O maior fundo de desenvolvimento imobiliário do Brasil passou por uma semana que ficará na memória dos seus cotistas. Depois de ver a cotação derreter 15% em três pregões, o gestor Pedro Ernesto, diretor de gestão da TG Core Asset, foi ao canal do Professor Baroni explicar o que está acontecendo com o TGAR11. A live de quase duas horas trouxe respostas para as principais dúvidas dos 151 mil cotistas. E terminou com um compromisso, a partir de março, a gestora fará webcasts mensais para comentar os relatórios.
O que o gestor disse sobre o novo guidance
Pedro Ernesto não fugiu das perguntas difíceis. Sobre a amplitude do novo guidance, que passou de R$ 0,80-R$ 1,10 para R$ 0,70-R$ 1,00, ele foi direto: "Tem bastante água para rolar embaixo da ponte". A banda mais larga reflete a incerteza sobre quando exatamente o cenário vai melhorar.
O gestor explicou que preferiu ser conservador para não precisar revisar o guidance no meio do caminho. "Se acontecer um destravamento de valor até o fim do semestre, eu posso subir para a banda superior. Se não acontecer, a gente vai ter que manter numa banda mais baixa", disse. A intenção declarada é não revisar o guidance antes do prazo, mantendo o histórico do fundo nesse aspecto.
A questão do desligamento bancário explicada em detalhes
Um dos pontos mais esclarecedores da live foi a explicação sobre o desligamento bancário, termo que apareceu repetidamente no relatório gerencial. Pedro Ernesto trouxe números concretos: o fundo tem R$ 300 milhões em carteira vendida de incorporações prontas aguardando repasse, mais R$ 250 milhões em estoque de imóveis concluídos.
O problema é o tempo. "Antigamente, há 3 a 5 anos, quando a gente tomou as decisões de investimento com a Selic mais baixa, esse repasse bancário durava em média 3 meses. Os que mais demoravam era 6 meses. Nos últimos 24 meses, essa média subiu para 12 meses", revelou o gestor.
Um financiamento de R$ 500 mil exigia renda familiar de R$ 15.860 em janeiro de 2024. Com a taxa atual de 14,89% ao ano, essa exigência subiu para R$ 19.700. "O cara teria que ter 25%, 33% de aumento do salário dele em um ano. Obviamente a maioria da população, isso não é normal", explicou Pedro.
A venda da Viel e seu impacto no guidance
O gestor confirmou que o atraso na venda da Viel, controladora da Cipasa e Nova Colorado, impactou diretamente o guidance. A transação, anunciada em setembro de 2025, tinha potencial de gerar cerca de R$ 90 milhões em ganho de capital.
"Se realmente a gente conseguir concretizar essa venda, pode ser um dos ventos que vai me puxar para algo mais para cima. Mas se não sair, eu vou ficar mais conservador", admitiu. O atraso ocorreu porque o comprador ainda não cumpriu determinadas condições precedentes previstas na transação.
Pedro fez questão de ressaltar que a empresa está saudável: "A Cipasa está super saudável, visto a proposta que a gente conseguiu nela. Se a venda não se concretizar, a empresa está sendo tocada naturalmente. Vamos continuar do que era antes, com uma empresa super saudável".
Por que o TGAR11 não está performando como as incorporadoras listadas
Uma das perguntas mais provocativas veio de uma cotista que questionou por que as incorporadoras listadas em bolsa estão batendo recordes de vendas enquanto o TGAR11 sofre. A resposta do gestor foi reveladora.
"Quando você fala assim, as incorporadoras estão indo bem no último ano, batendo recorde de vendas atrás de vendas, o grande volume de vendas dessas incorporadoras são de lançamentos", explicou Pedro. A diferença é fundamental: no lançamento, o cliente só precisa de 5% de entrada. No imóvel pronto, como a maioria do portfólio do TGAR11, ele precisa de 30% mais o financiamento bancário dos 70% restantes.
"Existe um número muito maior de pessoas que tem R$ 50 mil do que R$ 300 mil. Então esse já é um primeiro filtro. Segundo filtro, ele não tem que aprovar no banco", completou o gestor. A conclusão é que os lançamentos das incorporadoras só enfrentarão o mesmo problema do TGAR11 daqui a 4 ou 5 anos, quando chegarem na fase de desligamento.
O que a gestão está fazendo para acelerar os recebimentos
Pedro revelou que a Trinus criou uma área de correspondente bancário no segundo semestre de 2024 especificamente para ajudar nos repasses. "Eu como um dos principais clientes levantei o braço. Eu falei, pessoal, estamos entrando num cenário de Selic alta, eu comecei a ter dificuldades nos repasses bancários, eu preciso que vocês ajudem."
Para alguns clientes que não conseguem aprovação bancária após 9 a 10 meses, a gestão oferece financiamento direto. "Eu chamo ele e falo: você quer continuar com o apartamento? Queremos. A gente vai ver, esse cliente é há três anos com a gente, a gente já tem todo o cadastro dele", explicou. Nesses casos, o fundo financia em até 60 meses, perdendo o efeito do repasse bancário mas mantendo uma carteira saudável.
A posição sobre queimar estoque com desconto
O gestor foi enfático ao rejeitar a ideia de dar descontos agressivos para acelerar vendas e manter dividendos mais altos. "Eu poderia muito bem tomar uma atitude populista. Vou dar um desconto agressivo para manter o dividendo alto. Mas eu dando esse desconto agressivo, eu tô deixando um potencial de distribuição nos próximos meses", argumentou.
A analogia que ele usou: "Ninguém compra um imóvel na planta e todo mundo compra falando: cara, vou esperar valorizar daqui uns anos. Em um melhor momento de mercado, eu vou vender com lucro. E aí vem uma Selic alta e aí o investidor de imóvel também olha: pô, a Selic tá a 15 agora, meu imóvel tá no momento de baixo, vou vender? Não, ninguém vende, todo mundo espera um melhor momento."
Sobre as taxas de gestão e performance
Pedro abordou a questão das taxas, frequentemente criticada pelos cotistas. Ele lembrou que a taxa de gestão já é penalizada automaticamente quando a cota cai, por ser calculada sobre o valor de mercado. "O movimento dessa semana já impactou bastante, então já tem esse alinhamento", disse.
Sobre a taxa de performance, o fundo está há dois anos sem cobrá-la. "24 também não teve taxa de performance", confirmou o gestor. Para voltar a cobrar, o fundo precisa superar uma linha d'água que está bem acima do patamar atual.
O gestor justificou o tamanho da equipe: a TG Core Asset tem 64 colaboradores para gerir cerca de R$ 5 bilhões, enquanto gestoras de mesmo porte com teses mais simples operam com 10 a 20 pessoas. "A tese de desenvolvimento imobiliário, a gente tem que ter expertise e acompanhamento insano em cima do negócio", argumentou.
O compromisso com webcasts mensais
Um momento significativo veio no final, quando o Professor Baroni sugeriu que a gestora fizesse webcasts mensais para comentar os relatórios. Pedro Ernesto aceitou na hora: "Vamos deixar marcado. Vamos deixar a primeira ali pro fim de março já com o relatório gerencial de fevereiro."
A promessa é de publicar o relatório e, um ou dois dias depois, fazer uma apresentação comentada com espaço para perguntas dos cotistas. "Eu vou sentar com o meu time, vou ver inclusive como outras assets fazem", disse o gestor.
O que ficar de olho daqui para frente
O próximo teste é o anúncio de dividendos referente a janeiro, previsto para o final do mês. O mercado estará atento para ver onde o rendimento vai cair dentro da banda de R$ 0,70 a R$ 1,00. A atualização patrimonial divulgada após a live trouxe o VP para R$ 113,46 por cota, colocando o P/VP atual em 0,70.
A gestão mantém a tese de que o fundo está preparado para surfar a recuperação quando ela vier. "A gente 'break even-vou' o portfólio, tudo está endereçado. Mais de 70% do portfólio de equity tá com obras praticamente concluídas", reforçou Pedro. Observaremos quanto tempo essa normalização vai demorar.
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