O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) abriu sua sexta emissão de cotas em 6 de janeiro de 2026, buscando captar até R$ 80 milhões para expandir seu portfólio de imóveis de varejo. A oferta chega em um momento interessante em que o RBVA11 realizou vendas lucrativas e teve uma boa gestão ativa.
Os números da emissão
A 6ª emissão do RBVA11 prevê a captação inicial de R$ 80.000.003,46, podendo chegar a R$ 120 milhões caso o lote adicional de 50% seja exercido. O preço de emissão foi fixado em R$ 10,58 por cota, baseado no valor patrimonial de outubro de 2025. Somando a taxa de distribuição de R$ 0,10 por cota (0,945% do preço de emissão), o investidor pagará R$ 10,68 por cada nova cota subscrita.
Investidores comentam o baixo custo da emissão. Enquanto muitos FIIs cobram taxas de distribuição que chegam a 3% ou mais, o RBVA11 manteve esse custo abaixo de 1%, o que é elogiável e demonstra preocupação com o cotista.
A oferta é destinada exclusivamente a investidores profissionais, aqueles com mais de R$ 10 milhões em investimentos financeiros ou que se enquadrem nas demais categorias previstas na regulamentação. Os atuais cotistas têm direito de preferência com fator de proporção de 4,84%, ou seja, quem tinha 1.000 cotas na data de corte (9 de janeiro) pode subscrever até 48 novas cotas.
O que o fundo pretende comprar
A gestão apresentou um pipeline indicativo com três ativos em negociação. O alvo prioritário são dois imóveis localizados no Rio de Janeiro e São Paulo, com valor aproximado de R$ 90 milhões e cap rate médio de 12,3% a 12,5%. Esses imóveis são do setor educacional com contratos atípicos e de varejo. A operação envolve um ônus de aproximadamente R$ 40 milhões, indicando que os ativos virão com dívida atrelada ou que haverá algum tipo de financiamento na aquisição.
O segundo alvo é um foodhall em São Paulo, com valor de R$ 30 milhões e cap rate de 9%. Seria a entrada do fundo em seu 14º setor de atuação, ampliando ainda mais a diversificação que é uma das marcas do RBVA11.
Os cap rates apresentados são atrativos. O fundo atualmente opera com um cap rate implícito de 9,5%, então adquirir ativos a 11,8% de média (considerando todo o pipeline) tende a ser positivo para a geração de renda. A gestão projeta que, após a emissão, o resultado médio mensal ficaria em R$ 0,091 por cota no primeiro semestre de 2026, com o recorrente em R$ 0,075.
Participar da emissão vale a pena?
No fechamento de 16 de janeiro de 2026, a cota do RBVA11 estava cotada a R$ 9,93, enquanto o preço de subscrição é de R$ 10,68. Existe um prêmio de 7,5% para quem entrar na emissão em relação a quem comprar no mercado.
Para o investidor que já é cotista e quer aumentar posição, comprar no mercado secundário sai mais barato do que entrar na emissão. Mesmo considerando que as novas cotas darão direito a rendimentos pro rata desde a integralização, a diferença de preço é significativa.
O direito de preferência não pode ser negociado nesta emissão, então investidores profissionais que não são cotistas terão que esperar o período de subscrição pública, que começa em 29 de janeiro.
O contexto recente do fundo
O RBVA11 vem de um período de intensa atividade. Em dezembro de 2025, o fundo fechou um distrato com a Caixa Econômica Federal que resultou na devolução de três agências bancárias (Guaianases, Pirituba e Planalto Paulista). O motivo? Após 13 anos, a Caixa não conseguiu regularizar a documentação dos imóveis, conforme previsto no contrato original de 2012.
O resultado foi um lucro de R$ 17,7 milhões para o fundo, equivalente a R$ 0,113 por cota, com uma TIR de 16,9% ao ano na operação. Dos R$ 31,7 milhões do distrato, R$ 19 milhões já foram recebidos e R$ 12,7 milhões entrarão em janeiro de 2026. Esse episódio ilustra bem a gestão ativa do fundo e a qualidade do trabalho jurídico da Rio Bravo.
Nos fóruns e comunidades de investidores, o caso gerou discussões interessantes. Muitos cotistas ficaram surpresos com a capacidade do fundo de acionar uma cláusula contratual contra uma estatal e sair vitorioso. Como observou um investidor: "Isso mostra que a Caixa é um bom inquilino. Por mais que seja estatal, banco não dá prejuízo."
O que os analistas estão dizendo
Há um certo consenso de que os números são interessantes, especialmente os cap rates de aquisição, mas existem também ressalvas. Um analista ponderou que os imóveis a serem adquiridos precisam ser conhecidos, para entendermos a situação melhor.
Com a cota próxima do valor patrimonial (P/VP de 0,92), o fundo ganha capacidade de fazer novas emissões e diluir ainda mais sua exposição ao setor bancário, que hoje representa 24% do ativo investido.
Cronograma para ficar de olho
Para quem decidir participar, as datas importantes são:
- 9 de janeiro: Data de corte para direito de preferência
- 14 a 27 de janeiro: Exercício do direito de preferência na B3
- 14 a 28 de janeiro: Exercício do direito de preferência no escriturador
- 28 de janeiro: Liquidação do direito de preferência
- 29 de janeiro a 3 de julho: Período de subscrição pública
- 6 de fevereiro: Liquidação da oferta
Daqui para frente
O RBVA11 mantém seu guidance de R$ 0,09 por cota para o primeiro semestre de 2026, sendo aproximadamente R$ 0,08 de resultado recorrente e R$ 0,01 de ganhos extraordinários. Com o reforço de caixa vindo do distrato com a Caixa e os potenciais novos ativos da emissão, o fundo parece bem posicionado para manter esse patamar.
Para o investidor que acompanha o fundo, vale monitorar quais serão os imóveis efetivamente adquiridos e se os cap rates prometidos se confirmarão na prática. A entrada em um novo setor (o food hall) amplia um pouquinho a diversificação.
O RBVA11 é um fundo que vem entregando consistência ao longo de 13 anos de mercado, com uma gestão que demonstra capacidade de navegar diferentes ciclos. A emissão atual pode ser uma oportunidade de crescimento, mas o investidor atento vai comparar o preço de subscrição com o mercado antes de tomar sua decisão.
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