O fundo imobiliário TVRI11, antigo BBPO11, está finalmente colocando em prática a promessa de diversificar seu portfólio. Em dezembro de 2025, a gestora Tivio Capital anunciou duas aquisições que marcam uma virada na estratégia do fundo: um day hospital em Santo André locado para a Unimed e um imóvel de varejo em Botafogo ocupado pelo Hortifruti. Para quem acompanha o fundo há anos, a movimentação representa o início de uma nova fase após um período conturbado de renegociações contratuais.
O problema histórico que o fundo tenta resolver
Quem investe em FIIs há algum tempo conhece bem a história do TVRI11. O fundo nasceu em 2012 como um veículo de gestão passiva, com 64 agências bancárias locadas exclusivamente para o Banco do Brasil via contratos atípicos. Era, na teoria, um investimento tranquilo: um inquilino de primeira linha, contratos longos, previsibilidade de receita.
O problema veio na renovação. Com 100% da receita concentrada em um único locatário, o Banco do Brasil tinha todo o poder de barganha. Os contratos foram renovados, mas em condições que a comunidade de investidores considerou desfavoráveis. Além disso, o segmento de agências bancárias enfrenta ventos contrários com a digitalização dos serviços financeiros.
Em agosto de 2023, foi aprovada a mudança para gestão ativa, permitindo que a Tivio Capital começasse a reformular o portfólio. Desde então, o fundo já realizou sete vendas que totalizaram R$ 149,7 milhões, com um prêmio médio de 41% sobre o valor patrimonial dos ativos.
A aquisição do day hospital da Unimed
Em 11 de dezembro, o fundo anunciou a compra de 100% das cotas do FII Bluerock, veículo que detém um imóvel de 2.715 m² na Avenida Dom Pedro II, 655, em Santo André, São Paulo. O ativo está locado para a Unimed Nacional via contrato atípico com vencimento em janeiro de 2045, sendo atípico até janeiro de 2037.
O valor do imóvel para efeitos da aquisição foi de R$ 57,8 milhões, representando um cap rate de 10,44% sobre o aluguel dos próximos 12 meses. O desembolso efetivo do TVRI11, porém, foi de R$ 21,6 milhões, já que o FII Bluerock possui um CRI com saldo devedor de R$ 35,1 milhões indexado a IPCA + 8,75%.
A gestão informou que realizará um pré-pagamento de R$ 9,3 milhões do CRI em até 90 dias, reduzindo o saldo devedor para aproximadamente R$ 25 milhões a partir de fevereiro de 2026.
O imóvel opera como day hospital, oferecendo serviços em três andares: pronto atendimento no primeiro, centro cirúrgico no segundo e apartamentos para internação dia no terceiro. Na visão da gestora, o locatário possui alta aderência ao imóvel devido ao investimento em equipamentos médicos e à estratégia de redução de custos com atendimento próprio.
A compra do varejo em Botafogo
Oito dias depois, em 19 de dezembro, veio o segundo movimento. O fundo adquiriu um imóvel de 2.881 m² na Rua Professor Álvaro Rodrigues, 355, em Botafogo, Rio de Janeiro, locado para o Hortifruti. O diferencial do ativo está na estrutura: docas para carga e descarga e estacionamento privativo com 58 vagas, algo raro na Zona Sul carioca.
O valor total da transação foi de R$ 25 milhões, representando um cap rate de 10,6% sobre o aluguel estabilizado. O pagamento será parcelado em três vezes: R$ 13,2 milhões na assinatura, R$ 5,9 milhões em seis meses e R$ 5,9 milhões em 12 meses, com correção pelo IPCA.
O contrato de locação foi renovado há apenas um mês, com vigência até julho de 2035. Na renovação, foram concedidos descontos temporários de 29,4% até janeiro de 2026 e 15,8% até julho de 2026. Considerando o parcelamento do pagamento e os descontos iniciais, a gestora projeta um dividend yield médio de 14,2% para os primeiros 12 meses da operação.
O que muda na composição do portfólio
Antes das aquisições, o TVRI11 tinha 100% de sua receita proveniente de contratos típicos com o Banco do Brasil. Após as duas compras, a composição passa a ser:
- 94,7% em agências bancárias
- 3,6% em healthcare (day hospital Unimed)
- 1,6% em varejo (Hortifruti)
Em termos de prazo contratual, 94,1% da receita ainda vence em 2027, mas agora há 4,4% com vencimento em 2035 ou posterior. A participação de contratos atípicos, que era zero, passou para 3,1%.
O fundo encerrou novembro com patrimônio líquido de R$ 1,65 bilhão, 57 imóveis e 288.060 m² de área bruta locável. A vacância física estava em 3,2%, mas há dois avisos de desocupação em andamento: o CSL Curitiba (4,02% da receita) com aviso prévio de 9 meses e o Edifício Cacex (2,56% da receita) com aviso prévio de 6 meses.
A lógica por trás da reciclagem
A estratégia da gestão fica clara quando se comparam os cap rates. As sete vendas realizadas desde agosto de 2023 saíram a um cap rate médio de 8,24%. As duas aquisições de dezembro entraram a um cap rate médio de 10,48%. Em outras palavras, o fundo está vendendo ativos que geram menos renda e comprando ativos que geram mais.
Para quem tem 1.000 cotas do TVRI11, o resultado não recorrente das vendas já realizadas gerou R$ 2,69 por cota, dos quais R$ 1,02 por cota ainda serão recebidos nos próximos semestres conforme o cronograma de pagamentos parcelados.
Rendimentos e desempenho recente
O fundo distribuiu R$ 1,05 por cota em novembro, equivalente a um dividend yield anualizado de 13,16% considerando a cotação de fechamento de R$ 95,75 naquele mês. O resultado gerado no mês foi de R$ 0,97 por cota, com o saldo de rendimento não distribuído encerrando em R$ 0,43 por cota.
No acumulado de 2025 até novembro, o TVRI11 apresentou rentabilidade total de 24,5%, superando o IFIX que subiu 17,5% no mesmo período. A receita não recorrente contribuiu com 8,9% do resultado do fundo desde o início do ano.
A cotação atual está em R$ 99,90, representando um P/VP de 0,96 em relação ao valor patrimonial de R$ 103,91 por cota.
O caminho ainda é longo
A comparação com o RBVA11, que fez movimento semelhante de migração de agências bancárias para renda urbana, é inevitável. Analistas que acompanham o setor reconhecem que o TVRI11 está dando os primeiros passos na direção certa, mas ressaltam que a concentração no Banco do Brasil ainda é muito alta.
Com 94% da receita ainda dependente de um único inquilino cujos contratos vencem em 2027, o fundo permanece com risco direcional elevado. A gestão terá que acelerar o ritmo de reciclagem nos próximos dois anos se quiser chegar à renovação contratual em uma posição de maior equilíbrio.
Por outro lado, o caixa do fundo, que estava em R$ 77,6 milhões antes das aquisições, permanece positivo mesmo após os desembolsos. E o fundo não possui alavancagem ou obrigações futuras por compra de ativos além dos parcelamentos já contratados.
O momento é de observar se a gestão conseguirá manter o ritmo de aquisições com cap rates atrativos enquanto gerencia a transição dos contratos com o Banco do Brasil. Os próximos relatórios gerenciais devem trazer mais clareza sobre o pipeline de novas operações.
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