O laudo de avaliação do imóvel Edifício Spazio Centrale, conjuntos 71 e 72, localizado na Alameda Itu, 852, em São Paulo, refere-se ao ativo do FATN11 e utiliza o método de Fluxo de Caixa Descontado (DCF) com foco no Fluxo de Caixa Livre aos Acionistas (FCFE), considerando moeda constante e premissas como estabilidade macroeconômica cautelosa no Brasil, com juros reais caindo no longo prazo, cumprimento integral de contratos atípicos sem vacância inicial, inflação de 2,2% a 4% ao ano, e tributação pelo lucro presumido (alíquotas de PIS 0,65%, COFINS 3%, IR/CSLL variando de 4,8% a 7,68%). As projeções incluem receitas de aluguéis efetivos crescendo de R$ 32 mil em 2025 para R$ 548 mil em 2035, com vacância gradual a partir de 2030 (2,3-2,5%), despesas operacionais como condomínio, inadimplência e gestão, e fundo de reposição de ativos baseado em depreciação parabólica com vida útil de 70 anos.
O custo de capital próprio (Ke) foi calculado pelo CAPM, com taxa livre de risco de 6,5% inicial (NTN-B 2035) caindo para 4,5%, prêmio de risco de 5,69%, beta de 0,41 inicial a 0,49 final ajustado por setor imobiliário emergente, e spread de liquidez de 0,4-0,6%, resultando em Ke de 9,23% inicial a 7,89% final, validado por taxas de mercado imobiliário. Os fluxos consideram reinvestimentos e valor residual decrescente sem retrofit, com EBITDA em torno de 92% das receitas e lucro líquido distribuído integralmente aos cotistas.
O valor econômico do empreendimento é estimado em R$ 4.405.000 para fins contábeis no contexto principal. Em cenário de mercado aberto, sem contrato existente e com vacância crescente, o valor cai para R$ 4.385.000 (Ke inicial 9,89%). No contexto de FII, com isenções fiscais mas despesas recorrentes de 0,9% ao ano e iniciais de R$ 264 mil, o valor sobe para R$ 4.693.000 (Ke final 7,59%). O relatório enfatiza incertezas em premissas e não constitui recomendação de investimento, incluindo comparativos de mercado, fotos e fluxos detalhados em anexos.