter a reserva de lucros em patamar confortável são os pontos que vão definir se o ALZR11 mantém sua trajetória ou se o mercado precisa recalibrar expectativas. Para quem tem dinheiro investido, vale acompanhar de perto, especialmente o que acontece em Del Castilho a partir de julho.
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