O relatório gerencial mais recente do TGAR11, referente a dezembro de 2025, traz mudanças importantes na visão de curto prazo da gestora, impactando diretamente as expectativas de rendimentos futuros. Embora o fundo tenha mantido a distribuição de rendimentos em um real por cota, repetindo o valor pago em novembro, houve uma revisão no "guidance" (projeção) para o primeiro semestre de 2026. A gestora ajustou a expectativa de distribuição mensal para um intervalo entre setenta centavos e um real por cota, citando um cenário macroeconômico mais desafiador e atrasos em eventos de liquidez específicos.
Essa revisão conservadora é justificada pela combinação de juros elevados (Selic a 15% ao ano) e restrição de crédito imobiliário. Segundo o relatório, o cenário de crédito escasso tem dificultado o processo de repasse das unidades vendidas para os bancos (o chamado desligamento bancário), o que posterga a entrada de caixa no fundo, especialmente na carteira de incorporação vertical. Além disso, houve um evento específico de atraso no recebimento da venda da participação na sociedade Viel (controladora da Cipasa e Nova Colorado); o comprador não cumpriu certas condições precedentes, o que adiou pagamentos que reforçariam o caixa de curto prazo.
No aspecto operacional, o mês de dezembro apresentou números comerciais positivos quando comparados a novembro. O segmento de Multipropriedade teve um destaque sazonal expressivo, dobrando o volume de vendas em relação ao mês anterior, impulsionado pelas férias de fim de ano. A carteira de Urbanismo (loteamentos) também mostrou resiliência e crescimento nas vendas, confirmando a tese da gestora de que este segmento sofre menos com a restrição de crédito bancário do que a incorporação tradicional.
A movimentação da carteira de crédito (CRIs) foi mais intensa em dezembro do que no mês anterior. O fundo realizou vendas de operações que somaram quase cinquenta e sete milhões de reais e novas aquisições na casa de quarenta e seis milhões de reais. Isso demonstra uma gestão ativa para reciclagem de portfólio e gestão de caixa. A composição geral do patrimônio segue majoritariamente em Equity Performado (projetos com obras avançadas), que representa cerca de sessenta e três por cento do patrimônio líquido.
Em relação ao valor patrimonial, houve uma leve queda na cota patrimonial de novembro para dezembro, fechando em cento e seis reais e setenta e um centavos, com a observação de que parte dos ativos está em processo final de reprecificação. No mercado secundário, entretanto, as cotas do TGAR11 tiveram uma valorização expressiva em dezembro, subindo mais de nove por cento e fechando o ano cotadas a noventa e três reais, com aumento também na liquidez média diária de negociação.
Por fim, a mensagem central da gestão é de cautela e preservação de caixa no curto prazo. O fundo possui um estoque grande de vendas já realizadas a receber (cerca de dois bilhões de reais a valor presente), mas o ritmo de conversão disso em dinheiro vivo está mais lento devido à conjuntura econômica. A estratégia atual foca na proteção da rentabilidade dos projetos, evitando baixas de preços para forçar vendas, e aguardando uma normalização do ciclo de crédito para destravar esse valor acumulado.