O FATN11 começou 2026 com uma movimentação de peso. No dia 29 de janeiro, o BRC Renda Corporativa anunciou a aquisição de 11 escritórios em quatro edifícios de São Paulo, somando 2.295,98 m² de área bruta locável e um investimento total de R$ 45,7 milhões. Para quem acompanha esse fundo de lajes corporativas que negocia a R$ 87,50 (fechamento de 6 de fevereiro), a notícia trouxe tanto entusiasmo quanto alguns questionamentos. Vamos destrinchar o que está acontecendo com o fundo.
O fato relevante: o que foi comprado e como será pago
Os imóveis adquiridos estão espalhados por regiões nobres do mercado corporativo paulistano: dois escritórios no Edifício Concorde (Rua Funchal, Vila Olímpia), um no Edifício Banco Mercantil (Av. Paulista), seis no Edifício Brasilinterpart (Av. das Nações Unidas, Brooklin) e dois no Edifício GBC (Av. Cardoso de Melo, Vila Olímpia).
A forma de pagamento: 87,29% do valor foi pago com a entrega de cotas da 6ª emissão do FATN11. O saldo restante será quitado em 60 parcelas mensais. Segundo a gestão, os imóveis já geram aproximadamente R$ 361 mil de receita de locação por mês, o que representa um cap rate de cerca de 10% ao ano após a conclusão das obras e investimentos.
A gestão fez questão de destacar que, como a maior parte do pagamento foi feita via emissão de novas cotas, "a nova receita não deve gerar alterações significativas no valor dos dividendos distribuídos mensalmente por cota". Na prática o fundo cresce em tamanho e diversificação, mas o cotista atual não deve sentir um aumento imediato no rendimento.
A estratégia por trás dos números
Para entender essa aquisição, vale olhar o valor médio de locação dos novos imóveis: R$ 157/m². Esse patamar está acima da média geral de São Paulo para escritórios, mas fica abaixo do que se pratica no coração da Vila Olímpia para ativos já modernizados, onde aluguéis podem alcançar R$ 200/m² ou mais.
É exatamente aí que entra a tese do fundo. O FATN11 não compra imóveis prontos no ápice de valor. Ele adquire ativos com potencial de valorização, reforma no conceito "plug and play" (escritórios entregues mobiliados e prontos para operar) e eleva o patamar de locação. Quem acompanha o fundo há mais tempo reconhece esse padrão, que já foi aplicado com sucesso no Edifício Brasílio Machado.
Dezembro: receita recorrente sustenta os R$ 0,80
O relatório gerencial de dezembro de 2025 trouxe números que reforçam a tese operacional do fundo. A receita operacional bruta foi de R$ 5.339.524, alta de 0,63% sobre novembro. A receita de locação, especificamente, subiu 0,19%, atingindo R$ 5.156.529. O resultado operacional disponível (RODI) chegou a R$ 4.403.462, uma alta de 5,15%.
Pelo terceiro mês consecutivo, o FATN11 manteve a distribuição de R$ 0,80 por cota sem depender de ganho de capital com venda de ativos. O saldo remanescente de ganho de capital a distribuir é de apenas R$ 43 mil. Isso significa que a receita recorrente de locação, somada aos dividendos do TJKB11 (R$ 126.591 no mês), já sustenta o patamar de distribuição atual.
Para colocar em perspectiva: nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 9,60 por cota, o que representa um dividend yield de 10,97% sobre a cotação atual de R$ 87,50.
Vacância mínima e o caso Brasílio Machado
A taxa de ocupação do portfólio (excluindo o Brasílio Machado) encerrou dezembro em 98,38%. A única vacância é o conjunto 151 do Edifício Business Center, representando 1,6% do portfólio.
Mas o destaque operacional continua sendo o Edifício Brasílio Machado. Quando o fundo anunciou a compra desse prédio, muitos investidores questionaram a decisão de adquirir um imóvel vago e com necessidade de obras. Os números de dezembro mostram que a aposta está dando certo: 86,95% dos escritórios já adquiridos têm contratos vigentes, 9,66% estão com contratos assinados e apenas 3,39% estão em tratativas. No mês anterior, a vigência era de 80%. A evolução mês a mês tem sido consistente.
A reavaliação patrimonial e o desconto na cota
Em dezembro, foi concluída a avaliação anual dos ativos imobiliários, que resultou em uma redução de 0,98% no valor total, encerrando em R$ 581.574.000. O valor patrimonial por cota caiu R$ 2,43, fechando o ano em R$ 96,17.
As avaliações são feitas pelo método de fluxo de caixa descontado, e com a Selic em patamares elevados, a taxa de desconto utilizada pelos avaliadores sobe, pressionando os valores para baixo. É um fenômeno que está atingindo praticamente todos os fundos de tijolo do mercado.
Com a cota negociando a R$ 87,50, o P/VP está em 0,91, ou seja, um desconto de 9% sobre o valor patrimonial. Para um fundo com vacância de 1,6%, receita recorrente crescente e gestão imobiliária reconhecida pelo mercado, esse desconto tem chamado a atenção.
Comprar imóveis com cotas vale a pena?
Nos fóruns de investidores, a discussão é intensa. Uma preocupação recorrente é o efeito da diluição. Quando o fundo emite novas cotas para pagar aquisições, o número total de cotas aumenta. Se a receita não cresce na mesma proporção, o rendimento por cota pode ficar estagnado ou até cair.
De novembro para dezembro, o número de cotas subiu 3,24% (de 5.239.330 para 5.408.854), enquanto a receita de locação cresceu apenas 0,19%. Nominalmente, o resultado melhorou. Por cota, o ganho foi mais modesto. Esse é um ponto que investidores precisam monitorar.
Por outro lado, defensores do fundo argumentam que o cap rate de 10% ao ano das novas aquisições é difícil de encontrar em lajes corporativas de qualidade em São Paulo, e que o crescimento do portfólio fortalece a diversificação e a resiliência do fundo no longo prazo.
O que ficar de olho
O FATN11 encerrou 2025 com 24.463 cotistas (crescimento de 3,32% no mês), liquidez média diária de R$ 1,8 milhão e presença no IFIX. A alavancagem total do fundo, considerando os CRIs e obrigações por aquisição de imóveis, está em torno de 14% a 17% do patrimônio, dependendo da métrica utilizada.
Para monitorar em 2026: a capacidade do fundo de manter os R$ 0,80 por cota conforme o número de cotas continua crescendo, o andamento das obras nos novos imóveis adquiridos, a conclusão das locações no Brasílio Machado e a gestão das amortizações dos dois CRIs (que seguem até 2029 e 2031, respectivamente). O investidor deve acompanhar se a receita por cota acompanha o ritmo de expansão do fundo. Porque no final das contas, é isso que determina se o crescimento está beneficiando quem já estava no barco ou apenas aumentando o tamanho da embarcação.
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