O maior fundo de desenvolvimento imobiliário do Brasil acordou os investidores com um susto. O TGAR11 derreteu mais de 11% em um único pregão, fechando a R$ 82,30 após a divulgação do relatório gerencial de dezembro. O gatilho? Uma revisão no guidance de dividendos que pegou o mercado de surpresa. Mas será que a reação foi proporcional ao problema, ou estamos diante de mais um episódio de pânico coletivo no mercado de FIIs?
O que mudou para causar essa queda
A gestora TG Core Asset revisou a faixa de distribuição para o primeiro semestre de 2026. O guidance anterior, que era de R$ 0,80 a R$ 1,10 por cota, passou para R$ 0,70 a R$ 1,00. Na prática, a banda inferior caiu 12,5% e a superior recuou 9%. O fundo vinha pagando R$ 1,00 por cota religiosamente nos últimos 12 meses, totalizando R$ 12,00 no período.
Três fatores principais justificam a revisão, segundo o relatório: atrasos nos desligamentos bancários das incorporações, desaceleração na velocidade de vendas e o adiamento do recebimento da venda da Viel, controladora da Cipasa e Nova Colorado. Nenhum desses problemas surgiu da noite para o dia, mas a comunicação formal parece ter cristalizado uma realidade que muitos preferiam ignorar.
Por que o mercado reagiu com tanta força
A queda de 11% em um único dia é atípica para fundos imobiliários. Para efeito de comparação, essa volatilidade se aproxima mais do que se espera de ações ou até de criptomoedas do que de um FII. O volume negociado no dia 27 de janeiro foi de R$ 42,9 milhões, quase sete vezes a média diária do fundo, que gira em torno de R$ 6,5 milhões.
O que explica essa reação desproporcional? O investidor de FII brasileiro ainda compra dividendo, não fundamento. Quando a perspectiva de rendimento cai, a cotação segue junto, independentemente do que está acontecendo com os ativos subjacentes. É uma dinâmica conhecida, mas que se intensifica em fundos de desenvolvimento como o TGAR11, onde a geração de caixa depende de variáveis mais complexas do que simplesmente receber aluguel.
Há também um componente de memória recente. Investidores que viram fundos como HCTR11, TORD11 e outros "queridinhos" derreterem nos últimos anos desenvolveram um reflexo de fuga ao primeiro sinal de problema. O medo de segurar um ativo em queda e ver o prejuízo se multiplicar faz muita gente vender primeiro e pensar depois.
O que os números realmente mostram
Antes de decretar o fim do TGAR11, vale olhar para o que o fundo efetivamente tem. O patrimônio líquido é de R$ 2,52 bilhões, dos quais aproximadamente R$ 2 bilhões estão alocados em participações societárias (equity). O portfólio conta com 159 empreendimentos e mais de 82 mil unidades imobiliárias.
O dado mais importante para quem deseja entender o risco real: 72,4% da carteira de equity já está em projetos performados, ou seja, com obras acima de 80% concluídas. Isso significa que o principal risco do desenvolvimento imobiliário, a execução das obras, está substancialmente mitigado na maior parte do portfólio. Apenas 5,1% está em landbank, ou seja, em projetos em estágio inicial.
O valor presente da carteira vendida a receber soma R$ 2,50 bilhões. Além disso, há R$ 2,04 bilhões em estoque contabilizado a custo que ainda não gerou nenhuma receita. A inadimplência acumulada permanece abaixo de 6%, um patamar considerado controlado para o segmento.
O problema real: timing e macroeconomia
O cenário macroeconômico é o verdadeiro culpado aqui. Com a Selic em 15% ao ano, o custo do crédito imobiliário disparou. A taxa média de financiamento para aquisição de imóveis saltou de 11,56% ao ano em janeiro de 2024 para 14,89% em setembro de 2025.
O relatório traz um exemplo didático: um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos exigia renda familiar de R$ 15.860 no início de 2024. Com a taxa atual, essa exigência subiu para R$ 19.700, um aumento de 24%. Isso reduz drasticamente o universo de potenciais compradores e, consequentemente, a velocidade de vendas e desligamentos bancários.
O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), principal fonte de funding do setor, registrou saques líquidos de R$ 62,98 bilhões ao longo de 2025. Menos dinheiro disponível significa mais seletividade dos bancos e prazos mais longos para liberar financiamentos.
O que muitos investidores não entendem sobre desenvolvimento
Fundos de desenvolvimento funcionam de forma diferente de fundos de tijolo ou papel. O retorno não vem de aluguel mensal ou carrego de CRIs, mas da construção e venda de unidades imobiliárias. O ciclo é mais longo e a geração de caixa é naturalmente mais volátil.
Quando você compra um apartamento na planta, normalmente paga 30% durante a obra e os 70% restantes na entrega das chaves, seja com recursos próprios ou via financiamento bancário. É nesse momento do desligamento bancário que a incorporadora recebe o grosso do capital. Com juros altos e funding escasso, esse processo está demorando mais do que o previsto.
O TGAR11 tem muito dinheiro para receber. O problema é que esse recebimento está sendo postergado. Não é que os ativos perderam valor ou que os projetos estão dando errado. É uma questão de timing, e timing em desenvolvimento imobiliário depende fortemente do ambiente de crédito.
A postura da gestão: conservadorismo ou prudência?
A decisão de reduzir o guidance pode ser lida de duas formas. Para os pessimistas, é sinal de que a situação está pior do que se imaginava. Para os mais analíticos, é uma postura responsável de uma gestão que prefere comunicar cenários realistas a manter expectativas infladas.
O relatório anterior, de novembro, tinha apenas uma página na carta do gestor e terminava com otimismo sobre a queda da Selic em 2026. O relatório de dezembro trouxe cinco páginas de explicações detalhadas sobre os desafios. A mudança de tom foi brusca, mas a transparência é preferível à omissão.
A gestão reforça que qualquer referência a rentabilidade esperada não deve ser interpretada como promessa. E destaca que o mercado já precifica cortes na Selic para o primeiro trimestre de 2026. Se isso se confirmar, os efeitos podem aparecer relativamente rápido na ponta do crédito.
O que ficar de olho daqui para frente
O próximo teste de fogo é o anúncio de dividendos referente a janeiro, previsto para o final do mês. Se vier R$ 0,70, a cotação provavelmente sofrerá nova pressão. Se vier R$ 0,90 ou R$ 1,00, pode haver algum alívio. O guidance amplo deixa margem para qualquer cenário.
A política monetária é a variável mais importante para o futuro do fundo. Os efeitos de uma eventual queda da Selic levam de 6 a 9 meses para chegar na economia real. Mesmo que os cortes comecem em março, o TGAR11 só deve sentir melhora consistente no segundo semestre de 2026 ou início de 2027.
Para quem já está posicionado, a decisão de vender ou manter depende do horizonte de investimento e da tolerância a volatilidade. Para quem está de fora, a queda pode representar oportunidade, mas exige estômago para aguentar mais turbulência no curto prazo. O fundo não quebrou, não está insolvente e tem ativos reais gerando valor. Mas também não é um investimento para quem busca previsibilidade ou não entende os riscos do desenvolvimento imobiliário.
Deixe seu comentário