O FII Rio Bravo Renda Varejo finalmente resolveu uma pendência que se arrastava desde 2012. Três agências bancárias que nunca tiveram a documentação regularizada pela Caixa Econômica Federal foram devolvidas ao banco, e o fundo vai receber de volta tudo que pagou, corrigido pelo IGP-M. O resultado? Um lucro de R$ 17,7 milhões e uma TIR de 16,9% ao ano em uma operação que, por muito tempo, parecia destinada a virar dor de cabeça permanente.
O que aconteceu e por que isso importa
Em 8 de dezembro de 2025, o RBVA11 comunicou a assinatura do distrato parcial com a Caixa Econômica Federal envolvendo três imóveis localizados em São Paulo: as agências de Guaianases, Pirituba e Planalto Paulista. A operação prevê o pagamento de R$ 31,7 milhões ao fundo, sendo que R$ 19 milhões já foram recebidos e os R$ 12,7 milhões restantes entrarão no caixa em janeiro de 2026.
Para quem acompanha o fundo há alguns anos, essa notícia tem um sabor especial. A situação das agências com pendências documentais era um tema recorrente nos relatórios gerenciais e nos fóruns de investidores. A gestão tentou de tudo: reuniões, notificações extrajudiciais, contratação de empresas especializadas e até ações judiciais. Nada funcionou para fazer a CEF regularizar os imóveis.
Os números que contam a história
O lucro de R$ 17.676.097,22 equivale a R$ 0,113 por cota. Mas o número que realmente chama atenção é a Taxa Interna de Retorno: 16,9% ao ano durante 13 anos. Traduzindo para benchmarks que todo investidor conhece, isso representa IPCA + 10,6% ao ano ou CDI + 7,7% ao ano.
O valor recebido ficou 29,8% acima do laudo patrimonial dos imóveis. Em outras palavras, a gestão conseguiu extrair mais valor desses ativos problemáticos do que eles valeriam em uma avaliação de mercado.
Um analista que acompanha o fundo resumiu bem o sentimento do mercado. Ele está "particularmente impressionado com o fundo ter conseguido acionar esta cláusula do contrato" e destacou que "a Caixa pagou os valores devidos sem tentar questionar na Justiça". Para quem conhece a burocracia de negociar com instituições públicas, esse desfecho é quase surpreendente.
A longa história por trás do distrato
Para entender o peso dessa resolução, vale recapitular a saga. Em 2012, o RBVA11 celebrou uma operação de sale and leaseback com a CEF, adquirindo 26 imóveis e locando-os de volta ao banco por contratos atípicos de 10 anos. O problema é que alguns desses imóveis tinham pendências documentais, e a responsabilidade de regularização era exclusivamente da Caixa.
Em 2018, a gestão divulgou um fato relevante detalhando as pendências e apresentando um plano de ação. Entre 2019 e 2021, os esforços se intensificaram. Em 2022, houve uma renegociação importante: a CEF se comprometeu a regularizar os ativos em até 3 anos, e aqueles que não fossem regularizados seriam devolvidos ao banco com ressarcimento integral.
Dos 15 imóveis que estavam pendentes em novembro de 2022, a maioria foi regularizada. Três não foram, e agora voltaram para a Caixa. Um quarto imóvel, o Jardim da Saúde, ainda não está regular, mas seu contrato atípico só vence em 2027.
Impacto nos rendimentos: o que muda para o cotista
Aqui vem a parte que interessa diretamente a quem tem cotas na carteira. O lucro extraordinário de R$ 0,113 por cota vai compor a distribuição do segundo semestre de 2025, mas não deve alterar o guidance de R$ 0,09 por cota mensal. A gestão já havia projetado ganhos extraordinários para este período, e o distrato com a CEF entra nessa conta.
O relatório gerencial de novembro mostra que o resultado recorrente do fundo está mais próximo de R$ 0,082 por cota. A diferença entre esse valor e os R$ 0,09 distribuídos vem justamente de operações como essa. Para 2026, o guidance de distribuição permanece em R$ 0,09 por cota mensal.
O que muda no portfólio
Além do ganho financeiro, a operação traz uma mudança estratégica relevante: a exposição do fundo ao setor bancário caiu para menos de 24% do ativo total. Essa era uma preocupação recorrente entre investidores, já que a concentração em agências bancárias sempre gerou debates sobre o futuro desse tipo de imóvel em um mundo cada vez mais digital.
Com a devolução das três agências, nenhum inquilino representa mais de 26% da receita contratada do fundo. A Cogna lidera com 27% da receita, seguida pela própria Caixa com 24,8% e pelo Santander com 13,6%.
A entrada de caixa de R$ 14 milhões também dá fôlego para a gestão. O fundo encerrou novembro com 77 imóveis, 296.384 m² de ABL e vacância física de 6,7%. A obra do BTS Portobello, na Alameda Gabriel Monteiro da Silva em São Paulo, está em estágio final com 99,5% de conclusão, e a inauguração da loja está prevista para o primeiro semestre de 2026.
Considerações finais
A resolução do impasse com a Caixa é uma boa notícia, mas o investidor atento sabe que o trabalho não acabou. Resta ainda o imóvel Jardim da Saúde, que não está regularizado e tem contrato vencendo em 2027. Se a história se repetir, o fundo pode ter mais um distrato pela frente, com potencial de gerar resultados semelhantes.
Outro ponto de atenção é o uso dos recursos que entraram no caixa. A gestão terá R$ 14 milhões para investir em um momento em que a Selic segue em trajetória de alta. As oportunidades de aquisição podem aparecer, especialmente em um mercado de FIIs que tem sofrido com a concorrência da renda fixa.
Para quem investe no RBVA11, saiba que a gestão ativa funcionou neste caso. Transformar um problema que se arrastava há 13 anos em um retorno de 16,9% ao ano não é pouca coisa.
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