O que esperar das lajes corporativas em 2025? Após anos de incertezas, o segmento, que já foi visto como uma vítima do home office, volta a despertar o interesse do investidor brasileiro. Com os maiores descontos da bolsa, segundo dados de outubro de 2025, os fundos de escritórios dão sinais de uma recuperação que pode estar apenas começando, apoiada por números sólidos e uma dinâmica de preços curiosa no principal mercado do país, São Paulo.
O otimismo voltou ao radar dos analistas
Um termômetro claro dessa mudança de humor está nas carteiras recomendadas. Em janeiro de 2025, apenas 6% das recomendações de 15 bancos e corretoras eram para fundos de escritório. Hoje, esse percentual saltou para 15%. FIIs como o JSRE11, que em outubro de 2024 contava com apenas dois votos, ressurgiu e empatou com o PVBI11 no ranking, mostrando que o mercado voltou a acreditar no potencial do tijolo.
Essa aposta não é por acaso. O segmento de escritórios é, de longe, o mais descontado do mercado. Um levantamento do BB Investimentos de outubro de 2025 mostra o P/VP (preço sobre valor patrimonial) médio do setor em 0,66. Para efeito de comparação, a média do IFIX é de 0,90, e os fundos de recebíveis negociam a 0,86. Essa diferença de preço, combinada a uma melhora nos fundamentos, acende um alerta de oportunidade para quem busca ganho de capital.
Os números que sustentam a recuperação
A confiança renovada não se baseia apenas em percepção. Dados do terceiro trimestre de 2025, apresentados pela consultoria Buildings, revelam uma recuperação robusta no mercado de São Paulo, que concentra a maior parte dos ativos de FIIs do setor.
- Vacância em queda: A taxa de vacância geral dos escritórios corporativos na cidade está em 16,5%. Para os ativos de alto padrão (Classe A), o número é ainda menor: 15,8%, em clara tendência de queda após atingir picos de 25% durante a pandemia.
- Ocupação recorde: A cidade de São Paulo atingiu um recorde histórico de área ocupada, com 10,3 milhões de metros quadrados. Esse volume supera o pico pré-pandemia, que era de 9,7 milhões de m².
- Absorção saudável: Diferente de movimentos passados, a melhora não se restringe aos imóveis de ponta. Houve absorção líquida positiva em todas as classes de ativos (A, B e C), indicando um crescimento amplo e não apenas uma "fuga para a qualidade".
Na prática, isso significa que mais empresas estão ocupando mais espaços, e não apenas trocando um prédio antigo por um novo. Essa demanda crescente é o motor para a redução da vacância e, consequentemente, para a valorização dos aluguéis.
Faria Lima está cara ou as outras regiões estão baratas?
A análise por regiões em São Paulo revela uma dinâmica interessante. Enquanto a maioria das áreas viu sua vacância despencar nos últimos dois anos (a Chucri Zaidan caiu de 32% para 17,5% e a Paulista de 20% para 10%), a Faria Lima, região mais nobre, viu sua vacância subir de 6,5% para 9,5%.
A explicação está no preço. O aluguel médio na Faria Lima é de R$ 265 por m², enquanto em outras regiões primárias, como a Chácara Santo Antônio, o valor é de R$ 85 por m².
A pergunta que surge é: a Faria Lima ficou cara demais? Segundo a análise da Buildings, não. O valor de R$ 265/m² na Faria Lima representa apenas a correção pela inflação (IPCA de 81%) dos últimos 10 anos. Na verdade, são as outras regiões que estão em uma espécie de "Black Friday", com preços que não acompanharam a inflação e que, para se reajustarem, teriam que estar próximos de R$ 200/m².
PVBI11: um estudo de caso sobre valor e oportunidade
Essa distorção de preços ajuda a entender a situação de um dos FIIs mais conhecidos do setor, o PVBI11. Com um portfólio de altíssima qualidade concentrado na Faria Lima e entorno (FL 4440, Union Faria Lima, Cidade Jardim), o fundo enfrenta uma vacância que pode chegar a 20-22%, o dobro da média da região.
Essa dificuldade momentânea não se deve à qualidade dos seus imóveis, mas ao cenário de mercado: com outras regiões oferecendo ativos de bom padrão a preços muito mais baixos, a velocidade de locação na Faria Lima diminuiu. Para o investidor, isso cria uma janela interessante. O mercado precifica o metro quadrado do PVBI11 em cerca de R$ 25.000, enquanto o valor real dos ativos no portfólio se aproxima de R$ 45.000/m². É a chance de "comprar vacância" nos melhores endereços do Brasil, antes que a alta de preços nas outras regiões torne a Faria Lima novamente a escolha óbvia.
Com fundamentos em melhora, ocupação recorde em São Paulo e um desconto patrimonial evidente, o setor de lajes corporativas se posiciona como um dos principais candidatos a uma reavaliação pelo mercado. A recuperação pode não ser linear, mas os dados indicam que, para o investidor paciente, o tijolo pode voltar a ser uma base sólida de valorização.
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