O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) divulgou nesta terça-feira (21) um fato relevante detalhando a potencial aquisição de dois imóveis que fazem parte do pipeline da 6ª emissão de cotas em andamento. O fundo assinou compromisso de compra e venda para adquirir um campus da Estácio no Rio de Janeiro e uma loja da PBKids em São Paulo, totalizando R$ 86,38 milhões com cap rate médio de 12,3% ao ano.
O que está sendo comprado
O maior ativo da operação é o campus da Estácio em Santa Cruz, na Zona Oeste do Rio de Janeiro, avaliado em R$ 78,3 milhões. O imóvel tem cinco pavimentos e abriga mais de 7.000 alunos, sendo 4.000 presenciais e 3.000 em EAD. O contrato é atípico com vencimento em março de 2032.
A Estácio faz parte do grupo Yduqs, uma das maiores plataformas de educação do Brasil. Para quem acompanha o RBVA11, a entrada em um polo educacional dominante na Zona Oeste carioca representa uma diversificação geográfica interessante, já que o fundo tem forte concentração em São Paulo.
O segundo imóvel é uma loja da PBKids na Avenida Rebouças, em Pinheiros, São Paulo, por R$ 8,07 milhões. O contrato também é atípico, com vencimento em dezembro de 2027. A gestão destaca que a Rebouças passa por um ciclo de valorização e adensamento urbano, o que pode beneficiar o ativo no médio prazo.
Como o fundo vai pagar
Dos R$ 86,38 milhões, apenas R$ 4,3 milhões serão pagos em dinheiro. O restante será quitado de duas formas: assunção de um saldo devedor de CRI de aproximadamente R$ 40 milhões (referente ao imóvel do Rio) e pagamento em cotas do RBVA11 ao preço patrimonial de R$ 10,58.
Essa engenharia financeira permite ao fundo adquirir ativos relevantes sem drenar caixa. Como observou um analista em live recente: "Ele só tirou 4 milhões do bolso, assumiu uma dívida de 40 milhões e o restante é tudo pago em cotas da sexta emissão."
A operação ainda depende de condições precedentes, incluindo diligências jurídicas, técnicas e ambientais, aprovação no âmbito do CRI e renúncia de preferência das locatárias.
O cap rate de 12,3% faz sentido?
O cap rate médio de 12,3% ao ano é significativamente superior ao cap rate implícito atual do fundo, que gira em torno de 9,5%. Em tese, isso significa que os novos ativos devem gerar mais renda proporcionalmente do que a carteira existente.
Analistas receberam bem os números. Os 12,3% de cap rate pro RBVA11 são expressivos. A combinação de contratos atípicos com cap rate elevado tende a ser positiva para a geração de renda do fundo.
Vale lembrar que esses são dois dos três ativos do pipeline original da emissão. O terceiro, um foodhall em São Paulo com cap rate de 9%, ainda não teve detalhes divulgados.
O que muda para o cotista
A gestão manteve o guidance de R$ 0,09 por cota para o primeiro semestre de 2026. O impacto específico na distribuição será divulgado após o fechamento da oferta e da transação.
Com a cota negociada a R$ 9,94 no fechamento de 21 de janeiro, o dividend yield anualizado está em 10,87%. O fundo distribuiu R$ 1,08 por cota nos últimos 12 meses.
A aquisição representa mais um passo na estratégia de diversificação que marcou 2025. O fundo reduziu sua exposição ao setor bancário (hoje em 24% do ativo investido) e ampliou a presença em educacional, varejo e outros segmentos.
O contexto da emissão
A 6ª emissão do RBVA11 busca captar até R$ 80 milhões, podendo chegar a R$ 120 milhões com lote adicional. O preço de subscrição é R$ 10,68 por cota, incluindo taxa de distribuição, enquanto a cota no mercado está abaixo de R$ 10.
Para quem quer aumentar posição, comprar no secundário continua mais vantajoso do que participar da oferta. O período de exercício do direito de preferência vai até 28 de janeiro.
O que ficar de olho
A conclusão da aquisição depende das condições precedentes mencionadas no fato relevante. O investidor deve acompanhar se as diligências serão concluídas sem surpresas e se o CRI será aprovado conforme esperado.
Outro ponto é a obra do BTS Portobello, que está em fase final e deve ser inaugurada em fevereiro. Esse imóvel na Avenida Gabriel Monteiro da Silva, em São Paulo, terá contrato atípico de 20 anos e deve contribuir para a receita recorrente do fundo.
O RBVA11 encerrou 2025 com valorização de 28,4%, superando o IFIX (21,15%). Com quase 90 mil cotistas e patrimônio de R$ 1,64 bilhão, o fundo segue executando sua estratégia de gestão ativa, combinando vendas oportunísticas com aquisições que elevem a qualidade e diversificação do portfólio.
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