Aqui está a análise do relatório gerencial do RBVA11 referente a novembro de 2025, comparado com o mês anterior.
O destaque mais significativo deste mês foi a assinatura de um distrato com a Caixa Econômica Federal envolvendo três agências bancárias: Guaianases, Pirituba e Planalto Paulista. Essa devolução ocorreu devido à impossibilidade de regularização documental desses imóveis no prazo estabelecido. A operação foi extremamente benéfica para o caixa do fundo, gerando um recebimento total de aproximadamente R$ 31,7 milhões, sendo R$ 19 milhões já recebidos e o restante previsto para janeiro de 2026. Contabilmente, isso gerou um lucro de R$ 17,7 milhões, equivalente a R$ 0,113 por cota, com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 16,9% ao ano.
Essa movimentação reforça a estratégia da gestão de reduzir a exposição ao setor bancário, que agora representa cerca de 24% dos ativos do fundo, o menor patamar histórico mencionado. Além da devolução, houve uma notícia positiva quanto aos contratos remanescentes: a locação da agência Paes Leme foi renovada com a Caixa por mais 5 anos, estendendo o vencimento para setembro de 2030, o que traz maior previsibilidade de receita para este ativo específico.
No aspecto financeiro, apesar do lucro extraordinário gerado pelo distrato, houve um impacto negativo pontual no resultado do mês. O fundo registrou uma despesa financeira de aproximadamente R$ 1,7 milhão referente à atualização monetária da última parcela de aquisição do portfólio da Pernambucanas. Mesmo com esse impacto, a gestão manteve a distribuição de rendimentos em R$ 0,09 por cota. Importante notar que a gestora forneceu um novo guidance (projeção), estimando manter essa distribuição linear de R$ 0,09 por cota durante o primeiro semestre de 2026, utilizando os lucros extraordinários acumulados para sustentar esse patamar.
Sobre a carteira de imóveis, observou-se uma leve alteração nos indicadores operacionais. A vacância física subiu ligeiramente de 6,4% no relatório anterior para 6,7% neste mês. O número total de imóveis listados no balanço passou de 78 para 77. As obras do ativo "Built to Suit" (BTS) locado para a Portobello estão em reta final, atingindo 99,5% de conclusão física, com a entrega prevista ainda para este segundo semestre e inauguração da loja pela inquilina no primeiro semestre de 2026.
Por fim, a estrutura de capital e liquidez do fundo permanece robusta. O volume médio diário de negociação subiu para R$ 2,0 milhões, comparado a R$ 1,8 milhão no mês anterior. O fundo realizou pagamentos de aquisições (Pernambucanas), reduzindo seu passivo, e a alavancagem continua controlada, com a gestão afirmando que o caixa atual somado aos recebíveis futuros é suficiente para cobrir as obrigações de dívida até o final de 2026. A tese de investimento segue focada na gestão ativa, reciclando o portfólio através da venda de ativos maduros ou problemáticos (como as agências devolvidas) para destravar valor aos cotistas.