O RBVA11 está realizando sua sexta emissão de cotas com o objetivo de adquirir três imóveis comerciais e ampliar sua carteira de varejo. A oferta totaliza aproximadamente 80 milhões de reais, com preço de subscrição de 10,68 reais por cota e yield projetado de 10,1% ao ano para o primeiro semestre de 2026. A aquisição dos novos ativos, com cap rate médio de 11,8% (acima do cap rate implícito do fundo de 9,5%), deve impactar positivamente a receita recorrente e proporcionar ganhos de diversificação ao expandir a exposição para um novo setor, o Foodhall, totalizando 14 setores de atuação.
O fundo é gerido pela Rio Bravo há 13 anos e possui 77 ativos espalhados nacionalmente, focando em imóveis de varejo bem localizados com inquilinos de grande porte e baixo risco de crédito, como Cogna, Caixa, Assaí, Santander e Pão de Açúcar. A gestão ativa é um diferencial, com histórico comprovado de extração de valor através da venda oportunística de imóveis, tendo realizado 26 vendas entre 2019 e 2025 que geraram lucro de 77 milhões de reais com TIR média de 15% ao ano, contribuindo para distribuições extraordinárias aos cotistas além da renda recorrente mensal.
O portfólio apresenta diversificação em inquilinos, setores e regiões, com nenhum inquilino representando mais de 25% do ativo investido e 80,7% dos imóveis classificados como varejo tradicional. A rentabilidade histórica do RBVA11 superou consistentemente o IFIX desde seu lançamento, refletindo a estratégia de gestão ativa. Os principais riscos do investimento incluem vacância de imóveis, inadimplência de locatários, concentração setorial, liquidez das cotas e alterações regulatórias ou tributárias, devendo os investidores consultar cuidadosamente o regulamento e a seção de fatores de risco antes de investir.