O maior fundo de desenvolvimento imobiliário do Brasil acaba de comunicar uma notícia que ninguém gosta de ouvir. Os rendimentos do primeiro semestre de 2026 podem cair até 30% em relação ao patamar atual. A gestora TG Core Asset revisou o guidance de distribuição para o intervalo entre R$ 0,70 e R$ 1,00 por cota, citando três fatores principais que estão pressionando o caixa do fundo.
O que está por trás da revisão
A carta do gestor no relatório de dezembro de 2025 não deixa margem para interpretações otimistas no curto prazo. A combinação de três elementos criou uma tempestade perfeita para o TGAR11: atrasos nos desligamentos bancários das incorporações, desaceleração na velocidade de vendas e o adiamento do recebimento da venda da Viel, controladora da Cipasa e Nova Colorado.
O cenário macroeconômico é o grande vilão da história. Com a Selic em 15% ao ano, patamar não visto desde julho de 2006, o custo do crédito imobiliário disparou. A taxa média de financiamento para aquisição de imóveis saltou de 11,56% ao ano em janeiro de 2024 para 14,89% em setembro de 2025. Na prática, isso significa que um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos exige hoje uma renda familiar de R$ 19.700, contra R$ 15.860 há menos de dois anos.
Os números que preocupam
O relatório gerencial de dezembro traz dados que ajudam a entender a dimensão do problema. O VGV vendido no segundo trimestre de 2025 caiu 22,5% em relação ao mesmo período do ano anterior. A velocidade de vendas (VSO) recuou de 8,68% no segundo trimestre de 2024 para 6,75% no mesmo período de 2025.
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), principal fonte de funding do setor, registrou saques líquidos de R$ 62,98 bilhões ao longo de 2025. Essa escassez de recursos está alongando o prazo dos desligamentos bancários, aquele momento em que o comprador transfere seu financiamento da incorporadora para o banco e o desenvolvedor recebe o valor integral de uma vez.
O que o fundo tem de bom
Nem tudo são más notícias. O portfólio do TGAR11 possui características que a gestora considera resilientes. Mais de 75% da carteira de equity já está com obras concluídas ou em fase final, o que significa que o principal risco do desenvolvimento imobiliário, a execução das obras, está substancialmente mitigado.
O valor presente da carteira vendida a receber soma R$ 2,50 bilhões, considerando apenas a participação do fundo nos projetos. Além disso, há R$ 2,04 bilhões em estoque contabilizado a custo, que ainda não gerou nenhuma receita. A inadimplência acumulada do portfólio permanece controlada, abaixo de 6%.
A gestora também destaca que parcela significativa dos ativos é indexada à inflação, o que tende a preservar o valor real dos recebíveis ao longo do tempo.
O que ficar de olho daqui para frente
A gestora mantém a expectativa de que o mercado precifica cortes na Selic já no primeiro trimestre de 2026. Se isso se confirmar, os efeitos podem aparecer relativamente rápido na ponta do crédito, nas aprovações e nos prazos de repasse.
O fundo completa 9 anos de história em dezembro de 2026. A gestora reforça que já atravessou diferentes ciclos macroeconômicos e que "quem tiver paciência tende a ser beneficiado quando o ambiente se normalizar." A questão que fica é: quanto tempo essa normalização vai demorar?
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