O relatório gerencial de maio de 2025 do fundo imobiliário PVBI11 (FII VBI Prime Properties) apresenta um panorama do fundo e do mercado de FIIs.
O IFIX apresentou alta de 1,4% em maio, com destaque para fundos de papel (2,5%) superando os de tijolo (0,5%). O gestor vê oportunidades tanto em fundos de tijolo (com desconto >10% em relação ao VP) quanto nos de recebíveis imobiliários (CRIs) com bom perfil de crédito, devido ao cenário prolongado de juros altos.
O CMN endureceu exigências para emissões de CRIs e a CVM autorizou FIIs e Fiagros a recomprarem cotas no mercado secundário, o que o gestor vê como um avanço para a indústria.
Houve o lançamento de um novo modelo de relatório mensal padronizado para todos os fundos de Real Estate.
O gestor destaca a assinatura de 3 novos andares no Union FL (dois menores e um maior) no modelo turnkey, e negociações para mais dois andares. Há um novo locatário em discussão contratual para o andar do Vera Cruz em fase de desocupação, e negociações para expansão no FL4440. A empresa Desk Manager expandiu sua ocupação no VOC em 380 m².
A gestão da reserva de lucros visa manter a distribuição de R$ 0,50/cota até o final do ano, mas ressalta que não é uma promessa. O gestor acredita que a performance de locação pode levar o resultado recorrente do PVBI a superar o patamar atual em 2026, e considera novos desinvestimentos.
Em maio, a receita total foi de R$ 0,58/cota, com resultado de R$ 0,50/cota, e o rendimento distribuído foi de R$ 0,50/cota. Não houve movimentações de locatários em abril, mantendo a vacância em 13,4% (física) e 14,1% (financeira). A saída do CCB do FL4440 e da Serena do Vera Cruz impactarão a vacância, mas houve a expansão da DESK. Projetam que a vacância física vá para 22,4% em setembro. Foram realizados reajustes em 375 m² de ABL do portfólio. O fundo não possui alavancagem.
O fundo possui 7 edifícios e 43 locatários, com ABL de 83.263 m² e WALE de 4,7 anos. O preço médio do portfólio é de R$ 19.217/m² e o aluguel médio é de R$ 224,73/m².
A performance do PVBI11 no mês foi de -0,3%, com 7,7% em 2025 e 13,6% desde o início. O Dividend Yield anualizado é de 7,5% (mercado) e 5,7% (patrimonial).
A carteira é composta por imóveis (R$ 2,29 bilhões), FIIs (R$ 506,1 milhões) e renda fixa (R$ 56,0 milhões). Os ativos imobiliários são concentrados em São Paulo, com 80% AAA e 20% AA. Os principais segmentos de locatários são Saúde (41%) e Instituições Financeiras (30%). Os contratos são 100% típicos, com indexação majoritária ao IPCA (61%).
A estratégia comercial foca na prospecção ativa, espaços prontos para ocupação e proximidade com os locatários.
O ADTV em maio foi de R$ 3,7 milhões, com giro de 3,7%. O número de cotistas em maio foi de 162,5 mil.
Comparando com abril de 2025, houve um aumento na vacância projetada, impulsionada pelas devoluções no FL4440 e pela absorção lenta no Union FL. A gestão mencionou estratégias específicas para mitigar essa vacância, como o "turn-key" no Union e a busca por locatários específicos para o FL4440. A distribuição de R$ 0,50/cota foi mantida, com a gestão visando manter esse patamar até o final do ano.
Comparando com março de 2025, houve a venda de 756,32 m² do ativo VOC com lucro de R$ 0,14/cota, impactando positivamente a redução da vacância do fundo. Os locatários Brasilleum e H Egidio passaram a ocupar os Ativos Union e FL 4.440, respectivamente. A China Construction Bank notificou a rescisão antecipada do contrato de locação no Ativo FL 4440. A empresa locatária, Serena Energia, comunicou sua que irá desocupar o Ativo Vera Cruz no mês de setembro de 2025.