O Fator Verità (VRTA11), um dos fundos imobiliários de papel mais antigos do mercado brasileiro, chama a atenção por seus números robustos. Com um dividend yield de 12,99% nos últimos 12 meses e negociando com desconto, o VRTA11 se destaca na B3.
O que os dados recentes revelam sobre sua estratégia e posicionamento atual? Vamos analisar os fatos, com base nos dados mais recentes de outubro de 2025.
Raio-X do VRTA11
Com uma cotação de fechamento de R$ 77,78 em 31 de outubro de 2025, o VRTA11 apresenta um indicador P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) de 0,93. Na prática, isso significa que o mercado está negociando o fundo com um desconto de 7% em relação ao seu valor patrimonial por cota, que é de R$ 83,96.
A distribuição de rendimentos tem sido consistente, com R$ 0,85 por cota pagos mensalmente ao longo de 2025. Essa regularidade, somada ao valor total de R$ 10,10 distribuído nos últimos 12 meses, resulta em um dividend yield de 12,99% ao ano, um patamar competitivo no cenário de investimentos do Brasil.
Sua carteira, segundo dados de setembro de 2025, é composta majoritariamente por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que representam 89,41% do portfólio. A maior parte está indexada ao IPCA. O restante dos ativos, 10,59%, está alocado em cotas de outros fundos imobiliários, caracterizando o VRTA11 como um FII de papel com perfil híbrido.
A carteira por dentro
A gestão do VRTA11 tem se mostrado ativa. O relatório de setembro de 2025 detalha a aquisição de R$ 9,1 milhões em novos CRIs, como o CRI Summus (IPCA + 11,50% a.a.) e o CRI JRM (CDI + 2,50% a.a.). Ao mesmo tempo, realizou vendas e resgates que somam mais de R$ 29 milhões, além de quitar R$ 12,9 milhões em alavancagem via compromissada reversa.
A diversificação é um ponto forte. A carteira de CRIs está distribuída em múltiplos setores, com o maior deles, Construção Civil, representando 23,26%. Nenhum ativo individual ultrapassa 3,6% do patrimônio, o que dilui o risco de forma eficaz.
O fundo carrega em seu portfólio ativos com desafios, como o CRI Fragnani, que se encontra inadimplente, e os CRIs Anhanguera e BR Distribuidora, ambos em processo de arbitragem. Embora a pulverização da carteira mitigue o impacto, a gestão deixou de destacar esses casos nos relatórios mais recentes. Foi uma mudança na comunicação, notada pelos investidores mais experientes.
O histórico explica o desconto atual?
O atual P/VP descontado não é por acaso e tem raízes em eventos passados. Em 2020, o fundo realizou uma grande emissão de cotas, mas demorou cerca de oito meses para alocar todo o capital. Em um período de Selic baixa, o caixa parado pressionou os rendimentos e gerou descontentamento no mercado.
Para acelerar a alocação, a gestão investiu uma parcela relevante em outros FIIs, elevando a exposição a essa classe de ativos para cerca de 11%. Essa decisão, que incluiu aportes em fundos que mais tarde foram absorvidos por outros ou que possuem baixa liquidez, marcou a imagem do VRTA11. Historicamente, o fundo negociava com ágio (P/VP médio de 1,06), e esse episódio contribuiu para a inversão do cenário.
Outro fator é a taxa média de aquisição de sua carteira de CRIs, de IPCA + 7,49%. Por ser um fundo antigo, ele carrega operações estruturadas em um momento de juros mais baixos. Embora hoje ele busque taxas mais altas, seu grande porte faz com que a renovação do portfólio seja um processo gradual.
O VRTA11 é um fundo com um histórico de retorno que superou o CDI desde seu início, mas que carrega cicatrizes de decisões passadas. Seus dividendos atrativos e o atual desconto em relação ao valor patrimonial são um reflexo direto dessa trajetória.
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