O laudo avalia os conjuntos 41 e 42 do Edifício Ronaldo Sampaio Ferreira, localizado na Praça João Duran Alonso, 34, em Vila Olímpia, São Paulo, pertencentes ao FATN11. O prédio tem 22 anos, padrão construtivo superior, 3 subsolos, 15 pavimentos tipo e heliponto, com estrutura de concreto armado e bom nível de infraestrutura como elevadores Atlas Schindler, ar-condicionado central e sistemas de segurança. As unidades somam 761,57 m² de área privativa, 748,49 m² de área comum, total construída de 1.762,06 m² e 30 vagas de garagem, em estado novo e mobiliadas com itens de alto padrão como piso elevado, cabeamento Furukawa e mobiliário sob medida. A avaliação segue normas ABNT NBR 14653, adotando o Método da Renda via Fluxo de Caixa Descontado (DCF), classificado como Grau II, com horizonte de 10 anos explícitos mais residual, considerando contratos vigentes até 2029 (aluguéis de cerca de R$ 66-69 mil/mês, reajustes FIGEI/FGV e IPCA) e depois parâmetros de mercado como R$ 165/m² inicial evoluindo para R$ 192/m² estabilizado, vacância de 2,5% e vida útil remanescente de 49 anos.
O diagnóstico de mercado aponta crescimento moderado mundial e brasileiro em 2025 (PIB Brasil 2,5%), com juros elevados limitando o imobiliário; segmento de escritórios em ajuste pelo home office, priorizando ativos premium como este, com oferta e demanda médias na região, absorção normal e mercado equilibrado. Projeções incluem receitas de aluguéis, estacionamento e outras, deduzindo impostos (PIS/COFINS para PJ, isentos em FII), despesas operacionais (condomínio/IPTU em vacância, inadimplência, gestão), reinvestimentos (FRA por depreciação) e custo de capital via CAPM (Rf 6,5%, beta 0,39-0,47, prêmio liquidez 0,4-0,5%, Ke inicial 9,12% caindo para 7,42-7,67%).
No cenário principal (Buy to Lease/PJ), o Valor de Mercado é R$ 7.491.000 para CJ-41 e R$ 7.586.000 para CJ-42, total R$ 15.077.000; em Mercado Aberto cai para R$ 13.891.000 total; em FII sobe para R$ 16.032.000 total, beneficiado por isenções fiscais menos custos recorrentes de 0,9% a.a. sobre PL. Os resultados dependem de premissas como adimplência dos locatários atuais, inflação 2,2-4% a.a., ausência de ônus e cenário macroeconômico estável, com análise de risco via prêmio na taxa de desconto; o laudo é confidencial e para fins contábeis, sem garantia de performance futura.