O PVBI11 (VBI Prime Properties) encerra novembro de 2025 como um dos casos mais intrigantes da bolsa brasileira. Negociado a R$ 79,34 (fechamento de 22/11/2025), o fundo exibe um portfólio de alta qualidade ("Triple A") sendo vendido com um desconto agressivo sobre seu valor patrimonial. Enquanto o mercado de escritórios em São Paulo mostra sinais claros de recuperação, o PVBI11 enfrenta desafios pontuais de vacância que testam a paciência do cotista.
Dissecamos os números exatos do último relatório gerencial e as perspectivas para os próximos meses.
O paradoxo do preço: imóveis de elite a preço de barganha?
Quem olha apenas para a cotação de tela pode não perceber a discrepância entre o valor de mercado e o valor real dos tijolos. Atualmente, o PVBI11 negocia com um P/VP de 0,74.
O mercado está precificando cada cota a R$ 79,34, enquanto o valor patrimonial (o valor contábil dos imóveis e caixa) é de R$ 107,83.
Na prática, isso significa comprar o metro quadrado de regiões nobres como a Faria Lima e a Juscelino Kubitschek por cerca de R$ 25 mil a R$ 26 mil, enquanto transações reais na economia física nessas mesmas regiões já superam os R$ 40 mil/m². É como comprar uma nota de R$ 100 pagando R$ 74, mas com uma condição: você precisa lidar com a volatilidade do curto prazo.
Essa margem de segurança é robusta, mas não é gratuita. Ela reflete o ceticismo do mercado quanto à capacidade do fundo de preencher suas áreas vagas rapidamente em um ambiente de Selic a 15% ao ano.
O "elefante na sala": a vacância atual e projetada
O principal fator de pressão sobre as cotas do PVBI11 não é a qualidade dos imóveis, mas sim a vacância. Em setembro de 2025, a vacância física atingiu 16,5%, enquanto a vacância financeira (impacto no bolso) ficou em 17,7%.
Os dados mostram que o problema está concentrado em ativos específicos:
- Union FL: 65,8% de vacância física.
- FL 4440: 28,2% de vacância física.
- Park Tower e Vera Cruz: Seguem resilientes com 0% de vacância física (até o momento).
A gestão tem sido transparente, mas as notícias exigem cautela. Embora tenha havido a entrada da NF Advocacia no The One, há saídas programadas que devem piorar os indicadores antes de melhorarem. A projeção oficial é que a vacância suba para 22,2% em janeiro de 2026, impulsionada principalmente pela saída da Julius Baer do edifício Vera Cruz.
Para mitigar isso, a gestão está reconfigurando andares no Union FL para atender demandas menores (conjuntos de 300 m²), uma estratégia de "varejo" corporativo para acelerar a ocupação.
Dividendos: o que cai na conta do investidor
A rentabilidade mensal sofreu um ajuste reflexo dessa vacância. O último pagamento, realizado em 07 de novembro de 2025, foi de R$ 0,45 por cota.
- Dividend Yield (12 meses): 7,56% (isento de IR).
- Resultado Gerado em Setembro: R$ 0,49/cota.
- Reservas Acumuladas: R$ 0,23/cota.
É importante notar a "gordura" que o fundo possui. Com R$ 0,23/cota de lucro acumulado não distribuído, a gestão tem uma ferramenta para linearizar os rendimentos nos próximos meses, evitando oscilações bruscas enquanto trabalha na locação dos espaços vazios.
Para um investidor com 1.000 cotas, isso representou uma renda de R$ 450,00 no último mês. Embora abaixo dos R$ 0,50-0,55 vistos no início de 2025, o rendimento ainda se mantém competitivo considerando o potencial de valorização da cota (ganho de capital) no longo prazo.
Cenário macro: a recuperação de São Paulo
O contexto externo joga a favor do PVBI11. O mercado corporativo de São Paulo vive um ciclo consistente de recuperação no 3º trimestre de 2025:
- Absorção Líquida Positiva: Mais empresas alugando do que devolvendo espaços.
- Preços na Faria Lima: O aluguel pedido médio na região atingiu R$ 265/m², mostrando que o endereço mais cobiçado do país continua valorizado.
- Flight to Price: Com a Faria Lima cara, regiões adjacentes (onde o PVBI também atua, como Vila Olímpia e Paulista) começam a atrair inquilinos buscando custo-benefício, o que pode beneficiar o preenchimento da vacância do fundo.
O jogo de paciência
O PVBI11 em novembro de 2025 é um clássico caso de "valor profundo" (Deep Value). Os fundamentos imobiliários são incontestáveis: 7 ativos, 83 mil m² de ABL e localização irreplicável. O fundo não possui alavancagem (dívida), o que lhe confere uma estrutura de capital muito mais segura que seus pares em tempos de juros altos.
No entanto, o mercado financeiro é impaciente. O desconto de 26% sobre o valor patrimonial é a compensação exigida pelos investidores para aguardar a resolução da vacância, que deve atingir seu pico no início de 2026. Para quem tem horizonte de longo prazo, os números sugerem uma assimetria favorável; para quem busca renda imediata máxima, a volatilidade dos dividendos exige estômago.
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