Análise do BRC Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário (RCRB11)
1. Resumo das Informações mais importantes do relatório principal (Competência: 02/2025, Data de Encerramento do Trimestre: 30/06/2025):
Composição da carteira:
O fundo possui predominantemente imóveis de renda acabados, localizados em diversas ruas e avenidas, principalmente em São Paulo. A carteira é composta por escritórios e salas comerciais, e algumas vagas de garagem.
Inclui também um Fundo de Investimento Imobiliário (TJK RENDA IMOBILIÁRIA FII) no valor de R$ 11.598.609,39 e outros ativos financeiros, como CDB do Banco Itaú, no valor de R$ 9.486.962,77.
Destacam-se as novas aquisições de 15 conjuntos no Ed. Brasílio Machado, o que indica um foco de expansão nesse edifício.
Informações sobre vacância:
A maioria dos imóveis apresenta 0% de vacância, indicando que estão ocupados e gerando receita de aluguel. No entanto, há várias unidades no Ed. Brasílio Machado que estão 100% vagas ou com alta porcentagem de vacância (entre 3,3333% e 100%), algumas com contratos já fechados, mas ainda não vigentes, ou em fase de negociação/tratativas contratuais.
A vacância no imóvel The Taj Office Tower (Rua Casa do Ator, 1117, cj 112) é de 100%.
Resultados contábeis e financeiros resumidos:
Resultado líquido de imóveis para renda:
Contábil: R$ 11.150.242,76
Financeiro: R$ 11.395.342,78
Resultado líquido dos ativos imobiliários representados por TVM:
Contábil: R$ 223.450,40
Financeiro: R$ 223.450,40
Receitas de juros de aplicações financeiras:
Contábil: R$ 573.985,61
Financeiro: R$ 573.985,61
Total de outras receitas/despesas:
Contábil: -R$ 1.567.113,03
Financeiro: -R$ 1.622.950,65
Resultado contábil/financeiro trimestral líquido:
Contábil: R$ 10.380.565,74
Financeiro: R$ 10.569.828,14
Distribuição de rendimentos:
Resultado financeiro líquido acumulado no trimestre/semestre corrente (F): R$ 20.731.702,16
95% do resultado financeiro líquido acumulado (G): R$ 19.695.117,052
Rendimentos declarados (J): R$ 19.705.248,772
Rendimentos pagos antecipadamente durante o trimestre/semestre (K): -R$ 16.167.580,57
Rendimento líquido a pagar remanescente no encerramento do trimestre/semestre (L): R$ 3.537.668,202
Percentual do resultado financeiro líquido declarado no trimestre/semestre (M): 95,0489%
2. Análise comparativa com os relatórios anteriores:
Composição da Carteira:
O fundo continua com foco em imóveis de renda acabados (escritórios e salas comerciais). No relatório atual, houve um aumento significativo nas aquisições no Edifício Brasílio Machado (15 conjuntos), em comparação com o relatório anterior (mar/2025) que reportou aquisições no Ed. Gold Center, Ed. Palladio, Ed. Ronaldo Sampaio Ferreira, Ed. Arandu, Ed. Brasilinterpart, Ed. Luxor Center, Ed. Brasílio Machado (15 conjuntos) e Ed. Gaudi. No relatório anterior (dez/2024), as aquisições foram no Ed. Bolsa de Imóveis, Ed. Cons. Paranaguá e Ed. Luxor Center. Esta série de aquisições recentes mostra um crescimento contínuo da carteira imobiliária do fundo. A alienação de um imóvel por trimestre (Edifício Millenium no relatório atual, Edifício Banco Mercantil do Brasil e outro conjunto no Edifício Millenium no relatório anterior, e nenhuma alienação no relatório mais antigo) indica uma gestão ativa da carteira.
Informações sobre Vacância:
A vacância informada para a maioria dos imóveis é de 0% nos três relatórios. No entanto, o relatório atual destaca unidades vagas no Ed. Brasílio Machado, algumas "em fase de negociação" ou "com contrato já fechado, ainda não vigente", indicando uma vacância temporária que pode ser reduzida em breve. No relatório anterior (mar/2025), o Edifício Setin Tower (cj. 14) tinha 13,3333% de vacância e o Ed. Gold Center (cj 101) tinha 33,3333%. O Edifício Thera Office (cjs. 1210, 1211, 1212 e 1213) no relatório (mar/2025) mostrava 44,4444% de vacância, que foi reduzida a 0% no relatório atual. O Ed. Brasílio Machado (cj. 11A) que tinha 100% de vacância no relatório anterior (mar/2025) agora tem vacância de 45,5556%. O relatório anterior (dez/2024) apresentava vacância em diversos conjuntos do Edifício Atrium I (23,3333% para cj. 21 e 36,6667% para cj. 111), Edifício Thera (60% para cjs. 1207, 1208 e 1209), Edifício Maximum (14,4444% para cj. 72), Edifício Setin Tower (13,3333% para Cj. 14), Edifício Ed. Gold Center(cj 101) tinha 33,3333% de vacância.
A presença de imóveis 100% vagos no Ed. Brasílio Machado nos três relatórios, com a observação de contratos "em fase de negociação" ou "já fechados, ainda não vigentes", sugere que o fundo está trabalhando na ocupação dessas unidades, mas o processo pode demandar tempo. A evolução da vacância depende da concretização desses contratos.
Resultados Contábeis e Financeiros Resumidos:
Receitas de Aluguéis (Propriedades para investimento):
Atual (jun/2025): R$ 11.246.503,46 (Contábil) / R$ 10.940.708,76 (Financeiro)
Anterior (mar/2025): R$ 10.556.247,94 (Contábil) / R$ 10.412.384,56 (Financeiro)
Mais antigo (dez/2024): R$ 9.324.853,15 (Contábil) / R$ 7.997.768,53 (Financeiro)
Há uma tendência de crescimento nas receitas de aluguéis ao longo dos trimestres, tanto no aspecto contábil quanto no financeiro, refletindo a expansão da carteira de imóveis.
Receitas de Venda de Propriedades para investimento:
Atual (jun/2025): R$ 4.800.000 (Contábil) / R$ 5.904.000 (Financeiro)
Anterior (mar/2025): R$ 7.752.000 (Contábil) / R$ 3.876.000 (Financeiro)
Mais antigo (dez/2024): R$ 0 (Contábil e Financeiro)
Houve uma receita significativa de vendas nos dois últimos trimestres, o que não ocorreu no relatório de dezembro de 2024. Isso pode indicar uma estratégia de desinvestimento seletivo ou giro de carteira para otimizar o portfólio.
Resultado Líquido Contábil/Financeiro Trimestral:
Atual (jun/2025): R$ 10.380.565,74 (Contábil) / R$ 10.569.828,14 (Financeiro)
Anterior (mar/2025): R$ 9.428.887,57 (Contábil) / R$ 10.161.874,02 (Financeiro)
Mais antigo (dez/2024): -R$ 5.972.208,02 (Contábil) / R$ 8.045.954,08 (Financeiro)
O resultado contábil líquido foi negativo no relatório de dez/2024, principalmente devido ao "Ajuste ao valor justo das propriedades para investimento" (-R$ 12.624.535,9). Nos relatórios subsequentes, o resultado contábil se tornou positivo e crescente. O resultado financeiro, que representa o efeito caixa, tem sido consistentemente positivo e crescente nos três períodos.
Distribuição de Rendimentos:
Resultado financeiro líquido acumulado no trimestre/semestre (F):
Atual (jun/2025): R$ 20.731.702,16
Anterior (mar/2025): R$ 10.161.874,02
Mais antigo (dez/2024): R$ 18.155.913,41 (resultado acumulado para o semestre)
O resultado financeiro acumulado aumentou de mar/2025 para jun/2025. O valor de jun/2025 é referente ao semestre, assim como dez/2024.
O percentual do resultado financeiro líquido declarado aumentou de 93,0603% (mar/2025) para 95,0489% (jun/2025), indicando que o fundo está distribuindo uma parcela ligeiramente maior do seu resultado financeiro. No relatório de dez/2024, o percentual foi de 97,7974%.
Alterações significativas:
Aumento do número de cotas emitidas de 3.608.805 (dez/2024) para 4.234.552 (mar/2025) e, em seguida, para 4.611.767 (jun/2025) sugere prováveis novas emissões ou desdobramentos de cotas, o que demonstra captação para novos investimentos.
A diferença entre o resultado contábil e financeiro no relatório de dez/2024, com o contábil negativo e o financeiro positivo, é um ponto relevante, explicado pelo ajuste ao valor justo dos imóveis para investimento reportado no contábil. Esta diferença não é tão acentuada nos relatórios posteriores. A evolução positiva do resultado financeiro nos mostra a capacidade do fundo de gerar caixa para distribuição de rendimentos.