O laudo de avaliação nº 29.405.003/1124, elaborado pela Consult Soluções Patrimoniais para o FATN11, determina o valor justo de 15 conjuntos comerciais no Edifício Conselheiro Paranaguá, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima, 1234, em São Paulo, com área privativa total de 1.533,01 m² e 15 vagas de garagem. A data base é novembro de 2024, e o valor de mercado de compra e venda no cenário Buy to Lease é de R$ 16.758.000,00, distribuído em R$ 4.301.000,00 para os conjuntos 41-44, R$ 2.323.000,00 para 45-46, R$ 4.616.000,00 para 52-56 e R$ 5.518.000,00 para 192-195. A metodologia adotada é o método da renda via fluxo de caixa descontado (DCF), enquadrado no grau II de fundamentação pela NBR 14653-4, considerando contratos de locação vigentes, projeções de receitas e despesas por 10 anos explícitos mais valor residual, com taxa de desconto inicial de 9% a.a.
O imóvel está em região premium de Faria Lima, com infraestrutura completa, acesso a metrô e shoppings próximos, e o edifício de 19 andares tem padrão construtivo superior, estrutura de concreto armado, elevadores, ar-condicionado individual, segurança avançada e retrofit realizado em 2019, apesar de idade estimada de 28 anos e conservação regular. As unidades são mobiliadas com alto padrão, incluindo piso elevado, cabeamento estruturado, mobiliário sob medida e sistemas de automação, ocupadas por locatários adimplentes. O diagnóstico de mercado indica contexto econômico moderado no Brasil, com crescimento projetado de 2-3% ao ano, e setor de escritórios em adaptação ao trabalho híbrido, com demanda por espaços flexíveis e sustentáveis na região, embora oferta média e demanda média/baixa favoreçam compradores.
As projeções consideram aluguéis contratuais corrigidos por índices como IPCA e FipeZap, ocupação inicial de 100% estabilizando em 97,5% de vacância, despesas operacionais como condomínio, IPTU, gestão e inadimplência, além de reinvestimentos e capex para reposição de ativos com vida útil de 70 anos. No cenário de mercado aberto, os valores econômicos são inferiores (total R$ 15.025.000,00), e no contexto FII, com isenções fiscais mas despesas recorrentes, somam R$ 17.793.000,00. O laudo ressalta premissas como ausência de ônus, dados fornecidos pela gestora e independência do avaliador, sem garantia de performance futura devido a riscos econômicos e de mercado.