O FII VBI Prime Properties (PVBI11) encerrou setembro de 2025 com vacância física de 16,5%, resultado da entrada da NF Advocacia no edifício The One. O fundo, que concentra 100% do portfólio na região metropolitana de São Paulo, administra sete ativos de escritórios AAA e AA, totalizando 83.263 m² de área bruta locável (ABL).
Evolução da vacância
A vacância do PVBI11 vem oscilando desde o início de 2025. Em janeiro, o índice estava em 15,4%, mas saltou para 20,9% em maio após a saída do CCB do edifício FL 4440, movimento que trouxe ao fundo uma multa rescisória de R$ 0,12 por cota, distribuída entre agosto e setembro.
Desde então, a gestão tem trabalhado na reocupação dos espaços. Em julho, a entrada da Infra Capital (300 m²) no Union e a expansão da Brasil Warrant (2.213 m²) no FL 4440 reduziram a vacância para 16,8%. Em setembro, a locação de 247 m² para a NF Advocacia no The One levou o índice aos atuais 16,5%.
Chama atenção que a vacância financeira, que considera carências e descontos comerciais, está em 17,7%, apenas 1,2 ponto percentual acima da física. Isso sugere que as novas locações estão sendo fechadas com condições comerciais relativamente equilibradas, sem concessões excessivas que comprometam a receita imediata.
A vacância vai subir
A gestora projeta vacância de 22,2% para janeiro de 2026. O número considera duas saídas já confirmadas: a Cascione deixará o FL 4440 em dezembro (1.183 m²), e a Julius Baer desocupará dois andares no Vera Cruz em janeiro. Curiosamente, a gestão afirma ter "expectativa de que os espaços sejam locados antes mesmo de irem ao mercado" - otimismo que será testado nos próximos relatórios.
Para cotistas do PVBI11 que acompanham o fundo há alguns anos, essa projeção representa um ponto de atenção. A vacância de 22,2% seria o maior patamar desde o início das operações em julho de 2020, superando inclusive o pico de maio de 2025.
Funil comercial
O relatório de setembro traz dados objetivos sobre o pipeline comercial. O fundo tem 4.108 m² em negociação comercial e 4.351 m² em fase de minutagem (elaboração de contratos). Somados, representam 8.459 m², mais da metade dos 13.738 m² vagos atualmente.
Difícil não ver nesses números um movimento de recuperação em curso. Se as negociações se converterem em contratos assinados, a vacância pode voltar a cair ainda no primeiro trimestre de 2026. Mas o mercado de escritórios corporativos em São Paulo não perdoa: processos de locação de grandes áreas costumam levar meses, e há sempre o risco de propostas não se concretizarem.
Flexibilidade como diferencial
A gestão destaca três vantagens competitivas na estratégia de locação. Primeiro, os edifícios FL 4440, Vera Cruz e The One oferecem espaços prontos para ocupação imediata, sem necessidade de obras ou cláusulas de turnkey (onde o locador entrega o espaço pronto). Isso reduz o tempo de negociação e permite capturar valor diretamente para os cotistas.
Segundo, há flexibilidade para customização de áreas menores. No Union, por exemplo, a gestão está reconfigurando andares maiores para criar conjuntos de 300 m², tipologia que tem atraído inquilinos e já resultou em locações recentes.
Terceiro, a qualidade dos ativos. O portfólio é composto por 81% de edifícios classe AAA e 19% classe AA, concentrados em regiões nobres como Faria Lima, Vila Olímpia e Cidade Jardim. São localizações que, mesmo em momentos de maior vacância, mantêm demanda de inquilinos de primeira linha.
Perspectiva
Os números sugerem que o PVBI11 está em momento de transição. A vacância de 16,5% é administrável, mas a projeção de 22,2% para janeiro exigirá execução comercial precisa nos próximos meses. O funil de locação indica movimento, mas converter propostas em contratos assinados é o que realmente importa.
Se a gestão conseguir locar os espaços da Julius Baer antes da desocupação e fechar novos contratos no FL 4440, a narrativa de recuperação ganha força. Se a vacância subir além do projetado, o desconto de 30% sobre o valor patrimonial pode não parecer tão atrativo assim.
O PVBI11 tem ativos de qualidade, gestão experiente e está em localização premium. Mas no mercado de FIIs de escritórios em 2025, isso é pré-requisito, não garantia. Os próximos meses dirão se o fundo consegue transformar pipeline em receita recorrente.
Deixe um comentário