O relatório gerencial de dezembro de 2025 do RBVA11 traz movimentos importantes na estratégia de crescimento e reciclagem do portfólio. O destaque principal é o anúncio do início da 6ª emissão de cotas, com o objetivo de captar cerca de R$ 80 milhões. Os recursos dessa oferta serão destinados à aquisição de três novos ativos, sendo dois no segmento de varejo/educacional (Rio de Janeiro e São Paulo) e a entrada em um novo setor de atuação, o de "Food Hall" (polo gastronômico), em São Paulo. A gestão ressalta que essas aquisições buscam uma taxa de retorno (Cap Rate) média de 11,8%, superior à taxa implícita atual do fundo.
Houve uma redução na quantidade de imóveis do fundo, que passou de 77 em novembro para 73 em dezembro. Essa alteração ocorre principalmente devido à concretização do distrato com a Caixa Econômica Federal (CEF) referente à devolução de três agências bancárias (Guaianases, Pirituba e Planalto Paulista). Essa operação gerou um lucro de aproximadamente R$ 17,7 milhões para o fundo, com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 16,9% ao ano. O fundo já recebeu R$ 19 milhões referentes a esse distrato, com o saldo remanescente previsto para janeiro de 2026. Com isso, a exposição ao setor bancário foi reduzida para 24% do portfólio.
No aspecto financeiro, o resultado por cota teve um salto significativo em dezembro, atingindo R$ 0,158, em comparação aos R$ 0,077 registrados em novembro. Esse aumento é explicado majoritariamente pelo lucro extraordinário obtido na devolução dos imóveis à CEF. A distribuição de rendimentos aos cotistas foi mantida em R$ 0,09 por cota, seguindo a política de linearização de resultados. Para o primeiro semestre de 2026, a gestora forneceu um guidance (projeção) mantendo a distribuição em R$ 0,09 por cota, composta pelo resultado recorrente estimado em R$ 0,076 somado aos ganhos de capital com vendas de ativos.
Em relação à carteira de ativos, a vacância física apresentou uma leve oscilação, passando de 6,7% em novembro para 6,9% em dezembro. O fundo destacou novas locações recentes na Avenida Paulista, incluindo a entrada do setor de restaurantes e a ocupação de um espaço corporativo anteriormente utilizado pelo Santander. Sobre as obras do ativo "Built to Suit" (BTS) locado para a Portobello, o projeto está em fase final de adequações, com a inauguração da loja prevista para fevereiro de 2026.
A estrutura de capital mostra uma alavancagem de 11,53% em relação ao patrimônio líquido, um leve aumento frente aos 10,87% do mês anterior. A gestão reforça que não pretende pré-pagar as dívidas (CRIs) atuais, pois considera as taxas pactuadas atrativas no cenário econômico presente e os pagamentos estão casados com os recebíveis de aluguéis de contratos específicos, como os do Grupo Pão de Açúcar. O valor patrimonial da cota fechou o mês em R$ 10,54, enquanto o valor de mercado encerrou a R$ 10,37.