Análise do relatório trimestral do fundo de investimento imobiliário Rio Bravo Renda Varejo: RBVA11
1. Resumo das informações mais importantes do relatório principal (Competência 02/2025):
Composição da carteira:
O fundo RBVA11 possui uma carteira diversificada de imóveis para renda acabados, totalizando 50 propriedades. A maioria dos imóveis é locada para o setor alimentício (GPA, Assaí), bancário (Caixa, Santander, Itaú) e educacional (Kroton, Anima), além de outros setores como vestuário (Pernambucanas, Renner) e esportivo (Centauro).
O fundo também detém "Outros Direitos reais Sobre Bens Imóveis", que são direitos de superfície em imóveis do GPA (Tatuapé, Guarulhos, São José dos Campos).
Em termos de ativos financeiros, o fundo investe em cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), ações de sociedades que se enquadram nas atividades permitidas aos FIIs (Renda Varejo Empr. Imobiliários Ltda) e outras cotas de Fundos de Investimento (Itaú Soberano RF Simples LP FICFI).
Para necessidades de liquidez, o fundo possui disponibilidades e investimentos em Fundos de Renda Fixa.
Informações sobre vacância:
A vacância nos imóveis para renda acabados é de 0,0000% para a maioria dos imóveis listados.
No entanto, alguns imóveis apresentam 100,0000% de vacância:
Santander - Paulista - São Paulo/SP
Santander - Ouvidor - Rio de Janeiro/RJ
Santander - Candelária - Rio de Janeiro/RJ
Santander - Santo Antônio - Recife/PE
- - Ed. Olivetti Paulista - São Paulo/SP
- - Centro - Fortaleza/CE
- - Praça Pio X - Rio de Janeiro/RJ (duas entradas, uma com área 0,00 m2)
- - Centro - Rio de Janeiro/RJ (duas entradas, uma com área 0,00 m2)
- - Presidente Wilson - Rio de Janeiro/RJ
- - Centro Histórico - Porto Alegre/RS
- - Duque de Caxias - São Paulo/SP
A inadimplência a partir de 90 dias de atraso é zero para a grande maioria dos imóveis, com algumas poucas exceções apresentando valores muito baixos (ex: Caixa - 14 bis com 0,0024%, Caixa - São Mateus com 0,3064%, Caixa - Via Anchieta com 0,0029%, Caixa - Guarapiranga com 0,0040%, Caixa - Jardim da Saúde com 0,0052%).
Resultados contábeis e financeiros resumidos:
O resultado contábil trimestral líquido foi de R$ 38.274.893,94.
O resultado financeiro trimestral líquido foi de R$ 48.129.493,37.
A principal fonte de receita para o resultado contábil e financeiro foram as Receitas de aluguéis das propriedades para investimento, totalizando R$ 42.865.880,11 (contábil) e R$ 47.093.233,01 (financeiro).
Houve um Resultado na venda de ativos imobiliários representados por TVM de R$ 9.084.830,84 (contábil) e R$ 8.980.364,20 (financeiro).
As despesas com Taxa de administração foram de R$ -2.165.610,07 (contábil) e R$ -2.113.345,49 (financeiro).
Como está a distribuição de rendimentos:
O resultado financeiro líquido acumulado no trimestre/semestre corrente (soma do resultado do trimestre atual com o anterior) foi de R$ 85.495.394,75.
95% desse resultado acumulado (mínimo legal) é R$ 81.220.625,0125.
O fundo declarou rendimentos no valor de R$ 84.317.246,9825. Isso representa 98,6220% do resultado financeiro líquido acumulado.
Os rendimentos pagos antecipadamente durante o trimestre/semestre foram de R$ -70.154.758,50.
O rendimento líquido a pagar remanescente no encerramento do trimestre/semestre é de R$ 14.162.488,4825.
2. Análise comparativa com os relatórios anteriores:
Relatório mais recente (02/2025) vs Relatório anterior 1 (01/2025) vs Relatório anterior 2 (04/2024)
Quantidade de cotas emitidas:
02/2025: 156.143.050,00
01/2025: 15.614.305,00 (Nota: um zero a menos que o relatório mais recente, pode ser um erro de digitação no relatório anterior 1 ou uma conversão/desdobramento de cotas)
04/2024: 12.485.334,00
Observa-se um aumento significativo na quantidade de cotas emitidas entre o relatório de 04/2024 e 01/2025 e, novamente, uma ampliação substancial no relatório de 02/2025. Isso pode indicar novas emissões ou desdobramentos de cotas.
Composição da carteira - Imóveis para renda acabados:
O número de imóveis listados permaneceu o mesmo nos três relatórios.
Houve uma alienação do imóvel "Santa Cecília" (R. das Palmeiras) com área de 2.920,29 m2 no relatório de 02/2025, alienado em 12/05/2025. Este imóvel estava presente no relatório anterior 1 (01/2025) como "Caixa - Santa Cecília - São Paulo/SP" com área de 1.205,86 m2 e no relatório anterior 2 (04/2024) com a mesma área. Há uma discrepância na área entre os relatórios para o mesmo imóvel. O imóvel "Pirituba" teve sua área ajustada de 1.368,00 m2 (01/2025 e 04/2024) para 1.205,86 m2 (02/2025). O imóvel "Caixa - Presidente Wilson - Rio de Janeiro/RJ" teve sua área alterada de 735,00 m2 (01/2025 e 04/2024) e estava locado nos relatórios anteriores, mas no de 02/2025 aparece vago e com 0,8325% em relação às receitas do FII.
O imóvel "Comercial Dahana - Belo Horizonte" aparece vago 0,00% de vacância e 0,0000% de inadimplência no relatório mais recente, mas o setor é alimentício e as receitas oriundas do imóvel são para o setor bancário. Este imóvel não estava presente nos relatórios anteriores.
Vacância por imóvel:
No relatório de 01/2025 e 04/2024, a vacância da maioria dos imóveis listados era de 0,0000%.
No relatório de 02/2025, diversos imóveis que antes não apresentavam vacância, agora estão com 100,0000% de vacância: Santander - Paulista - São Paulo/SP, Santander - Ouvidor - Rio de Janeiro/RJ, Santander - Candelária - Rio de Janeiro/RJ, Santander - Santo Antônio - Recife/PE, - - Ed. Olivetti Paulista - São Paulo/SP, - - Centro - Fortaleza/CE, - - Praça Pio X - Rio de Janeiro/RJ (ambas as entradas), - - Centro - Rio de Janeiro/RJ (ambas as entradas), - - Presidente Wilson - Rio de Janeiro/RJ, - - Centro Histórico - Porto Alegre/RS, - - Duque de Caxias - São Paulo/SP.
Isso indica um aumento significativo na vacância física do portfólio.
Inadimplência:
A inadimplência geral manteve-se baixa em todos os períodos para a grande maioria dos imóveis. As poucas ocorrências são de valores muito pequenos.
Outros Direitos reais Sobre Bens Imóveis:
Os valores dos direitos de superfície da GPA (Tatuapé, Guarulhos, São José dos Campos) diminuíram progressivamente:
Tatuapé: R$ 19.160.088,39 (04/2024) > R$ 13.599.851,02 (01/2025) > R$ 13.386.533,74 (02/2025)
Guarulhos: R$ 49.897.875,39 (04/2024) > R$ 35.433.073,30 (01/2025) > R$ 34.877.296,11 (02/2025)
São José dos Campos: R$ 54.360.897,97 (04/2024) > R$ 38.585.422,92 (01/2025) > R$ 37.980.200,30 (02/2025)
Essa redução pode ser resultado de amortização ou reavaliação.
Ativos financeiros - FIIs:
A quantidade e os valores dos FIIs na carteira de ativos financeiros sofreram alterações significativas entre os relatórios, indicando uma gestão ativa na alocação desses recursos. Por exemplo:
FII RBVA: A quantidade de cotas variou de 42.313 (04/2024) para 52.979 (01/2025) e, finalmente, para 406.590 (02/2025). O valor também aumentou substancialmente.
FII CPSH: A quantidade de cotas aumentou de 3.615.033 (04/2024) para 3.191.752 (01/2025) e depois para 2.639.082 (02/2025), o valor também variou.
FII SPGM: Quantidade e valor diminuíram de 3.740.000 / R$ 37.400.000 (04/2024) para 2.860.815 / R$ 32.556.074,70 (01/2025), e depois para 3.058.045 / R$ 34.800.552,10 (02/2025).
Ativos financeiros - Ações de Sociedades cujo o único propósito se enquadra entre as atividades permitidas aos FII:
Renda Varejo Empr. Imobiliários Ltda: O valor permaneceu o mesmo em 01/2025 e 02/2025 (R$ 174.359.435,38), mas era menor em 04/2024 (R$ 154.752.093,84). Em 04/2024, estava presente apenas na categoria de Ações de Sociedades. Nos outros dois relatórios, aparece na mesma categoria com a mesma descrição mas no de 04/2024 não possui a "CNPJ" e "Quantidade" informada, diferentemente dos outros relatórios.
Ativos mantidos para as Necessidades de liquidez - Fundos de Renda Fixa:
Os valores em Fundos de Renda Fixa variaram:
R$ 29.780.916,51 (04/2024)
R$ 9.120.567,98 (01/2025)
R$ 14.019.160,39 (02/2025)
Isso reflete movimentações na gestão de caixa do fundo.
Alienações no trimestre:
No relatório de 02/2025, houve a alienação do imóvel "Santa Cecília" em 12/05/2025. Não houve alienações de imóveis nos relatórios de 01/2025 e 04/2024.
Resultados contábeis e financeiros:
Resultado líquido de imóveis para renda (contábil):
R$ 25.863.313,92 (04/2024)
R$ 29.433.789,19 (01/2025)
R$ 39.364.477,31 (02/2025)
Essa é uma tendência de aumento no resultado contábil de imóveis para renda, indicando melhora na performance dos aluguéis ou reavaliação positiva.
Resultado líquido de imóveis para renda (financeiro):
R$ 47.302.763,82 (04/2024)
R$ 38.344.872,70 (01/2025)
R$ 48.746.000,33 (02/2025)
Houve uma redução no resultado financeiro de imóveis para renda entre 04/2024 e 01/2025, seguida de uma recuperação significativa no 02/2025.
Receitas de aluguéis das propriedades para investimento:
Contábil: R$ 42.532.029,22 (04/2024) > R$ 43.517.752,75 (01/2025) > R$ 42.865.880,11 (02/2025)
Financeiro: R$ 39.454.569,39 (04/2024) > R$ 42.282.141,25 (01/2025) > R$ 47.093.233,01 (02/2025)
As receitas de aluguéis financeiras apresentaram crescimento constante, enquanto as contábeis tiveram uma leve queda no último período após um aumento.
Receitas de venda de propriedades para investimento:
04/2024: Contábil R$ 0, Financeiro R$ 0
01/2025: Contábil R$ 0, Financeiro R$ 4.633.758,74 (primeira ocorrência)
02/2025: Contábil R$ 9.400.000, Financeiro R$ 9.565.000
Houve um aumento significativo nas receitas de venda de propriedades para investimento no último trimestre.
Resultado líquido de ativos imobiliários representados por TVM (financeiro):
R$ 2.240.897,75 (04/2024)
R$ -300.711,99 (01/2025)
R$ 291.835,14 (02/2025)
Este resultado foi volátil, com uma queda para o negativo em 01/2025 e uma recuperação para o positivo em 02/2025.
Receitas de juros de aplicações financeiras:
R$ 2.872.495,05 (04/2024)
R$ 2.375.793,73 (01/2025)
R$ 2.064.648,31 (02/2025)
Houve um declínio gradual nas receitas de juros de aplicações financeiras.
Taxa de administração (financeiro):
R$ -2.199.260,47 (04/2024)
R$ -2.071.021,84 (01/2025)
R$ -2.113.345,49 (02/2025)
As despesas com taxa de administração mostraram alguma variação, sendo mais baixas no relatório de 01/2025 e aumentando no 02/2025.
Distribuição de rendimentos:
Resultado financeiro líquido acumulado no trimestre/semestre:
R$ 81.064.502,94 (04/2024 - referente ao semestre)
R$ 37.365.901,37 (01/2025 - referente ao trimestre)
R$ 85.495.394,75 (02/2025 - referente ao semestre)
O resultado acumulado para distribuição (02/2025) é maior do que o do final do ano anterior (04/2024), indicando um semestre mais rentável.
% do resultado financeiro líquido declarado no trimestre/semestre:
98,0966% (04/2024)
112,8265% (01/2025)
98,6220% (02/2025)
O fundo continua a distribuir próximo ou acima dos 95% obrigatórios, com uma distribuição acima em 01/2025.
Rendimento líquido a pagar remanescente no encerramento do trimestre/semestre:
R$ 0,003 (04/2024)
R$ 14.096.720,8215 (01/2025)
R$ 14.162.488,4825 (02/2025)
O relatório de 04/2024 mostrava praticamente nenhum rendimento remanescente a pagar, sugerindo que a maior parte foi distribuída. O relatório de 01/2025 e 02/2025 mostra um valor remanescente significativo a ser pago ao final do trimestre/semestre.