Seguem os principais destaques, mudanças e tendências observadas no relatório gerencial do TGAR11 referente a dezembro de 2025, com comparações ao mês de novembro de 2025.
A alteração mais significativa neste relatório foi a revisão da expectativa de rendimentos futuros (guidance). Para o primeiro semestre de 2026, a gestão ajustou a faixa de distribuição esperada para entre R$ 0,70 e R$ 1,00 por cota. Essa projeção é inferior à estimativa anterior, que previa pagamentos entre R$ 0,90 e R$ 1,10 para o segundo semestre de 2025. No mês de fechamento (dezembro), o rendimento distribuído se manteve estável em R$ 1,00 por cota, representando um Dividend Yield de 13,69% anualizado, alinhado ao patamar pago em novembro.
O principal motivo para a revisão conservadora na distribuição futura é o atraso no recebimento da venda da participação societária na empresa Viel (controladora da Cipasa e Nova Colorado). O fundo havia comunicado a venda em setembro, mas o comprador ainda não cumpriu certas condições precedentes, o que postergou o pagamento das parcelas que reforçariam o caixa do fundo no curto prazo. A gestão reforça que o ativo permanece no portfólio e que a qualidade dos projetos não mudou, apenas o cronograma de recebimento financeiro.
O cenário macroeconômico adverso também foi amplamente discutido como fator de impacto. Com a taxa Selic em 15% ao ano e a escassez de recursos na poupança (SBPE), o custo do crédito imobiliário subiu, dificultando o financiamento para o comprador final. Isso afeta diretamente a velocidade de vendas e, principalmente, o processo de "desligamento bancário" (repasse), que é crucial para a geração de caixa nas incorporações. A gestão adotou uma postura de preservação de caixa nas Sociedades de Propósito Específico (SPEs) até que o cenário de crédito se normalize.
Operacionalmente, o fundo apresentou números de vendas resilientes em dezembro. O segmento de Multipropriedade teve um salto relevante devido à sazonalidade de férias, vendendo R$ 29,69 milhões em VGV (contra R$ 15,07 milhões em novembro). O segmento de Urbanismo também cresceu, com VGV vendido de R$ 34,88 milhões (contra R$ 24,31 milhões no mês anterior). Já a Incorporação teve uma leve queda, saindo de R$ 23,22 milhões em novembro para R$ 22,19 milhões em dezembro. A inadimplência da carteira permanece controlada, girando em torno de 4% a 5% consolidado.
Houve uma movimentação intensa na carteira de crédito (CRIs) em dezembro. O fundo vendeu cinco operações, totalizando R$ 56,96 milhões, e adquiriu outras duas, somando R$ 46,54 milhões. Esse giro foi significativamente maior do que o observado em novembro (venda de R$ 4,5 milhões e compra de R$ 5,2 milhões), indicando uma gestão ativa de liquidez no fechamento do ano. O número total de ativos no portfólio teve uma leve redução, passando de 182 em novembro para 177 em dezembro.
A visão da gestão permanece focada no longo prazo, ressaltando que o fundo possui um estoque robusto contabilizado a custo (mais de R$ 2 bilhões), que tende a destravar valor conforme os juros caiam e o crédito bancário retome a fluidez. A tese central é que os riscos de obra (execução) estão mitigados, pois a maior parte da carteira já está performada, dependendo agora da dinâmica comercial e financeira para realizar os lucros.
Em resumo, o relatório de dezembro traz um tom de cautela e conservadorismo para o curto prazo, materializado na redução do guidance de dividendos, justificado principalmente por fatores macroeconômicos (juros altos travando repasses) e pelo atraso específico na liquidação financeira da venda da operação Cipasa/Nova Colorado.