O Vinci Logística anunciou na terça-feira (26/11) a venda de quatro ativos logísticos para o Pátria Log, em uma transação que movimenta R$ 709,6 milhões e representa cerca de 40% do patrimônio líquido do fundo. Para quem acompanha o VILG11, a notícia chegou como um movimento esperado, mas com contornos que merecem atenção.
O que foi vendido e como será pago
A operação envolve quatro imóveis que somam 199.001 m² de área bruta locável: o Fernão Dias Business Park e o CD Privalia, ambos em Extrema (MG), o Porto Canoa Log em Serra (ES) e 81% do Parque Logístico Osasco (SP).
A forma de pagamento é onde a criatividade da gestão aparece. São R$ 582,2 milhões em cotas do HGLG11 ao preço de R$ 162,22 por cota, R$ 47,4 milhões via assunção de dívida pelo comprador e R$ 80 milhões em dinheiro, mas só em novembro de 2027, com correção de 8% ao ano.
A transação foi fechada a um Cap Rate de 9,17%. Embora seja um número saudável, analistas apontam que é uma taxa elevada para a ponta vendedora (o VILG11), sugerindo que o preço foi bastante atrativo para o comprador (HGLG11) e que a Vinci priorizou a liquidez e a troca de indexadores em detrimento da maximização do valor de venda.
Por que a saída de Extrema faz sentido
Nos fóruns de investidores, a discussão sobre Extrema-MG já vinha acontecendo há meses. A região, que atraiu empresas por benefícios fiscais concedidos pelo estado de Minas Gerais, deve perder essas vantagens a partir de 2030-2032. A preocupação é legítima: quando os incentivos acabarem, haverá pressão para redução de aluguéis?
A venda de dois ativos em Extrema (Fernão Dias e CD Privalia) reduz a exposição do VILG11 a esse risco. Além disso, o movimento consolida um momento de "de-risking" do fundo, que também viu sua exposição a inquilinos mais frágeis, como a Tok&Stok, cair de 15% para cerca de 8%. Como observou um investidor: "Vendeu ativos em localizações mais arriscadas, diminuiu alavancagem, gerou lucro. Bola dentro da Vinci."
Por outro lado, o Porto Canoa Log, em Serra-ES, era considerado por muitos a "joia da coroa" do portfólio. A decisão de vendê-lo gerou debate sobre a qualidade média dos ativos remanescentes, mas a gestão claramente priorizou a reciclagem do portfólio e a redução de dívida.
Quanto o fundo vai distribuir aos cotistas
A transação gera um ganho de capital bruto de R$ 93,2 milhões, equivalente a R$ 6,22 por cota. Esse valor, porém, depende estritamente do preço de venda das cotas do HGLG11 no mercado secundário, uma vez que o lucro é apurado pelo regime de caixa. Se a cota do HGLG subir 5%, o ganho pode chegar a R$ 8,24 por cota. Se cair 5%, fica em R$ 4,36.
Vale notar que, para realizar esse lucro e distribuir os dividendos, o VILG11 precisará vender as cotas recebidas. Isso pode gerar uma pressão vendedora sobre o HGLG11, a menos que existam cláusulas de restrição de liquidez (lock-ups) que dosem essa venda ao longo do tempo.
O guidance de rendimentos foi estendido até junho de 2026, subindo da faixa de R$ 0,69 a R$ 0,74 para R$ 0,80 a R$ 0,87 por cota. Para quem tem 1.000 cotas, estamos falando de receber entre R$ 800 e R$ 870 por mês, contra os R$ 720 atuais.
A alavancagem cai, mas o trabalho não acabou
Com a cessão do CRI Fernão Dias e Privalia para o HGLG11 e a amortização extraordinária de R$ 35 milhões do CRI Alianza Park, as obrigações do fundo caem de R$ 299,6 milhões para R$ 216,2 milhões. O LTV líquido recua de 12% para 8,2%.
O desafio agora é o que fazer com os recursos. O fundo terá 30% da carteira em "futuras aquisições", ou seja, dinheiro parado que precisa virar receita. "A venda foi boa, mas o negócio total só será bom após a compra de novos ativos", observou um investidor.
O que ficar de olho daqui para frente
A gestão terá o primeiro semestre de 2026 para mostrar serviço. Precisa vender as cotas do HGLG11 gradualmente, sem derrubar o preço, e encontrar ativos de qualidade nos principais mercados logísticos do país.
Há aqui um paradoxo de timing importante: para lucrar na venda das cotas do HGLG, o VILG11 precisa que o mercado imobiliário suba. Porém, se o mercado aquecer, os novos imóveis que o fundo pretende comprar também ficarão mais caros, dificultando a reciclagem do capital com spread positivo.
A cota do VILG11, que negocia com desconto de 18,5% sobre o valor patrimonial de R$ 113,43, pode reagir se a execução for bem-sucedida. Para o cotista, os dividendos devem subir no curto prazo, mas a qualidade e o preço da próxima compra vão definir se essa foi uma jogada de mestre ou apenas uma troca de problemas.
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