Para o investidor que acompanha o mercado de lajes corporativas, o FATN11 (BRC Renda Corporativa) acaba de divulgar dados operacionais que mostram uma gestão ativa, que atua com a expansão de área e a manutenção de rendimentos. Com o relatório gerencial referente a outubro de 2025 publicado em 21 de novembro, o fundo apresenta um Dividend Yield de 11,57% nos últimos 12 meses e um movimento estratégico de aquisições que merece um olhar atento.
O FATN11 segue uma estratégia de "plug and play" (escritórios prontos e mobiliados) que tem mantido sua vacância em patamares invejáveis para a cidade de São Paulo.
Expansão de ABL e a engenharia da aquisição
O destaque do mês não foi apenas o dividendo, mas o salto na Área Bruta Locável (ABL). O fundo encerrou outubro com 36.977 m², um aumento de 2.260 m² em relação ao mês anterior.
Essa expansão veio através da aquisição de conjuntos em três edifícios:
- Edifício Led Corporate (Barra Funda): 1.965,07 m²
- Edifício HD 873 (Chácara Santo Antônio): 194,30 m²
- Edifício Monterey Office Tower (Brooklin): 341,80 m²
Como foi a forma de pagamento? A gestão negociou pagar 81% do valor através da entrega de cotas integralizadas (parte agora em outubro, parte em janeiro de 2026). Apenas 19% será pago em dinheiro (caixa), e de forma parcelada começando só em abril de 2026.
Para o cotista, isso significa crescimento do portfólio sem "queimar" o caixa imediato do fundo, que fechou o mês em R$ 10,07 milhões. É uma manobra que preserva a liquidez num momento de crédito caro no Brasil.
A Dinâmica dos dividendos e receitas
No dia 14 de novembro de 2025, o fundo pagou R$ 0,80 por cota, mantendo a linearidade que o investidor de renda busca. Mas o que sustenta esse valor?
Os números de outubro mostram uma Receita de Locação de R$ 5.086.609, um aumento expressivo de 12,40% em relação a setembro. Esse salto é explicado, em parte, pelo início da cobrança de aluguéis integrais em cinco conjuntos e reajustes contratuais.
O Resultado Operacional foi de R$ 4.047.092 (+6,30%). Um detalhe importante: neste mês, não houve contribuição de ganho de capital (lucro na venda de imóveis) para compor o resultado. O dividendo foi puramente operacional, o que traz uma camada de segurança sobre a sustentabilidade da renda atual.
O "relógio" da dívida (CRI)
O investidor do FATN11 também observa o serviço da dívida. O fundo possui alavancagem via CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Em outubro, iniciou-se a amortização da segunda operação (CRI 2).
O fundo desembolsou:
- R$ 636.997 para o CRI 1
- R$ 341.620 para o CRI 2
A gestão reforça que essas amortizações não impactam a distribuição de dividendos (o resultado contábil), pois são suportadas pelo principal recebido na venda de ativos (reciclagem). Contudo, é dinheiro saindo do caixa, o que exige que a gestão continue girando o portfólio para honrar esses compromissos sem afetar a liquidez.
Vacância técnica vs. realidade de mercado
Numa cidade como São Paulo, onde regiões como a Chácara Santo Antônio ainda sofrem com vacância alta, o FATN11 apresenta números resilientes. A vacância física do portfólio (excluindo o ativo Brasílio Machado, que tem dinâmica própria) é de apenas 1,6%.
Na prática, apenas o conjunto 151 do Edifício Business Center estava vago em outubro. A gestão cita que o prazo médio histórico para recolocação é de 13 dias, uma velocidade impressionante que valida a tese de entregar escritórios prontos, economizando o CAPEX (investimento em obra) do inquilino.
O desconto patrimonial e a 6ª Emissão
O fundo negocia com um desconto relevante. Com a cota a mercado na casa dos R$ 83,81 (fechamento de 21/11) e um Valor Patrimonial (VP) de R$ 98,51, o P/VP está em 0,85.
Curiosamente, o fundo anunciou a 6ª Emissão de Cotas com preço de subscrição a R$ 100,00.
Para o investidor pessoa física negociando na B3, essa discrepância gera um cenário óbvio, é muito mais barato comprar a cota no mercado secundário (na bolsa) do que subscrever na emissão. Isso sugere que a emissão pode ter um público-alvo específico (provavelmente os vendedores dos imóveis adquiridos que receberão em cotas), e não necessariamente o pequeno investidor de varejo.
Perspectiva
O FATN11 demonstra, com os dados de outubro de 2025, que consegue crescer mesmo em cenário adverso. A base de cotistas cresceu para 23.089 (+1,98%), e a liquidez média diária segue saudável, acima de R$ 1,2 milhão.
Para quem já é cotista, a manutenção dos R$ 0,80 isentos de IR combinada com o aumento da receita de locação traz conforto. O risco reside na necessidade constante de reciclagem de portfólio para pagar as amortizações dos CRIs sem drenar o caixa, mas até o momento, a execução da tese "plug and play" tem se mostrado um diferencial defensivo no competitivo mercado imobiliário brasileiro.
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